Zgoda współwłaściciela nieruchomości i drogi na budowę oraz przyłączenie mediów (wody, prądu, gazu czy ścieków)

Zgoda współwłaściciela nieruchomości i drogi na budowę oraz przyłączenie mediów (wody, prądu, gazu czy ścieków)

Istotnym w praktyce jest pytanie, czy budowę przyłącza (wodociągowego, kanalizacyjnego) zakwalifikuje się jako czynność mieszczącą się w pojęciu zwykłego zarządu, czy jako przekraczającą ten zarząd. Przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują czynności zwykłego zarządu, ani kiedy ma miejsce przekroczenie zwykłego zarządu. Ustawodawca nie bez powodu pozostawił rozstrzygnięcie tej kwestii orzecznictwu sądów i doktrynie, gdyż zależy to każdorazowo od konkretnej sytuacji i stanu faktycznego sprawy. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w przypadku wspólnej własności nieruchomości, należy rozumieć z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego a w szczególności przepisów art. 199 i art. 201 k.c. To znaczy, że wykonanie określonych czynności (robót budowlanych) w zależności od tego, czy przekraczają zakres zwykłego zarządu, czy też mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli albo zgody większości współwłaścicieli, bądź też może być zakwalifikowane do tzw. czynności zachowawczych.

Obecnie nie ma powodów, aby zakwalifikować budowę przyłącza jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Rozstrzygając tę kwestię, należało w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę to, że ustawodawca budowę przyłączy, w tym również wodociągowych i kanalizacyjnych, zwolnił z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, uznając za wystarczające dokonanie zgłoszenia. Z analizy przepisów art. 29 Prawa budowlanego jasno wynika, że wymienione tam budowy i roboty budowlane, niewymagające uzyskania pozwolenia na budowę, w hierarchii regulacji tej ustawy, nie należą do najważniejszych, największych i najbardziej skomplikowanych pod względem techniczno-budowlanym. Tym samym z racji tej, nie wymagają tak ścisłej reglamentacji aby niezbędne było uzyskanie zezwolenia na budowę.

Kolejnym elementem, który należało wziąć pod uwagę przy rozważaniu, czy budowa przyłącza mieści się w pojęciu zwykłego zarządu, czy też przekracza jego zakres, powinno być to, czy czynność ta w jakiś sposób narusza interes pozostałych współwłaścicieli i czy może to obecnie bądź w przyszłości ograniczać w jakimś zakresie ich wspólne prawa właścicielskie do nieruchomości.

Na ogół inwestycje, które zmierzają do zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, przekraczają zakres zwykłego zarządu, ale należy jeszcze wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości wspólnej. Zatem nie tylko cel gospodarczy danej czynności zarządu decyduje o jej przynależności do jednej, bądź drugiej grupy, ale również inne okoliczności, które w danej sytuacji występują. Przeprowadzenie przez nieruchomość wspólną instalacji, która ma służyć korzystaniu z cudzej nieruchomości, stanowić może czynność zwykłego zarządu. Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.

Poza tym nie bez znaczenia jest obiektywna ocena, co do charakteru wykonanych czynności, znaczenia wykonanej budowy dla skarżących i dla poprawy standardów ich życia codziennego. Trafnie zauważa się w orzecznictwie, że zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych wymuszają rozszerzenie zakresu czynności zwykłego zarządu. Obecnie (w XXI wieku) kanalizacja i wodociąg należą do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia elementarnych potrzeb człowieka. Zatem instalowanie takich urządzeń, jak przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne na nieruchomości stanowiącej współwłasność, należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu. Przyjęcie odmiennego stanowiska w tej kwestii, w obecnej chwili nie byłoby do zaakceptowania z punktu widzenia Konstytucji i przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zgoda współwłaściciela nieruchomości i drogi na budowę oraz przyłączenie mediów (wody, prądu, gazu czy ścieków)
5 (100%) 124 votes

Dodaj komentarz