Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

W dokumencie umowy deweloperskiej należy zamieścić informacje, które są aktualne zasadniczo na dzień jej zawarcia. W przypadku gdy informacje zamieszczone w dokumencie umowy deweloperskiej uległy zmianie, nie jest konieczna zmiana tej umowy.

Umowa deweloperska zawiera w szczególności:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa;

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa;

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;

9) informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo

c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;

17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku

w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. Zmiany w treści umowy deweloperskiej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.

Zmiany i uzupełnienia umowy deweloperskiej wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jeżeli nabywca pozostaje w związku małżeńskim i nabywa nieruchomość (lokal mieszkalny, grunt zabudowany domem jednorodzinnym lub użytkowanie wieczyste takiego gruntu) do wspólności majątkowej małżeńskiej, zawarcie umowy deweloperskiej wymaga zgody małżonka nabywcy. Zgoda ta musi zostać udzielona w formie aktu notarialnego. W sytuacji, w której nabywca pozostaje w związku małżeńskim i nabywa nieruchomość do majątku osobistego, zawarcie umowy deweloperskiej nie wymaga zgody małżonka nabywcy.

Umowę deweloperską może zawrzeć pełnomocnik nabywcy

W tym celu konieczne jest pełnomocnictwo szczególne lub rodzajowe, ponieważ zawarcie tej umowy należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Umowę deweloperską może zawrzeć pełnomocnik dewelopera. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy deweloperskiej wymaga formy aktu notarialnego.

W imieniu spółki

jawnej, partnerskiej i komandytowej umowę deweloperską mogą zawrzeć wspólnicy, którym przysługuje prawo do reprezentowania spółki, zgodnie z ustalonymi zasadami reprezentacji. W imieniu spółki kapitałowej (spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej) umowę deweloperską zawierają członkowie zarządu, zgodnie z ustalonymi zasadami reprezentacji. Zawarcie takiej umowy wymaga zgody zgromadzenia wspólników (walnego zgromadzenia), chyba że umowa spółki (statut) stanowi odmiennie.

W praktyce może zdarzyć się, że niedozwolone postanowienia umowne pojawią się w

dokumencie umowy deweloperskiej. Sam fakt, że umowę sporządzono w formie aktu notarialnego, nie wyklucza takiej możliwości. Niedozwolonym postanowieniem umownym może być tylko taka klauzula, której nie uzgodniono indywidualnie z nabywcą-konsumentem. Chodzi o postanowienie umowy deweloperskiej, na którego treść nabywca-konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na osobie, która się na to powołuje, czyli na deweloperze. Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest zobowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

Zadatek i odsetki

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może - bez wyznaczenia terminu dodatkowego - od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy deweloperskiej zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Zadatek - podobnie jak inne części wynagrodzenia dewelopera z tytułu umowy deweloperskiej - powinien zostać wpłacony przez nabywcę na rachunek mieszkaniowy.

Strony umowy deweloperskiej mogą ustalić wysokość odsetek za opóźnienie należnych deweloperowi. Jeżeli tego nie ustalono, odsetki za opóźnienie nalicza się według stawki odsetek ustawowych.

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń poniższych.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określa co najmniej:

1) etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;

2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Innymi słowy, należy najpierw oszacować całkowity koszt przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie rozdzielić ten koszt między poszczególne etapy

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu. Harmonogram sporządza deweloper, który prognozuje - według swego uznania, opierając się na zobiektywizowanej analizie - zakres czynności i poziom kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper może przygotować harmonogram samodzielnie albo za pomocą fachowego usługodawcy. Harmonogram powinien zostać sporządzony najpóźniej przed rozpoczęciem sprzedaży w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku gdy prospekt informacyjny z danymi o harmonogramie doręczono nabywcy, ale jeszcze nie zawarto umowy deweloperskiej (umowy przedwstępnej), deweloper może swobodnie zmienić harmonogram. Powinien jedynie zawiadomić o tym nabywcę w formie, w jakiej dostarczono mu prospekt.

Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera,

nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Odsetki są świadczeniami ubocznymi o charakterze okresowym, które - według określonej stopy procentowej - nalicza się od kapitału w oznaczonym okresie. Odsetki są naliczane tylko wtedy, gdy wynika to z przepisu ustawy lub umowy deweloperskiej. O ile strony nie ustaliły wysokości odsetek w umowie, należą się odsetki ustawowe. Wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może przekraczać odsetek maksymalnych. Kara umowna występuje tylko wtedy, gdy strony wprowadziły ją do umowy deweloperskiej. Można ją zastrzec w postaci świadczenia jednorazowego polegającego na naprawieniu szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, którego źródłem jest wspomniana umowa. Wysokość kary umownej musi być z góry określona: jako pewna kwota pieniężna lub suma wyliczana według ustalonego algorytmu.

Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę

Przeniesienie na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?
5 (100%) 11 votes

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*