Nabycie prawa własności nieruchomości w całości bądź udziału we współwłasności takiej nieruchomości w drodze zasiedzenia możliwe jest tylko w przypadku zaistnienia wszystkich przesłanek warunkujących możliwość stwierdzenia nabycia prawa własności poprzez zasiedzenie.

Ubiegający się o stwierdzenie nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia musi wykazać, że wszystkie prawne przesłanki warunkujące nabycie prawa własności w ten właśnie sposób zostały spełnione, może tego dokonać wszelkimi dostępnymi środkami dowodowymi (art. 6 KC). Z drugiej strony dotychczasowy właściciel czy współwłaściciel w taki sam sposób może bronić się przed utratą praw do nieruchomości.

Zasiedzenie nie może stanowić podstawy do nabycia własności przez osobę, której prawo własności do tej nieruchomości już przysługuje, co obecnie odnosi się do uczestnika postępowania.

Zgodnie z art. 172 KC posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Do przypadków zasiedzenia, które nastąpiło przed wejściem w życie ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) tj. przed 1 października 1990 r., będą miały zastosowanie dziesięcioletnie i dwudziestoletnie okresy posiadania przewidziane w art. 172 KC w brzmieniu obowiązującym przed tą datą.

Nowela ta wprowadziła zasadę, że do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed 1 październikiem 1990 r., zastosowanie mają przepisy nowe, czyli dłuższe okresy posiadania (art. 9 wskazanej ustawy).

Jeśli chodzi o zasiedzenie nieruchomości, które zarówno przed zmianą przepisów, jak i po zmianie mogły być przedmiotem zasiedzenia, to o ile do zasiedzenia doszło przed wejściem w życie wskazanej ustawy nowelizującej, do takich przypadków zastosowanie mają przepisy poprzednie, czyli dziesięcioletni i dwudziestoletni okres posiadania samoistnego. Jeżeli zaś wedle przepisów poprzednio obowiązujących do zasiedzenia nie doszło, do takich przypadków zastosowanie mają nowe przepisy.

Upływ okresu 20 lat (uprzednio 10 lat) wystarcza, gdy posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w dobrej wierze. Za dobrą wiarę przyjmuje się sytuację, w której posiadacz pozostaje w błędnym, lecz uzasadnionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Co do zasady bowiem posiadacz określonej rzeczy winien wiedzieć, jakim prawem do tej rzeczy dysponuje.

Istnieją jednak okoliczności, w których uzasadnione może okazać się przekonanie posiadacza, że jest właścicielem danej rzeczy, pomimo że tak w rzeczywistości nie jest. Tylko w takich sytuacjach można twierdzić, że posiadacz był w dobrej wierze. Nie uzasadnia bowiem dobrej wiary sytuacja, w której posiadacz powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem danej rzeczy.

Posiadaczowi zgodnie z art. 7 KC przysługuje domniemanie istnienia dobrej wiary, jednakże jest to domniemanie wzruszalne i za pomocą wszelkich dostępnych środków dowodowych można je obalić. Ponadto, zgodnie z przytoczoną wyżej wypracowaną w orzecznictwie definicją dobrej wiary, jest nią sytuacja wyjątkowa uzasadniona usprawiedliwionymi okolicznościami.

Dla przyznania posiadaczowi przymiotu posiadania w dobrej wierze nie wystarcza jego przekonanie, że jest właścicielem określonej nieruchomości, że posiada ją w sposób nienaruszający praw innych osób, ale musi to być przekonanie uzasadnione wyjątkowymi usprawiedliwionymi okolicznościami, w których okoliczności te dają logiczne i merytoryczne uzasadnienie do twierdzenia, że posiadacz pozostawał w błędnym przekonaniu co do prawa własności.

Złą wiarę należy przypisać osobie, która bądź to wie, że nie przysługuje jej określone prawo, bądź też nie wie o tym, ale brak jest uzasadnionych podstaw do usprawiedliwienia tej niewiedzy.

We wszystkich tych stanach faktycznych, gdzie nie ma mowy o dobrej wierze posiadacza, własność nieruchomości przez zasiedzenie nabywa się z upływem okresu 30 lat (uprzednio 20 lat).

Należy także wskazać, że do oceny, czy posiadacz był w dobrej bądź w złej wierze, decydujący jest moment wejścia w posiadanie nieruchomości. Zatem fakt, że posiadacz w trakcie zasiadywania nieruchomości tj. już po objęciu posiadania dowiedział się o tym, że nie jest właścicielem nieruchomości, nie wpływa na jego złą wiarę.

Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter posiadania samoistnego. Samoistne posiadanie nieruchomości zdefiniowane w art. 336 KC, które prowadzi do zasiedzenia jej własności, może odnosić się do pełnego prawa albo też jego idealnej części.

Zgodnie z treścią art. 336 KC posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel, a więc z zamiarem władania dla siebie. Rzecz jasna nie chodzi tu o bycie właścicielem, ale o taki sposób władania rzeczą, który sprawia uzasadnione przekonanie, w szczególności wobec otoczenia, że posiadacz jest właścicielem rzeczy.

Ponadto istotą samoistnego posiadania jest własne wewnętrzne przekonanie posiadacza i jego uzewnętrzniona wola traktowania siebie jak właściciela. Posiadacz musi więc posiadać nieruchomość z zamiarem posiadania jej dla siebie, a nie dla innej osoby.

Dlatego wyklucza możliwość zasiedzenia posiadanie o charakterze zależnym, czyli takim, które polega na tym, że posiadacz włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, dzierżawca, najemca, biorący rzecz w użyczenie bądź posiadający inne prawo, z którym łączy się władztwo nad cudzą rzeczą.

Wola władania nieruchomością dla siebie polega na tym, że posiadacz chce i może wykonywać takie czynności, które wobec otoczenia będą wskazywały na to, że posiadacz jest właścicielem rzeczy albo przynajmniej traktuje ją w taki sposób jakby stanowiła jego własność.

Zatem z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia wtedy, gdy po stronie władającego istnieje możność rzeczywistego władania faktycznego nieruchomością w takim zakresie, jaki odpowiada zakresowi uprawnień właściciela, jak i manifestowania w sposób dostrzegalny dla otoczenia działania we własnym imieniu (zob. uchwałę pełnego składu Izby Cywilnej z 26 października 2007 r., III CZP 30/07, OSNC 2008, nr 5, poz. 43, postanowienie Sądu Najwyższego z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86, OSNC 1987, z. 9, poz. 138, postanowienie Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, postanowienie Sądu Najwyższego z 11 października 2002 r., I CKN 1009/00).

Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa.

Powołując się z kolei na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w treści uzasadnienia postanowienia z 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, wskazać należy, że objęcie udziału innej osoby we współwłasności nieruchomości w posiadanie powinno być wyraźnie i jednoznacznie zamanifestowane na zewnątrz, w taki sposób, aby nie było wątpliwości, że posiadanie jest wykonywane także kosztem innego współwłaściciela.

Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodowego to współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia udziału innego współwłaściciela powinien udowodnić, że zmienił, rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaściciela (zob. również postanowienie Sądu Najwyższego z 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15, postanowienie Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r., V CSK 269/12, postanowienie Sądu Najwyższego z 20 września 2012 r., IV CSK 117/12, postanowienie Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2014 r., IV CSK 412/13, niepublikowane).

Zgodnie z art. 339 KC domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest jej posiadaczem samoistnym, domniemanie to ma charakter wzruszalny.

Do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie prowadzi jedynie nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez określony czas, zatem władanie musi mieć charakter ciągły. Przepis art. 340 KC formułuje domniemanie ciągłości posiadania.

Z przepisów art. 175 KC w zw. z art. 121 pkt 3 KC jednoznacznie wynika, że bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu między małżonkami - przez czas trwania małżeństwa. Ustawodawca nie przewidział w tym zakresie żadnych wyjątków. Zawieszenie ma charakter wzajemny i dotyczy każdej ze stron. Powołany przepis powoduje, że zasiedzenie przeciwko małżonkowi nie biegnie bez względu na rodzaj ustroju majątkowego, w którym małżonkowie pozostają. Także pozostawanie małżonków w faktycznym rozłączeniu nie wyłącza skutków przewidzianych w art. 121 pkt 3 KC, separacja bowiem nie powoduje ustania małżeństwa.

Trzeba także podkreślić, że możliwość zasiedzenia udziału współmałżonka w majątku wspólnym jest sprzeczna z istotą małżeńskiej wspólności majątkowej. Przepisy regulujące ustrój tej wspólności wyraźnie stanowią, że każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka (art. 34¹ KRO). Każdy z małżonków może również co do zasady samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym (art. 36 § 2 KRO).

Skoro zatem elementy składające się na samoistne posiadanie stanowią jednocześnie realizację upoważnienia ustawowego do samodzielnego podejmowanych określonych czynności faktycznych i prawych dotyczących majątku wspólnego, okoliczność, że drugi z małżonków z określonych składników nie korzysta lub nimi nie zarządza nie może rodzić skutku w postaci rozpoczęcia biegu zasiedzenia przeciwko niemu prowadzącego do pozbawienia udziałów w tym majątku. Uwagi te odnoszą się również do majątku osobistego małżonków.

Podstawowa cecha wspólności łącznej to brak określenia wielkości udziałów w czasie trwania wspólności. Jest zatem oczywiste, że małżonkowie nie są w stanie rozporządzić udziałem (czymś, co nie istnieje), nie mogą zatem dysponować prawem do przedmiotu wchodzącego w skład majątku wspólnego.

Posiadanie samoistne rzeczy przez małżonków pozostających w ustawowym ustroju majątkowym, odmiennie niż w przypadku współposiadania przez osoby niepołączone wspólnością łączną, musi być interpretowane jako realizowanie przez każdego z nich całości praw. O ile w wypadku współwłasności posiadanie stanowi realizację prawa określonego ułamkowo, o tyle małżonek współposiada majątek wspólny, wykonując uprawnienia płynące z praw majątkowych łącznych, wspólnych i niepodlegających żadnemu rozdzieleniu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2011 r., I CSK 647/10).

Zasada jest taka, że zwykle jeśli w okresie objętym wspólnością majątkową małżeńską oboje małżonkowie posiadają nieruchomość przez okres prowadzący do zasiedzenia, stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie następuje do majątku wspólnego małżonków.

Jednakże posiadanie nieruchomości przez małżonka, który stał się posiadaczem nieruchomości jedynie przez zawarcie związku małżeńskiego, nie jest posiadaniem samoistnym, albowiem posiadanie to jest ściśle związane z posiadaniem drugiego współmałżonka w okresie trwania związku małżeńskiego. Tym samym nie może ono prowadzić do zasiedzenia.

Z uwagi na treść art. 121 pkt 3 KC w zw. z art. 175 KC, bieg terminu zasiedzenie przedmiotowej nieruchomości nie mógł rozpocząć się przed uprawomocnieniem się wyroku rozwodowego

Nie ulega również wątpliwości, że przepis art. 5 KC nie ma mocy uchylania skutków powstałych ex lege, czyli powstałych z mocy samej ustawy, nie może również skutkować skróceniem terminu zasiedzenia.

Należy zauważyć, że w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia sąd nie jest związany żądaniem wniosku w zakresie określenia podmiotu, który nabył własność rzeczy przez zasiedzenie, daty tego nabycia, ewentualnie stwierdzenia nabycia tej rzeczy w mniejszym niż wnioskowanym zakresie, natomiast jest związany wskazanym we wniosku przedmiotem zasiedzenia oraz określeniem prawa, jakie w wyniku zasiedzenia zostało nabyte (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 13 października 2010 r., I CSK 582/09).

Jednakże stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania (zob. uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 11 czerwca 2015 r., III CZP 112/14, Biul.SN 2015/6/5, M.Prawn. 2015/13/675). Postanowienie Sądu Rejonowego - I Wydział Cywilny z dnia 22 grudnia 2020 r. I Ns 260/19

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.