Immisje, czyli zakłócanie korzystania z nieruchomości

Immisje, czyli zakłócanie korzystania z nieruchomości

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.  Trudno wymienić wszystkie rodzaje zachowań właściciela gruntu w ramach wykonywania jego uprawnień właścicielskich, które mogą negatywnie oddziaływać na nieruchomość sąsiednią. Chodzi m.in. o takie zachowania, których skutkiem jest powstawanie hałasu, dymu, zapachu, wibracji, fal radiowych, promieniowania itp.

Nieruchomością sąsiednią jest bez wątpienia nie tylko nieruchomość granicząca z nieruchomością, której korzystanie jest zakłócane, lecz każda nieruchomość leżąca w zasięgu oddziaływania naruszeń. Ustawodawca wyszedł ze słusznego założenia, że nie sposób z góry określić jakiego rodzaju i jakiej intensywności naruszenia korzystania z nieruchomości sąsiednich powinny być dozwolone prawnie. Konieczna jest w tym zakresie daleko posunięta elastyczność w dokonywaniu ocen. Dlatego ustalenie przeciętnej miary, która oddziela naruszenia dozwolone od naruszeń zakazanych, powinno następować na podstawie kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. W każdym więc przypadku dla oceny intensywności naruszeń należy posługiwać się przede wszystkim zdrowym rozsądkiem i doświadczeniem życiowym, które pozwala odróżnić przypadki zachowań mieszczących się w granicach normy od tych, które tę normę przekraczają. Należy przy tym uwzględniać wszystkie czynniki mające znaczenie dla danego stanu faktycznego, zwłaszcza zaś: intensywność zakłóceń, ich częstotliwość, porę ich występowania, ewentualne szkody majątkowe i niemajątkowe wynikające z zakłóceń, w szczególności zaś skutki zakłóceń dotyczące życia i zdrowia osób mieszkających lub choćby przebywających na nieruchomości sąsiedniej, wartości zarówno ekonomiczne, jak i społeczne, które są związane z prowadzeniem działań powodujących zakłócenia, możliwości zmiany sposobu prowadzenia tych działań, który pozwoli na zaprzestanie zakłóceń lub ich minimalizację itp.

Nieruchomości mają różne przeznaczenie. Określa ono sposób dopuszczalnego z nich korzystania (w tym również takiego korzystania, które zakłóca korzystanie z innych nieruchomości), jak również wskazuje stopień koniecznej tolerancji w odniesieniu do naruszeń wynikających z korzystania z nieruchomości sąsiednich. Kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości ma charakter zobiektywizowany. Istotne znaczenie dla określenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości mają różnego rodzaju akty o charakterze prawnoadministracyjnym. Dotyczy to zwłaszcza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Pojęcia przeciętnej miary zakłada konieczność biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli oddziaływanie to nie ma charakteru szykany. Elementem współokreślającym przeciętną miarę jest społeczno-gospodarcze przeznaczanie nieruchomości w powiązaniu ze stosunkami miejscowymi odnoszącymi się zarówno do miejsca jak i czasu.

Stosunki miejscowe można określić jako wspólne dla większości właścicieli nieruchomości w danej okolicy przeświadczenie co do zakresu dopuszczalnych naruszeń korzystania z nieruchomości sąsiednich poprzez korzystanie z własnej nieruchomości. Chodzi więc o zakres powszechnie na danym obszarze praktykowanej i oczekiwanej tolerancji w odniesieniu do działań sąsiadów.

Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji. Immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. W pierwszym rzędzie wyróżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne). Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.). Oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest bowiem dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Ingerencje negatywne polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza, widoku.

Jeżeli obok istniejącego budynku na sąsiedniej działce wzniesiono budynek, który zmniejszył dostęp do światła i zakłócił obieg powietrza w lokalu położonym w budynku pierwszym, jego właściciel może domagać się odszkodowania za obniżenie wartości tego lokalu. Jest to bowiem szkoda rzeczywista, za którą odpowiada inwestor i ten, kto wydał pozwolenie na budowę.

Nie sposób przyjąć, że sąd rozpoznający roszczenie właściciela, który doznaje immisji pośrednich zakłócających korzystanie z nieruchomości, nie jest władny zakazać określonego sposobu korzystania z pomieszczeń znajdujących się w budynku wzniesionym na nieruchomości stanowiącej źródło zakłóceń. Decyzja administracyjna określająca sposób korzystania z pomieszczeń w budynku znajdującym się na nieruchomości, z której pochodzą immisje, nie wyłącza automatycznie możliwości dokonania przez sąd ustaleń i ocen, czy sposób korzystania z lokalu przeznaczonego zgodnie z decyzją administracyjną na prowadzenie działalności gospodarczej nie zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.  Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie muszą być ściśle przestrzegane gdyż służą z jednej strony ochronie własności a jednocześnie wyznaczają dopuszczalne granice ograniczenia tego prawa.

 

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Immisje, czyli zakłócanie korzystania z nieruchomości
5 (100%) 33 votes

Dodaj komentarz