Zgoda współwłaściciela na sprzedaż nieruchomości, budynku, domu czy mieszkania wspólnego

Zgoda współwłaściciela na sprzedaż nieruchomości, budynku, domu czy mieszkania wspólnego

Do rozporządzenia rzeczą wspólną (wspólnym prawem własności) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nie rozstrzygają przepisy dokładnie jakie są skutki dokonania wymienionych w nim czynności bez zgody współwłaściciela.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wspólnej jest czynnością prawną przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, natomiast zawarta w wykonaniu takiej umowy umowa przeniesienia własności stanowiłaby rozporządzenie (umowa o podwójnym skutku- art. 155 § 1 KC). Obie umowy wymagają zatem, zgodnie z art. 199 KC, zgody współwłaściciela. Wymóg zgody współwłaściciela nie oznacza, że czynność musi być dokonana tylko wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli. Podzielić należy wyrażone w nauce prawa zapatrywanie, że norma art. 199 KC dotyczy w zasadzie stosunków wewnętrznych między współwłaścicielami. Na zewnątrz każdy współwłaściciel może więc występować samodzielnie tzn. dokonywać czynności zarządu we własnym imieniu, mimo że ustawa wyraźnie o tym nie stanowi. Współwłaściciel, który za wymaganą ustawą zgodą wszystkich współwłaścicieli dokonał czynności prawnej, sam jest stroną wynikającego z niej stosunku prawnego, działa on we własnym imieniu lecz w interesie ogółu współwłaścicieli. Pozostali nie stają się stroną takiego stosunku prawnego, mimo że skutki czynności dotyczą bezpośrednio sfery ich praw; zgoda pozwala rozciągnąć skutki dokonanej czynności na współwłaścicieli. Jedynie skutki zgody na dokonanie czynności rozporządzającej ocenia się w literaturze przedmiotu nieco szerzej, jako wykraczające poza stosunki wewnętrzne między współwłaścicielami, w przeciwnym bowiem razie współwłaściciel dokonujący czynności rozporządzającej musiałby posiadać pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli do rozporządzenia ich udziałami.

Jeżeli współwłaściciel dokonał czynności wymienionej w art. 199 KC bez wymaganej zgody współwłaścicieli, skutki takiej czynności mogą kształtować się różnie, w zależności od tego czy dokonana czynność jest czynnością zobowiązującą czy też ma skutek rozporządzający.

Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą i mimo że, dotycząc nieruchomości wspólnej, jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu, jej zawarcie bez zgody współwłaścicieli należy uznać za skuteczne. Wniosek taki wyprowadzany jest z powszechnie akceptowanej zasady, że czynność prawna zobowiązująca może dotyczyć rzeczy cudzej i nie wpływa to na jej ważność. Czynność prawna zobowiązująca dokonana bez wymaganej w art. 199 KC zgody wiąże tylko tych współwłaścicieli, którzy jej dokonali, jest skuteczna tylko względem nich. Natomiast współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą sprzeciwić się wykonaniu, mającego w niej źródło, zobowiązania. Współwłaściciel będący stroną takiej czynności odpowiada wówczas za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania.

W odniesieniu natomiast do czynności prawnych o podwójnym skutku i czynności prawnych wyłącznie rozporządzających, dokonanych bez zgody wszystkich współwłaścicieli, w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmowano, że czynność taka jest nieważna (por. uchwała SN z dnia 17 stycznia 1989 r. III CZP 108/88, OSNC 1990, nr 1, poz. 7, wyrok SN z dnia 12 sierpnia 2009 r. IV CSK 81/09, wyrok SN z dnia 17 stycznia 2003 III CKN 1451/00), przy czym pod jako podstawę nieważności wskazywano art. 58 § 1 KC. Nowsze orzecznictwo wskazuje, że art. 58 KC dotyczy wyłącznie treści i celu czynności prawnej, a o sankcjach niespełnienia innych przesłanek czynności prawnej jest mowa poza tym przepisem (por. wyroki SN z dnia 12 maja 2000 r. V CKN 1029/00, OSNC 2001, nr 6, poz. 83; z dnia 28 marca 2007 r. II CSK 539/06; z dnia 5 lipca 2007 r. II CSK 162/07; uchwała z dnia 14 marca 2006 r. III CZP 7/06, OSNC 2007 r. nr 1, poz. 7, uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 14 września 2007 r. III CZP 31/07, OSNC nr 2, poz. 14). Skłania to do przyjęcia poglądu, że okoliczność, iż dokonujący rozporządzenia rzeczą wspólną współwłaściciel nie ma kompetencji do tego, prowadzi nie do nieważności, ale do bezskuteczności czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zgoda współwłaściciela na sprzedaż nieruchomości, budynku, domu czy mieszkania wspólnego
5 (100%) 107 votes

Dodaj komentarz