Zniesienie współwłasności domu, nieruchomości lub mieszkania z powodu konfliktu i kłótni między współwłaścicielami

Zniesienie współwłasności domu, nieruchomości lub mieszkania z powodu konfliktu i kłótni między współwłaścicielami

Zgodnie z art. 211 KC, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że byłoby to sprzeczne z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, pociągałoby za sobą istotną zmianę rzeczy czy znacznie zmniejszało jej wartość. Jedynie przepis ustawy stanowi bezwzględną przeszkodę w dokonaniu podziału rzeczy wspólnej. Pozostałe przesłanki negatywne wchodzą w rachubę tylko wtedy, gdy współwłaściciele nie dochodzą do porozumienia w sprawie fizycznego podziału rzeczy. W judykaturze Sądu Najwyższego przyjęto w części orzeczeń, że konflikt między współwłaścicielami rzeczy nie stanowi negatywnej przesłanki podziału fizycznego rzeczy wspólnej (por. postanowienia: z dnia 21 czerwca 1979 r., III CRN 68/79, OSNC 1980, nr 1, poz. 11, z dnia 4 października 2002 r., III CKN 1283/00, OSNC 2003, nr 12, poz. 170, z dnia 13 stycznia 2012 r., I CSK 358/11). Przeważa jednak zdecydowanie stanowisko, w myśl którego konflikt między współwłaścicielami, jeśli nie jest samodzielną przesłanką negatywną podziału (por. wyrok z dnia 3 października 1980 r., III CRN 126/80, oraz postanowienia: z dnia 24 kwietnia 1997 r., II CKN 124/97, z dnia 17 grudnia 1998 r., I CKN 940/97, z dnia 10 grudnia 1999 r., II CKN 635/98, , z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 8/00), to może stanowić decydującą przeszkodę w podziale fizycznym rzeczy wspólnej, po rozważeniu całokształtu okoliczności sprawy (por. postanowienia: z dnia 15 stycznia 1999 r., II CKN 147/98, , z dnia 4 sierpnia 1999 r., II CKN 549/98, z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, z dnia 7 lutego 2001 r., V CKN 1699/00, z dnia 17 kwietnia 2002 r., IV CKN 975/00, z dnia 9 stycznia 2004 r., IV CK 339/02, z dnia 21 kwietnia 2004 r., III CK 448/02, z dnia 29 czerwca 2011 r., IV CSK 519/10, z dnia 19 października 2011 r., II CSK 50/11).

Stosunki panujące pomiędzy współwłaścicielami w konkretnych okolicznościach powinny mieć znaczenie przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy przedmiotem podziału jest nieruchomość służąca do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli, a podział ma polegać na wyodrębnieniu własności lokali na rzecz poszczególnych współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności nieruchomości przez wyodrębnienie w niej nieruchomości lokalowych, jest podziałem specyficznym. Przymus pozostawania w stosunku współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. - o własności lokali, t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) wraz z konsekwencjami co do obowiązku współdziałania w zarządzie sprawia, że rezultat prawny tego sposobu zniesienia współwłasności sytuuje się między podziałem zupełnym, a pozostawaniem we współwłasności. Silny konflikt nie tylko wpływa negatywnie na prognozę woli i umiejętności współdziałania współwłaścicieli w zarządzie nieruchomością w przyszłości, ale także uzasadnia przewidywanie występowania w przyszłości sytuacji konfliktowych pomiędzy współwłaścicielami, co może niekiedy znacznie utrudniać bądź niekiedy nawet uniemożliwiać korzystanie z wydzielonej części nieruchomości. W takich sytuacjach istotne jest także zbadanie przyczyn konfliktu współwłaścicieli i ocena możliwości jego zażegnania w przyszłości.

Konkludując, przy rozstrzyganiu o sposobie zniesienia współwłasności nieruchomości przez wyodrębnienie własności lokali, większą wagę niż przy innym sposobie podziału nieruchomości, należy przywiązywać do stosunków osobistych między współwłaścicielami. Negatywne prognozy co do woli i umiejętności współdziałania byłych współwłaścicieli w wyjątkowych wypadkach pozwalają uznać, że jest to stan odpowiadający hipotezie art. 212 § 2 KC. Sposób zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali tylko wówczas świadczyć będzie o zastosowaniu właściwego sposobu podziału, jeśli pozwoli on na stworzenie warunków do normalnego, niezakłóconego korzystania w przyszłości przez współwłaścicieli z wydzielonych w ramach budynku lokali i do zapewnienia na przyszłość zgodnego współdziałania wszystkich współwłaścicieli do pozostawionych nadal we współwłasności wspólnych części w ramach całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności. Trzeba również podkreślić to, że art. 211 oraz 212 KC w ramach postępowania o podział majątku wspólnego małżeńskiego stosowane są nie wprost, lecz odpowiednio, i to przez podwójne odesłanie (art. 46 KRO i art. 1035 KC). Ustawodawca nakazuje zatem brać pod uwagę specyfikę instytucji, do której zastosowanie mają mieć przepisy docelowe. Podział majątku wspólnego małżeńskiego następuje z reguły w okolicznościach konfliktu między współwłaścicielami, dlatego sposób podziału majątku wspólnego powinien sprzyjać likwidacji tego konfliktu. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 września 2013 r. IV CSK 5/13

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zniesienie współwłasności domu, nieruchomości lub mieszkania z powodu konfliktu i kłótni między współwłaścicielami
5 (100%) 96 votes

Dodaj komentarz