Zniesienie odrębnej własności lokalu w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej

Zniesienie odrębnej własności lokalu w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali , w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Na gruncie przytoczonego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14.7.2006 r., III CZP 53/06 (OSNC 2007, nr 4, poz. 58) stanął na stanowisku, że nie wyłącza on dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym tę własność ustanowiono. Sąd Najwyższy podkreślił, że o możliwości wygaśnięcia odrębnej własności lokali można pośrednio wnioskować już z zawartego w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zwrotu "dopóki trwa". Wprawdzie sądowego zniesienia odrębnej własności lokali jako sposobu jej wygaśnięcia nie przewidują przepisu kodeksu cywilnego ani ustawy o własności lokali, jednak w literaturze wskazuje się, że ustanie odrębnej własności lokali może być zarówno konsekwencją wygaśnięcia, jak i zniesienia, przy czym jako przypadki wygaśnięcia wymienia się zniszczenie budynku lub utratę przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a jako przykłady zniesienia - notarialne oświadczenie jednego właściciela wszystkich lokali, które stanowiłoby jak gdyby odwrotność (actus contrarius) oświadczenia o ustanowieniu tej odrębnej własności, połączenie kilku lokali i umowę w formie notarialnej właścicieli wszystkich lokali.

Oczywiste jest, że nie wszystkie przypadki wygaśnięcia odrębnej własności lokalu mogą być uznane za usunięcie przeszkody przewidzianej w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Dopuszczalność ta jest wyłączona np. w razie połączenia lokali, powodującego wygaśnięcie odrębnej własności lokali dotychczasowych, powstałyby bowiem nowe nieruchomości lokalowe, pozostające w relacji prawa związanego z własnością nieruchomości wspólnej. Przyznając współwłaścicielom w art. 210 KC uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, ustawodawca - podkreślił Sąd Najwyższy - w art. 211 KC wyłączył żądanie zniesienia współwłasności przez podział, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy. Takim właśnie przepisem jest art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l., stanowiący, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zwrot "dopóki trwa odrębna własność lokali" prowadzi do wniosku, że zawarty w tym przepisie zakaz dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia odrębnej własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.

Wykładnia językowa art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. - stwierdził dalej Sąd Najwyższy - wskazuje na racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację uzasadnionych interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów przemawiających za przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, kiedy możliwy jest podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali i utrzymywanie współwłasności, będącej często zarzewiem konfliktów.

Na tle przytoczonego stanu prawnego trudno pogodzić się z odmienną wykładnią tego przepisu, która w wypadkach wyjątkowych i zasługujących na uwzględnienie nie dopuszczałaby do całkowitego wyjścia ze współwłasności, traktowanej w ustawodawstwie jako stan przejściowy. Dochodziłoby wówczas do kolizji praw; ustawodawca przyznaje współwłaścicielowi w art. 210 KC uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności, a jednocześnie w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. uprawnienie to wyłącza. Uznanie, że przewidziana w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. przeszkoda stanowi absolutny zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej byłoby niedocenieniem roli, jaką w systemie obowiązującego prawa odgrywa odrębna własność lokali. Wiążąc przyjętą wykładnię tego przepisu z unormowaniem sposobów znoszenia współwłasności przewidzianym w art. 211 KC, wśród których na pierwszym miejscu jest podział fizyczny, a dopiero gdy jest to niemożliwe, mają zastosowanie inne sposoby, w tym ustanowienie odrębnej własności lokali, należy stwierdzić, że unormowanie to potwierdza prawidłowość przyjętej wykładni. W konsekwencji należy przyjąć, że ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny.

W wypadku odrębnych lokali w budynku, który można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, aby umożliwić - przy spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 KC - orzeczenie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej. Konkludując Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 3 ust. 1 zdanie drugie KC nie stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali; zakazu takiego nie zawierają także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu cywilnego, nie wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu. Skoro nie ulega wątpliwości, że odrębną własność lokali można znieść w drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności między stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe, przyjąć należy dopuszczalność sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej. Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny podział budynku i całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury jurydycznej, przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno z punktu widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-gospodarczego. Umacnia się w ten sposób sytuacja prawna każdego dotychczasowego właściciela lokalu, który przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 210 KC staje się właścicielem odrębnej nieruchomości, dla której zostaje założona oddzielna księga wieczysta. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 maja 2008 r. II CSK 664/07

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zniesienie odrębnej własności lokalu w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej
5 (100%) 107 votes

Dodaj komentarz