Odstąpienie i rozwiązanie umowy kupna nieruchomości, lokalu czy domu z powodu jego wad oraz zwrot zapłaconych pieniędzy

Odstąpienie i rozwiązanie umowy kupna nieruchomości, lokalu czy domu z powodu jego wad oraz zwrot zapłaconych pieniędzy

Co, gdy zakupiona przez nas nieruchomość,, lokal, mieszkanie czy dom posiada wady utrudniające albo uniemożliwiające zamieszkanie w nim? Dziś przedstawimy to na przykładzie ciekawej sprawy sądowej.

W ogłoszeniach oferujących nieruchomość do sprzedaży, zamieszczanych w Internecie, wskazywano, że w 2010 r. został przeprowadzony generalny remont domu znajdującego się na nieruchomości, obecnie dom nie wymaga żadnych nakładów i jest gotowy do zamieszkania od zaraz, suchy, czysty i zadbany. Zanim doszło do zawarcia umowy powodowie kilkakrotnie przebywali na nieruchomości i oglądali posadowiony na niej dom. Przy tej okazji powodowie oglądali piwnicę, w której nie dostrzegli wilgoci, a powódka wraz z architektem ustalała możliwość usunięcia jednej ze ścianek. Przed zawarciem umowy strony rozmawiały na temat wykonania opaski odwadniającej i izolacji między fundamentami a ścianą nośną, przy czym powodom udzielono informacji na ten temat.

 Po zawarciu umowy, podczas wizyty z P. R., który miał dokonać m.in. demontażu jednej ze ścianek, a nadto odmalować i odświeżyć pomieszczenia, po odsunięciu mebli, odklejeniu tapety z części ścian budynku i częściowym demontażu płyty kartonowo-gipsowej obkładającej ścianę w jednym z pokoi, powodowie stwierdzili znaczne zawilgocenie i zagrzybienie. Okoliczności te potwierdził wezwany przez nich rzeczoznawca J. L. (1) w sporządzonej w marcu 2014 r. opinii technicznej, który po oględzinach budynku wskazał na występujące w nim zawilgocenia i zagrzybienia oraz prawdopodobne przyczyny tego zjawiska.

Pismem z dnia 7.04.2014 r. pełnomocnik powodów zawiadomił pozwanych o ujawnieniu wad w nabytej nieruchomości, powołując zawilgocenie i zamoczenie budynku. Jednocześnie zarzucił pozwanym zatajenie tych wad.

W odpowiedzi z dnia 14.04.2014 r. pozwani zaprzeczyli, by zatajali wady i wskazali, że nieruchomość przed jej zakupem była przez powodów wielokrotnie oglądana, ojciec powoda uzyskał informację, że drenaż budynku nie był wykonywany, ściany w sypialni zostały wyklejone tapetami podczas gruntownego remontu w latach 2008-2009, zaś powodowie mieli świadomość co do wieku budynku, braku jego ogrzewania i użytkowania tylko w okresie letnim.

Istnienie zawilgocenia i zagrzybienia potwierdza dokumentacja fotograficzna wykonana na zlecenie powodów i nie kwestionowana przez pozwanych, wykonana m.in. podczas oględzin z udziałem pozwanych w dniu 26 maja 2014 r. W lipcu 2014 r. powodowie zlecili wykonanie badania stanu zagrzybienia budynku. Opinię w tym zakresie wydała E. C. - mykolog budowlany, która po oględzinach budynku stwierdziła jego duże zawilgocenie i zagrzybienie oraz występowanie jednego ze szkodników bytujących w elementach drewnianych.

W świetle poczynionych w sprawie ustaleń żądania powodów zasługiwały na uwzględnienie niemal w całości. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do tego, czy powodowie skutecznie skorzystali z przewidzianej w art. 560 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego (kc) uprawnienia do odstąpienia od umowy sprzedaży w związku z ujawnieniem wad w rzeczy sprzedanej. Skuteczne odstąpienie od umowy z mocy art. 560 § 2 KC rodziło bowiem po obu stronach obowiązek wzajemnego zwrotu otrzymanych świadczeń i przesądzałoby o związanej z tym konieczności zawarcia umowy o zwrotnym przeniesieniu na rzecz pozwanych własności sprzedanej przez nich nieruchomości oraz zwrotu przez nich na rzecz powodów zapłaconej ceny.

Zgodnie z art. 560 § 1 KC w związku z art. 557 § 1 KC, ponieważ przedmiotem umowy stron była sprzedaż konkretnie oznaczonej nieruchomości, warunkiem umożliwiającym odstąpienie od tej umowy było stwierdzenie wady nieruchomości, o której istnieniu kupujący nie wiedzieli w chwili zawarcia umowy. W świetle treści tych przepisów dla realizacji tego uprawnienia nie m przy tym znaczenia, czy wada jest ukryta, czy jawna, istotna, czy nieistotna, usuwalna, czy nieusuwalna - jak usiłowała zasugerować strona pozwana - lecz wyłącznie to, czy kupujący miał wiedzę o jej istnieniu w dacie umowy.

Zawilgocenie i zagrzybienie tego rodzaju i o takich rozmiarach jak na zdjęciach, umiejscowione w pomieszczeniach przeznaczonych do pobytu i zamieszkiwania przez ludzi, stanowi wadę fizyczną nabytej przez powodów nieruchomości w rozumieniu art. 556 § 1 KC, gdyż sprawia utrudnienia w użytkowaniu znajdującego się na niej domu i obniża jego wartość przynajmniej o koszty robót niezbędnych do osuszenia i usunięcia zagrzybienia.

Nie zasługuje natomiast na podzielenie argumentacja pozwanych, że powodowie przed zawarciem umowy mogli zażądać odsunięcia mebli i zbicia tynków, co pozwoliłoby im na ujawnienie wad jeszcze przed jej zakupem. Abstrahując, że w istocie argumenty pozwanych potwierdzają, że wady ujawnione przez powodów nie były widoczne przed zakupem nieruchomości, w ocenie Sądu obowiązek zachowania należytej staranności przez kupującego nieruchomość nie wymaga zbijania tynków, zrywania tapet, czy przesuwania mebli lub badania nieruchomości przez rzeczoznawców w celu ujawnienia wszelkich wad potencjalnie tkwiących w rzeczy.

Oczywistym jest, że w przypadku rzeczy używanych kupujący zawsze musi się liczyć z pewnym zużyciem rzeczy. W niniejszej sprawie pozwani informowali jednak powodów o generalnym remoncie, jaki przeszedł budynek, zaś w ogłoszeniach o sprzedaży znajdowały się zapewnienia, że nieruchomość nie wymaga żadnych nakładów, a dom jest suchy i czysty. Za takie zapewnienia, również redagowane przez osoby działające na ich zlecenie, odpowiadają pozwani. W tych okolicznościach powodowie mogli spodziewać się, że dom jest suchy i w pełni przydatny do korzystania bez konieczności szczególnych nakładów z ich strony.

Skoro natomiast w niektórych pomieszczeniach ściany okazały się zawilgocone i zagrzybione, to należy uznać, że nieruchomość nie posiada właściwości, o których istnieniu zapewniano, ma zaś wady, które zmniejszają jej użyteczność i wartość. Ujawnienie tych wad dopiero po zakupie nieruchomości uprawniało zatem powodów do skorzystania z możliwości odstąpienia od umowy przewidzianej w art. 560 § 1 KC, zwłaszcza, że o ich wykryciu zawiadomili pozwanych niezwłocznie.

Pozwani mogli oczywiście zniweczyć skuteczność odstąpienia od umowy, oferując - zgodnie z art. 560 § 1 zd. drugie KC - niezwłoczne usunięcie wad.  Materiał dowodowy sprawy nie daje jednak podstaw do przyjęcia, aby taka oferta została powodom przedstawiona niezwłocznie i aby miała wystarczająco realny charakter.

Dla zniweczenia skuteczności odstąpienia od umowy konieczne byłoby zaoferowanie szybkiej wizyty ekipy remontowo-budowlanej, która usunęłaby zawilgocenia i zagrzybienia, wykonując wszelkie konieczne prace, z jednoczesnym zapewnieniem, że pozwani pokryją związane z tym koszty i prośbą o wskazanie terminu, w którym powodowie udostępnią w tym celu nieruchomość. Taka oferta stanowiłoby realne spełnienie obowiązku pozwanych, takiej jednak nie przedstawiono. W konsekwencji braku realnej oferty niezwłocznego usunięcia wad, odstąpienie od umowy dokonane przez powodów należało uznać za skuteczne.

Niemniej, zauważyć trzeba, że zgodnie z ogłoszeniami nieruchomość miała być sucha i nadawać się do korzystania bez konieczności specjalnych nakładów. Budynek okazał się natomiast zawilgocony i zagrzybiony, a dla spokojnego korzystania konieczne byłoby jego osuszenie i odgrzybienie, przy czym niewykluczone, że w miarę dokonywania kolejnych odkrywek zakres niezbędnych w tym celu robót uległby zwiększeniu w stosunku do pierwotnie przewidzianego. To z kolei, abstrahując od uciążliwości związanych z koniecznością zatrudnienia odpowiednich pracowników, organizacji i nadzoru nad wykonaniem robót, niewątpliwie wiązałoby się z niemożnością spokojnego korzystania z nieruchomości w przewidywalnie krótkim okresie, czego mogli oczekiwać powodowie, dokonując zakupu nieruchomości, która - zgodnie z zapewnieniami ujętymi w ogłoszeniach - miała nadawać się do korzystania od zaraz.

Reasumując, w tym stanie rzeczy należało uznać, że powodowie skutecznie odstąpili od umowy i w efekcie strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej, tj. art. 494 KC.  Zgodnie z kierunkiem wykładni powołanych przepisów przyjętym m.in. w uchwałach składu 7 sędziów SN z 7.01.1967 r. (III CZP 32/66, OSN 1968/12/199) i z 30.11.1994 r. (III CZP 130/94, OSNC 1995/3/42), odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości wywiera skutek obligacyjny, nie powodując automatycznego przejęcia własności z powrotem na zbywcę, do czego potrzebne jest zawarcie przez strony umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości.

Z tego względu i na podstawie powołanych przepisów zgodnie z żądaniem pozwu stwierdzono obowiązek zawarcia przez strony umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości przez powodów na rzecz pozwanych (pkt I), w celu uniknięcia wątpliwości ustalając, że orzeczenie w tym zakresie zastępuje tę umowę - zgodnie z art. 64 KC (por. powołaną wyżej uchwałę SN 7.01.1967 r., III CZP 32/66). Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie - I Wydział Cywilny z dnia 22 grudnia 2014 r.  I C 356/14

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Odstąpienie i rozwiązanie umowy kupna nieruchomości, lokalu czy domu z powodu jego wad oraz zwrot zapłaconych pieniędzy
5 (100%) 126 votes

Dodaj komentarz