Zapewnienie o nieistnieniu oraz zatajenie wad budowlanych nieruchomości, domu, mieszkania czy budynku

Zapewnienie o nieistnieniu oraz zatajenie wad budowlanych nieruchomości, domu, mieszkania czy budynku

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Przewidziana w art. 556 § 1 i następne KC odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy jest zatem odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Sprzedawca nie może się z niej zwolnić, jest ona niezależna od winy, obciąża go niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę a nawet czy w ogóle widział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2010 r., IV CNP 76/09, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 25 listopada 1998 r., I ACA 351/98, Apel.-Lub. 1999/2/3; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 5 marca 2009 r., V ACA 484/08).

Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. „Definicja wady budowlanej”, Inżynier budownictwa, marzec 2006 r.).

O podstępnym zatajeniu wady fizycznej przez sprzedawcę można mówić wtedy, gdy sprzedawca celem utrudnienia wykrycia wady przez kupującego umyślnie tę wadę ukrył bądź też wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego (tak SN w wyroku z dnia 1 kwietnia 2003 r. w sprawie II CKN 1382/00). Za wykładnią taką przemawia brzmienie przepisu art. 568 § 2 KC, w którym mówi się o podstępnym zatajeniu, które nie musi przecież polegać na konkretnym działaniu sprzedawcy (tj. nie musi przybrać postaci czynności zmierzających do zamaskowania wady), ale może sprowadzać się do zaniechania, tj. przemilczenia przez sprzedawcę, że wada istnieje. Warunkiem zatajenia wady zawsze jednak pozostaje pozytywna wiedza sprzedawcy o wadzie przedmiotu sprzedaży. Jak już była o tym mowa, apelujący tej wiedzy strony pozwanej nie wykazał.

Te same skutki, co podstępne zatajenie wady, wywołuje bowiem udzielenie kupującemu przez sprzedawcę zapewnienia, że wady nie istnieją. W tym przypadku, w ustawowym ujęciu przepisu art. 564 KC, bez znaczenia jest strona podmiotowa działania sprzedawcy - nie jest tu wymagana ani umyślność tej strony, czy choćby wiedza o istnieniu wadliwości przedmiotu sprzedaży. Omawiany przepis z podstępnym działaniem sprzedawcy zrównuje w skutkach udzielenie kupującemu zapewnienie o niewadliwości rzeczy, przy którym sprzedawca może działać tak w złej wierze - umyślnie, celowo zapewniać o niewadliwości, znając wadliwość, jak i w dobrej wierze będąc przeświadczonym o braku wad, czy posiadaniu przez rzecz określonych właściwości. Celem regulacji art. 564 KC jest bowiem ochrona kupującego, a nie tylko sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Stąd nie może być ona wykładana zawężająco. Tak w doktrynie, jak i orzecznictwie przyjmuje się, że zapewnienie kupującego, iż wady nie istnieją może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, że rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, że rzecz ma określone właściwości, których jak się okaże w rzeczywistości nie posiada. Zapewnienie to może pochodzić wprost z umowy, ale także z informacji dostępnych u sprzedawcy, jak i eksponowanych na rzeczy, czy też w dotyczącej jej dokumentacji (por. wyrok SN z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 378/02, z dnia 19 października 2005 r., V CK 260/05).

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zapewnienie o nieistnieniu oraz zatajenie wad budowlanych nieruchomości, domu, mieszkania czy budynku
5 (100%) 108 votes

Dodaj komentarz