Zapłata, odszkodowanie i zwrot nakładów oraz wydatków na nieruchomość, budynek, dom, grunt czy ziemię

Zapłata, odszkodowanie i zwrot nakładów oraz wydatków na nieruchomość, budynek, dom, grunt czy ziemię

Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z nieruchomości. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość nieruchomości w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Ustawodawca uzależnia zakres roszczenia posiadacza o zwrot nakładów (ich równowartości pieniężnej) i skorelowanego z nim obowiązku właściciela przede wszystkim od dobrej lub złej wiary posiadacza i obejmuje tym zakresem bądź tylko nakłady konieczne, bądź również inne nakłady. Jeżeli posiadacz w dobrej wierze poczynił na nieruchomości pozwanej nakłady użyteczne, albo nawet zbytkowe, co do zasady jego roszczenie uznać należy za zasadne.  Samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dokonał nakładów innych aniżeli konieczne, może domagać się zwrotu tych nakładów w takich rozmiarach, w jakich na skutek ich dokonania wzrosła ostatecznie wartość nieruchomości w chwili jej wydania. Bezpodstawne wzbogacenie właściciela w następstwie nakładów poczynionych na nieruchomość przez jej posiadacza zachodzi zaś wówczas, gdy właściciel podjął działania akceptujące te nakłady, spożytkowując ich wartość majątkową, np. sprzedając nieruchomość za cenę uwzględniającą wartość nakładów.

Artykuł 226 k.c. nie stanowi podstawy prawnej do rozliczeń dokonywanych między posiadaczem samoistnym, a właścicielem w każdej sytuacji. Zastosowanie tego przepisu obejmuje przede wszystkim takie przypadki, w których posiadacz samoistny włada nieruchomością bezprawnie, a zatem nie na podstawie jakiegokolwiek stosunku prawnego. Zarówno w doktrynie, jaki orzecznictwie wyrażany jest pogląd, że w sprawie o zwrot nakładów należy na wstępie ustalić na podstawie, jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów, bowiem jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. W sytuacji, gdy takie uzgodnienia były, to one powinny być podstawą rozliczenia nakładów chyba, że bezwzględnie obowiązujące przepisy normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224–226 k.c., ani art. 405 k.c. (bezpodstawne wzbogacenie), a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w ramach danego stosunku prawnego. Natomiast, jeżeli stosunek prawny, na gruncie, którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c. mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224–226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224–226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224–226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c. Czyli, przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu należy stosować wtedy, gdy brak innej podstawy prawnej, na jakiej możliwe byłoby przywrócenie równowagi majątkowej, naruszonej bez prawnego uzasadnienia, jak również wtedy, gdy inne środki połączone są z większymi trudnościami.

Roszczenie posiadacza o zwrot nakładów ma obligacyjny charakter, czego konsekwencją jest możliwość realizowania ich tylko względem właściciela, który odebrał nieruchomość z nakładami. W razie zbycia nieruchomości, jej nabywcy nie wiąże bowiem z byłym posiadaczem żaden stosunek zobowiązaniowy, jeśli umowa nie zawiera innych postanowień.

Nakłady na nieruchomość

Przez nakłady należy rozumieć wszelkie wydatki czynione na cudzą nieruchomość, które cechuje dobrowolność ze strony osoby dokonującej nakładów. Nakłady mogą być dokonywane także wbrew woli właściciela nieruchomości. Mogą przybierać różną postać – nakładów finansowych (np. świadczenia publiczne, ubezpieczenie nieruchomości), rzeczowych (np. wykonanie inwestycji polegających na wzniesieniu budowli, wykonaniu instalacji, obsianiu pola itp.) lub nakładów pracy. Ustawodawca dokonując rozróżnienia nakładów na nakłady „konieczne” oraz „inne” nakłady, wskazał odmienne przesłanki dla ewentualnego roszczenia o zwrot nakładów przysługujących samoistnemu posiadaczowi. Tak więc, wyróżnia się nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowne. Zgodnie z treścią art. 226 § 1 k.c. zaliczenie nakładów do innych niż konieczne oznacza, że podlegają zwrotowi ze względu na kryterium zwiększenia wartości nieruchomości w chwili jej wydania właścicielowi. Jest to kryterium obiektywne i znajduje zastosowanie bez względu na subiektywną ocenę właściciela, co do przydatności tego rodzaju nakładów do dalszego wykorzystania nieruchomości według jego zamierzeń.

W zakresie kwalifikacji dokonanych prac jako nakładów koniecznych lub nakładów zwiększających wartość nieruchomości, należy stwierdzić, że nakładami koniecznymi są wydatki, których celem jest utrzymanie nieruchomości w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Mieszczą się tu wydatki na remonty i konserwację nieruchomości, dokonanie zasiewów, utrzymanie inwentarza, podatki oraz inne świadczenia publiczne, a także ubezpieczenia nieruchomości. Natomiast nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające do ulepszenia nieruchomości ("nakłady użyteczne") albo nadanie jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza ("nakłady zbytkowne") stanowią rodzaj innych nakładów w rozumieniu art. 226 k.c. Nakłady użyteczne to te, które zmierzają do ulepszenia nieruchomości lub podniesienia jej funkcjonalności. Za nakład użyteczny uznać można chociażby urządzenie sadu. Nakłady zbytkowne to z kolei te, które mają na celu nadanie nieruchomości wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto tych nakładów dokonuje.

Nakłady na budynek na nieruchomości

Poniesienie nakładów na nieruchomość w postaci wzniesienia na niej budynku nie uzasadnia roszczenia z art. 226 k.c. o zwrot nakładów koniecznych przez posiadacza w złej wierze. Nakłady polegające na udziale w budowaniu budynku i jego wyposażenie w różne instalacje nie mieszczą się w kategorii nakładów koniecznych w rozumieniu art. 226 k.c. Nie są bowiem nakładami koniecznymi te prace i wydatki, które służą "stworzeniu" nieruchomości. Przepis art. 226 k.c. zakłada ponoszenie określonej kategorii nakładów na nieruchomość istniejącą i znajdującą się we władaniu podmiotu czyniącego nakłady. Z kolei osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, należy traktować jak współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 226 k.c

Dobra lub zła wiara posiadacza jest wyrazem jego subiektywnego przekonania co do istnienia lub nieistnienia określonego prawa lub uprawnienia. Posiadaczem w dobrej wierze jest osoba posiadająca przeświadczenie, że przysługuje jej prawo własności konkretnej nieruchomości, jak również osoba, która uważa się za właściciela nieruchomości nie wiedząc np., że umowa, na podstawie której miało nastąpić przeniesienie własności jest nieważna.

Wymagalność nakładów

W kwestii wymagalności roszczenia o zwrot nakładów orzecznictwo Sądu Najwyższego jest bardzo bogate i zróżnicowane, ale, jak się wydaje, należy przychylić się do poglądu, zgodnie z którym chwila wydania nieruchomości właścicielowi stanowi moment, kiedy stają się wymagalne roszczenia posiadacza z tytułu wszelkich nakładów (zob. wyrok SN z dnia 30 maja 2007 r., IV CSK 71/07, Lex nr 461619; postanowienie SN z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 145/07, Lex nr 380991; wyrok SN z dnia 22 lutego 2010 r., IV CSK 436/09, Lex nr 585879). Stanowisko odmienne, według którego roszczenie posiadacza w dobrej wierze o zwrot nakładów koniecznych staje się wymagalne z momentem dokonania tych nakładów (tak SN w wyroku z dnia 22 marca 2006 r. powołanym w uwadze 1 oraz SN w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 marca 2007 r., V CSK 480/06, Lex nr 315287), spotkało się z uzasadnioną krytyką (K. Stefaniuk (w:) J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2009, s. 171). Posiadacz może dochodzić zwrotu nakładów od właściciela odbierającego nieruchomość także wtedy, gdy stał się on właścicielem po dokonaniu nakładów (zob. wyrok SN z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 324/06, Lex nr 558632). Jeżeli właściciel wszczął proces o wydanie nieruchomości, posiadacz może domagać się zwrotu nakładów w tym procesie w drodze powództwa wzajemnego lub zarzutu zatrzymania (wyrok SN z dnia 7 maja 2009 r., IV CSK 27/09, Lex nr 515447).

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zapłata, odszkodowanie i zwrot nakładów oraz wydatków na nieruchomość, budynek, dom, grunt czy ziemię
5 (100%) 85 votes

Dodaj komentarz