Konflikt osobisty między współwłaścicielami, a zniesienie współwłasności nieruchomości, lokalu, domu czy budynku

Konflikt osobisty między współwłaścicielami, a zniesienie współwłasności nieruchomości, lokalu, domu czy budynku

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Stosownie do art. 211 KC, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Z kolei wedle art. 212 KC, jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności - preferowanym przez ustawodawcę - jest więc podział fizyczny rzeczy wspólnej, jako najbardziej sprawiedliwy i pożądany. Dlatego też, jeżeli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien przede wszystkim brać pod uwagę ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaży stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego(por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z 30 października 1978 r. (...), postanowienie Sądu Najwyższego z 9 września 2011 r., I CSK 674/10). Przez podział fizyczny należy przy tym rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1 in fine KC), co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali.

Z przytoczonymi przepisami prawa materialnego korespondują przepisy procesowe. Zgodnie z art. 622 § 2 KPC, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien został zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. Jeżeli natomiast brak podstaw do wydania takiego postanowienia, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, wówczas sąd winien dokonać tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym, a różnice wartości wyrównać przez dopłaty pieniężne. Ustawodawca dokonał hierarchicznego uszeregowania sposobów zniesienia współwłasności oraz decydujących o wyborze danego sposobu kryteriów. Zniesienie współwłasności winno nastąpić przede wszystkim w sposób wynikający ze zgodnego wniosku uczestników: fizycznie albo przez przyznanie go jednemu ze współwłaścicieli, bądź przez sprzedaż rzeczy (jeżeli proponowany sposób podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych). Jeżeli natomiast brak jest zgody między uczestnikami co do sposobu podziału, sąd powinien w pierwszej kolejności rozważyć podział fizyczny. Jeżeli natomiast podział fizyczny jest niemożliwy, wówczas sąd winien przyznać nieruchomość, której dotyczy wniosek o zniesienie współwłasności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić jej sprzedaż licytacyjną w trybie przepisów KPC.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd nie może wbrew woli uczestnika przyznać mu prawa majątkowego i zasądzić od niego na rzecz innego uczestnika spłatę lub dopłatę (art. 46 KRO w zw. z art. 1035 KC i art. 212 § 2 KC). Powody sprzeciwu uczestnika są prawnie irrelewantne. Również wzgląd na zasady współżycia społecznego i interesy uczestników nie uzasadnia orzekania w taki sposób o podziale (tak w odniesieniu do postępowania o podział majątku wspólnego, do którego jednak stosuje się przez odesłanie przepisy o zniesieniu współwłasności, Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 listopada 2012 r., II CSK 187/12). Sąd Rejonowy dodał, że jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 12 września 2013 r., IV CSK 5/13, sposób zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali tylko wówczas świadczyć będzie o zastosowaniu właściwego sposobu podziału, jeśli pozwoli on na stworzenie warunków do normalnego, niezakłóconego korzystania w przyszłości przez współwłaścicieli z wydzielonych w ramach budynku lokali i do zapewnienia na przyszłość zgodnego współdziałania wszystkich współwłaścicieli do pozostawionych nadal we współwłasności wspólnych części w ramach całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności.

Artykuł 211 i 212 KC w ramach postępowania o podział majątku wspólnego małżeńskiego stosowane są nie wprost, lecz odpowiednio, i to przez podwójne odesłanie (art. 46 KRO i art. 1035 KC). Ustawodawca nakazuje zatem brać pod uwagę specyfikę instytucji, do której zastosowanie mają mieć przepisy docelowe. Podział majątku wspólnego małżeńskiego następuje z reguły w okolicznościach konfliktu między współwłaścicielami, dlatego sposób podziału majątku wspólnego powinien sprzyjać likwidacji tego konfliktu. W szczególności, okoliczność sprzeciwiającą się zniesieniu współwłasności przez wyodrębnienie odrębnej własności lokali może stanowić konflikt między współwłaścicielami. W judykaturze Sądu Najwyższego przyjęto w części orzeczeń, że konflikt między współwłaścicielami rzeczy nie stanowi negatywnej przesłanki podziału fizycznego rzeczy wspólnej (por. postanowienia Sądu Najwyższego: z 21 czerwca 1979 r., III CRN 68/79, OSNC rok 1980, Nr 1, poz. 11, z 4 października 2002 r.. III CKN 1283/00, OSNC rok 2003, nr 12, poz. 170, z 13 stycznia 2012 r., (...)). Przeważa jednak zdecydowanie stanowisko, w myśl którego konflikt między współwłaścicielami, jeśli nie jest samodzielną przesłanką negatywną podziału, to może stanowić decydującą przeszkodę w podziale fizycznym rzeczy wspólnej, po rozważeniu całokształtu okoliczności sprawy. Stosunki panujące pomiędzy współwłaścicielami w konkretnych okolicznościach powinny mieć znaczenie przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy przedmiotem podziału jest nieruchomość służąca do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli, a podział ma polegać na wyodrębnieniu własności lokali na rzecz poszczególnych współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności nieruchomości przez wyodrębnienie w niej nieruchomości lokalowych, jest podziałem specyficznym.

Przymus pozostawania w stosunku współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. - o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wraz z konsekwencjami, co do obowiązku współdziałania w zarządzie sprawia, że rezultat prawny tego sposobu zniesienia współwłasności sytuuje się między podziałem zupełnym, a pozostawaniem we współwłasności. Silny konflikt nie tylko wpływa negatywnie na prognozę woli i umiejętności współdziałania współwłaścicieli w zarządzie nieruchomością w przyszłości, ale także uzasadnia przewidywanie występowania w przyszłości sytuacji konfliktowych pomiędzy współwłaścicielami, co może niekiedy znacznie utrudniać bądź niekiedy nawet uniemożliwiać korzystanie z wydzielonej części nieruchomości. W takich sytuacjach istotne jest także zbadanie przyczyn konfliktu współwłaścicieli i ocena możliwości jego zażegnania w przyszłości. Konkludując, przy rozstrzyganiu o sposobie zniesienia współwłasności nieruchomości przez wyodrębnienie własności lokali, większą wagę niż przy innym sposobie podziału nieruchomości, należy przywiązywać do stosunków osobistych między współwłaścicielami. Negatywne prognozy co do woli i umiejętności współdziałania byłych współwłaścicieli w wyjątkowych wypadkach pozwalają uznać, że jest to stan odpowiadający hipotezie art. 212 § 2 KC. Sposób zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali tylko wówczas świadczyć będzie o zastosowaniu właściwego sposobu podziału, jeśli pozwoli on na stworzenie warunków do normalnego, niezakłóconego korzystania w przyszłości przez współwłaścicieli z wydzielonych w ramach budynku lokali i do zapewnienia na przyszłość zgodnego współdziałania wszystkich współwłaścicieli do pozostawionych nadal we współwłasności wspólnych części w ramach całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności. Postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 25 października 2016 r. XV Ca 490/16

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Konflikt osobisty między współwłaścicielami, a zniesienie współwłasności nieruchomości, lokalu, domu czy budynku
5 (100%) 107 vote[s]

Dodaj komentarz