Zasiedzenie części czy udziału we współwłasności nieruchomości czy domu

Zasiedzenie części czy udziału we współwłasności nieruchomości czy domu

Spełnienie przesłanki samoistności posiadania nieruchomości w rozumieniu art. 336 i art. 172 KC, wymaga wykazania przez posiadacza, który nie jest właścicielem, podejmowania w określonym czasie czynności faktycznych, wskazujących na samodzielne, rzeczywiste i niezależne od innej osoby władanie nią. Wszystkie działania posiadacza powinny odpowiadać czynnościom właścicielskim. Ocena charakteru posiadania dokonywana jest na podstawie okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, z których powinny wynikać działania posiadacza, wywołujące u innych osób przekonanie, że to jemu służy własność (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNC 1992, nr 4, poz. 48 i postanowienia: z dnia 29 października 1996 r., III CKU 8/86, OSNC 1997, nr 4, poz. 38; z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98, OSNC 1999, nr 11, poz. 198; z dnia 14 października 1999 r., I CKN 154/98; z dnia 8 października 2008 r. V CSK 146/08). Zmiana posiadania na samoistne, zobowiązuje do wyraźnego i jednoznacznego uwidocznienia jej wobec innych osób (por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 430/98; z dnia 16 stycznia 2001 r., II CKN 901/00; z dnia 8 października 2008 r., V CSK 146/08).

W doktrynie i orzecznictwie Sądu Najwyższego na gruncie przepisów prawa rzeczowego i Kodeksu cywilnego uznano, że dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie udziałów we współwłasności nieruchomości przez jednego lub kilku współwłaścicieli (por. uchwałę z dnia 20 stycznia 1956 r., III CO 38/55, OSN 1956, poz. 88; orzeczenie z dnia 18 kwietnia 1959, 4 CR 316/59, OSPiKA 1960, nr 1, poz. 11; uchwałę z dnia 26 stycznia 1978 r., III CZP 96/77, OSNCP 1978, nr 11, poz. 195). Pogląd ten podziela także Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną.

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych i doszło do podziału quoad usum, to fakt korzystania przez współwłaściciela z fizycznie wydzielonej części nieruchomości, nie prowadzi do nabycia jej własności przez zasiedzenie, chyba że dojdzie do zmiany charakteru władztwa przez zamanifestowanie woli władania we własnym imieniu i dla siebie. Posiadanie całości lub części nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych przez jednego lub kilku ze współwłaścicieli, sprawia, że odmiennie traktuje się współposiadanie i posiadanie indywidualnego udziału. W takiej sytuacji, w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela udziału należącego do drugiego współwłaściciela, nie ma zastosowania domniemanie ustanowione w art. 339 KC.

Z przepisu art. 206 KC wynika, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej, w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W sytuacji gdy właściwości lub przeznaczenie nieruchomości wspólnej nie pozwalają na wspólne lub rozdzielne władanie przez wszystkich współwłaścicieli, to współwłaściciel żądający zasiedzenia udziału innego współwłaściciela, nie może poprzestać na powołaniu się na domniemanie z art. 339 KC powinien wykazać, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia wynikającego z art. 206 KC oraz że uzewnętrznił tę zmianę w stosunku do współwłaściciela, do którego udział ten należy (por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08; z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09; z dnia 1 kwietnia 2011 r., III CSK 184/10, OSNC - ZD 2012, nr 5-6, poz. 154). Także wówczas, gdy przeznaczenie lub właściwości rzeczy zezwalają na wspólne i rozdzielne korzystanie z niej przez wszystkich współwłaścicieli, a jeden z nich korzysta z całej rzeczy lub znacznej jej części, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, wystąpienie przez niego z żądaniem zasiedzenia udziałów pozostałych właścicieli, wymaga wykazania rozszerzenia samoistnego posiadania na udziały innych właścicieli oraz zamanifestowania tego wobec tych współwłaścicieli. Niewykonywanie prawa posiadania przez pozostałych współwłaścicieli nie prowadzi do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie swoich uprawnień. Nie zwalnia go to z obowiązku wykazania, że posiadał całą rzecz wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do niej pozostałych współwłaścicieli oraz że wolę tę ujawnił wobec nich i innych osób.

Istnieje także zgoda co do tego, że o wyłącznym samoistnym posiadaniu współwłaściciela nieruchomości zamieszkującego w znajdującym się na niej budynku nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, administrowanie nieruchomością, ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, w tym wykonywanie remontów lub modernizacji budynku. Również fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013 r., V CSK 488/12, z dnia 26 czerwca 2013 r., II CSK 581/12, z dnia 30 stycznia 2015 r., III CSK 179/14, z dnia 12 lutego 2015 r., IV CSK 251/14, z dnia 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15 i z dnia 25 listopada 2015 r., IV CSK 87/15 i z dnia 15 maja 2018 r., II CSK 6/18). Najczęściej przyjmuje się, że o w wykroczeniu poza uprawnienia współwłaścicielskie świadczy dopiero samodzielne podjęcie przez posiadającego współwłaściciela decyzji o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, z dnia 30 stycznia 2015 r., III CSK 179/14, z dnia 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15).

Kończąc, w postanowieniu z dnia 5 listopada 2014 r., III CSK 280/13, Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż pobieranie przez współwłaściciela wszystkich przychodów z nieruchomości oraz pokrywanie samodzielnie wszystkich wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością (bez udziału pozostałych współwłaścicieli) nie przesądza samoistności posiadania współwłaściciela, gdyż wierzytelność z tytułu czynszu najmu, podobnie jak i inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, wchodzi do zasobu wspólnych dochodów, z których pokrywane są wydatki.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zasiedzenie części czy udziału we współwłasności nieruchomości czy domu
5 (100%) 108 vote[s]

Dodaj komentarz