Użytkowanie wieczyste nieruchomości: ustanowienie, przeniesienie (kupno, sprzedaż) i opłata

Użytkowanie wieczyste nieruchomości: ustanowienie, przeniesienie (kupno, sprzedaż) i opłata

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Na gruncie stanowiącym współwłasność gminy z osobą fizyczną nie może być ustanowione użytkowanie wieczyste.

Dopuszczalne jest oddanie ułamkowej części gruntu w użytkowanie wieczyste. Ta sama nieruchomość nie może jednocześnie być przedmiotem własności osoby fizycznej i przedmiotem użytkowania wieczystego.

Państwowa osoba prawna może zrzec się prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa oraz prawa własności wzniesionych na tym gruncie budynków. Zrzeczenie takie stanowi podstawę odpowiednich wpisów w księdze wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości. Rękojmia zakłada jedynie ochronę przed skutkami nabycia prawa od podmiotu nieuprawnionego, a nie chroni przed skutkami sprzeczności czynności prawnych z ustawą.

Użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Użytkownik wieczysty może zrzec się przysługującego mu prawa.

Posiadanie nieruchomości w zakresie prawa własności i w zakresie prawa użytkowania wieczystego ma odmienne cechy. Samoistne posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego polega na faktycznym wykonywaniu władztwa nad tą nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie w zakresie odpowiadającym treści użytkowania wieczystego. Jest to zatem posiadanie inne treściowo od posiadania samoistnego w zakresie prawa własności. Na zewnątrz, różnica sposobu posiadania może nie być dostrzegalna, jednak zaznacza się wyraźnie w sferze woli posiadacza. Posiadanie w zakresie prawa użytkowania wieczystego może doprowadzić do zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego, jednak tylko wówczas, kiedy dotyczy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Zasiedzenie biegnie w takim wypadku przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu.

Nabycie prawa wieczystego użytkowania w drodze zasiedzenia jest możliwe tylko wówczas, gdy jest ono ustanowione na rzecz oznaczonej osoby i gdy spełnione są przesłanki, tj. posiadanie odpowiadające treści tego prawa i upływ określonego czasu.

Własność budynków i urządzeń

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków nie jest nieważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności budynków na tym gruncie.

Budynki (inne urządzenia) znajdujące się na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym, stanowiąc własność użytkownika wieczystego, nie są częściami składowymi, lecz odrębnymi od gruntu nieruchomościami budynkowymi. Okoliczność, że pozostają one w gospodarczym związku z użytkowaniem wieczystym, ma wpływ na ich status prawny. Prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Mogą więc one być przenoszone tylko łącznie; zbycie zaś prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków i innych urządzeń.

Użytkownik wieczysty może żądać od osoby, która faktycznie włada nieruchomością oddaną mu w użytkowanie wieczyste, ażeby nieruchomość została mu wydana (chyba że osobie tej służy skuteczne względem użytkownika uprawnienie do władania nieruchomością). Roszczenie windykacyjne użytkownika wieczystego jest skuteczne także przeciwko właścicielowi (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego). Windykacyjna i negatoryjna ochrona prawa użytkowania wieczystego jest wynikiem bezwzględnego charakteru tego prawa. Niewątpliwie, aby skorzystać z tego prawa trzeba legitymować się tytułem prawnym do gruntu.

Konstrukcja prawa własności budynku jako prawa związanego i podporządkowanego użytkowaniu wieczystemu wyklucza możliwość, by budynek mający być przedmiotem tego prawa w części stał na gruncie oddanym określonym osobom w użytkowanie wieczyste, a w części na gruncie będącym przedmiotem prawa własności gminy. Działanie zasady superficies solo cedit czyniłoby wówczas częścią składową nieruchomości gruntowej tę część budynku, która stoi na gruncie nieoddanym w użytkowanie wieczyste. Jeden i ten sam budynek nie może być zarazem częścią składową nieruchomości gruntowej i nieruchomością budynkową, której własność związana jest z użytkowaniem wieczystym.

Nieważna jest umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków, jeżeli budynek, posadowiony jest częściowo na działce nie będącej przedmiotem sprzedaży i nie został trwale przedzielony ścianą w miejscu przebiegu granicy między tymi działkami.

Osoba trzecia, która wzniosła wspólnie z wieczystym użytkownikiem dom mieszkalny, nie staje się przez to współwłaścicielem tego domu. Osobie tej przysługuje natomiast prawo domagania się przeniesienia na nią udziału w wieczystym użytkowaniu oraz przeniesienia własności do części budynku.

Okres trwania użytkowania wieczystego

Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na żądanie zgłoszone w terminie  może nastąpić także po upływie okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione.

Przeniesienie użytkowania wieczystego

Do skuteczności przeniesienia użytkowania wieczystego koniecznym jest zachowanie formy aktu notarialnego oraz dokonanie wpisu w księdze wieczystej, który ma charakter konstytutywny.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Obowiązek uiszczenia opłaty rocznej jest ściśle związany z czasem trwania użytkowania wieczystego i obciąża każdoczesnego użytkownika wieczystego, a więc podmiot, któremu prawo to w danym okresie przysługuje.  W razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego zbywca jest zobowiązany do uiszczenia właścicielowi opłaty rocznej w rozmiarze odpowiadającym rzeczywistemu okresowi korzystania przez niego z nieruchomości obciążonej tym prawem. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa.

Treść umowy o użytkowanie wieczyste

Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Jeżeli użytkowanie wieczyste obejmuje działkę z domem jednorodzinnym, a umowa bliżej nie określa sposobu korzystania z tej działki, zakres uprawnień użytkownika do korzystania z działki rozciąga się na te akty używania i użytkowania, które zmierzają do zaspokojenia codziennych, zwyczajnych potrzeb mieszkania, wypoczynku, estetyki itp. wieczystego użytkownika i jego rodziny, a także do uzyskania uzupełniających środków utrzymania. 

Przedawnienie

Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.

Polecamy Państwa uwadze nasze opracowania nt.:

Sprzedaż, kupno i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości należących do Skarbu Państwa, powiatu, gminy

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

Rozwiązanie i wygaśnięcie umowy o użytkowanie wieczyste nieruchomości

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Użytkowanie wieczyste nieruchomości: ustanowienie, przeniesienie (kupno, sprzedaż) i opłata
5 (100%) 12 votes

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*