Umowa przedwstępna zakupu i sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu

Umowa przedwstępna zakupu i sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu

Zgodnie z przepisem art. 389 § 1 KC umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Wymóg ten sprowadza się do określenia przez strony w umowie tych elementów, które wyznaczają minimalny zakres treści zamierzonej w przyszłości czynności prawnej (essentialia negotii), nazywany także koniecznymi składnikami umowy (por. bliżej Z. Radwański, Teoria umów, Warszawa 1977, s. 71-73 i 252-254 oraz tenże (w:) System prawa prywatnego, t. 2, s. 263 i 265). Strony mogą również zawrzeć, oprócz postanowień istotnych z punktu widzenia ustawy także dalsze postanowienia, jeśli będą miały taką wolę. Mogą włączyć nadto postanowienia istotne podmiotowo (accidentalia negotii), (por. Błahuta F. (w:) KC. Komentarz, t. II, pod red. Z. Resicha, Warszawa 1972).

W piśmiennictwie wskazuje się, iż przez istotne postanowienia umowy przyrzeczonej rozumie się nie tylko elementy przedmiotowo istotne, ale również pewną część elementów podmiotowo istotnych, wydzielonych na podstawie specjalnego kryterium istotności. W konsekwencji uważa się, iż umowa przedwstępna winna zawierać te wszystkie elementy umowy przyrzeczonej, które mają takie znaczenie dla stron, że bez porozumienia się co do nich umowa przedwstępna nie zostałaby zawarta (por. E. Drozd, Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona, NP 1973 Nr 11, M. Krajewski (w:) System Prawa Prywatnego. Prawo zobowiązań część ogólna, t. 5, pod red. E. Łętowskiej, Warszawa 2006, s. 743 i cyt. tam autorzy).

Według odmiennego poglądu wystarczającym jest, by strony w umowie przedwstępnej określiły tylko sposób ustalenia w przyszłości istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, pod warunkiem wszakże, że będzie on miał obiektywny charakter, dający się stosować bez udziału stron oraz bez względu na ich wolę (P. Machnikowski (w:) KC. Komentarz, pod red. E. Gniewka, Warszawa 2008, Kodeks..., s. 637). Zatem strony - zawierając umowę przyrzeczoną - zachowują pełną swobodę w określeniu jej treści, która może istotnie odbiegać od uzgodnień zawartych w umowie przedwstępnej.

Konieczność określenia elementów przedmiotowo istotnych umowy przyrzeczonej ma umożliwić sądowi, w przypadku sporu, ustalenie treści umowy definitywnej poprzez jej uzupełnienie przepisami dyspozytywnymi, zwyczajami, okolicznościami konkretnego przypadku, zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 65 KC (por. Z. Radwański, Zobowiązania część ogólna, Warszawa 1997, s. 127; Żuławska C. (w:) Komentarz do Kodeksu cywilnego, ks. III, t. I, pod red. G. Bieńka, Warszawa 2001, s. 156; P. Machnikowski (w:) Kodeks..., s. 637). W wyniku tych zabiegów sądu orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej (por. wyrok SN z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK 268/08; wyrok SN z dnia 9 stycznia 2008 r., II CSK 414/07). Sąd nie może jednak bez zgody stron nadać umowie innej treści niż ustalona w umowie przedwstępnej. W sprawie o zawarcie umowy przyrzeczonej orzeczenie sądu stwierdza tylko zawarcie umowy i zastępuje tę umowę (por. wyrok SA w Lublinie z dnia 19 lutego 1998 r., I ACA 42/98, OSA 2000, z. 2, poz. 5).

Wskazany wyżej przepis art. 389 § 1 KC nie określa skutków prawnych niezawarcia w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Twierdzi się, iż w sytuacji gdy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej będą do tego stopnia niekompletne lub niejasne, że nie dadzą się uzupełnić dyspozycyjnymi przepisami ustawy lub zwyczajami wówczas zobowiązanie nie powstanie z powodu niemożności określenia przedmiotu świadczenia, co w konsekwencji spowoduje ten sam efekt, co przy nieważności umowy (zob. A. Ohanowicz, Zobowiązania..., s. 140) czy też umowa przedwstępna nie spowoduje skutków prawnych (zob. C. Żuławska (w:) Komentarz..., s. 156). Bardziej jednak rozpowszechniony jest pogląd, że brak któregokolwiek elementu przedmiotowo istotnego umowy przyrzeczonej powoduje jej nieważność (por. F. Błahuta (w:) Kodeks..., s. 929; M. Wrzołek-Romańczuk, Umowa przedwstępna, Warszawa 1998, s. 35). Stanowisko prezentowane jest także w orzecznictwie (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2008 r., I ACa 204/08; także wyrok SA w Katowicach z dnia 14 stycznia 2000 r., I ACA 914/99, OSA 2001, z. 2, poz. 8, Pr. Gosp. 2001, Nr 5, s. 61; wyrok SN z dnia 30 sierpnia 1972 r., III CRN 156/72).

Od zawarcia ważnej umowy przedwstępnej zależy zatem powstanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś ważność umowy przedwstępnej uzależniona jest od określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Tym samym należy przyjąć, iż aby można było skutecznie domagać się przed sądem wydania wyroku zastępującego oświadczenie woli pozwanych strony umowy przedwstępnej poza zachowaniem formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej muszą właściwie określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, jej przedmiot. Bez ich określenia nie jest bowiem możliwe wskazanie świadczenia, które zobowiązuje się spełnić dłużnik, a tym samym nie można nałożyć na niego takiego obowiązku, a następnie dochodzić jego wykonania na drodze sądowej.

Przy umowie przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości najważniejszym elementem przedmiotowo istotnym jest dokładne, niebudzące wątpliwości stron, określenie przedmiotu umowy. Tylko bowiem takie jednoznaczne określenie przedmiotu umowy (oprócz dochowania formy aktu notarialnego), pozwala na dochodzenie przez uprawnionego jej zawarcia. Przedmiot umowy winien zostać zindywidualizowany poprzez podanie położenia nieruchomości, jej powierzchni, numeru działki i numeru księgi wieczystej lub przynajmniej niektórych z wymienionych danych, pozwalających na jej indywidualizację (wyrok SA w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2008 r., I ACa 204/08). Jednakże w wyroku z 12 stycznia 2000 r. (III CKN 508/98) Sąd Najwyższy uznał, że przedmiotem umowy może być jeszcze niewyodrębniona geodezyjnie działka, której obszar został określony w umowie przedwstępnej ”w przybliżeniu i orientacyjnie, gdyż ostateczny jej obszar w sposób precyzyjny mógł być wskazany dopiero po dokonaniu geodezyjnego podziału”. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 21 sierpnia 2013 r. VI ACa 1547/12

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa przedwstępna zakupu i sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu
5 (100%) 112 votes

Dodaj komentarz