Przejście praw i obowiązków z umowy deweloperskiej po zakupie nieruchomości, lokalu czy mieszkania z wadami budowlanymi

Przejście praw i obowiązków z umowy deweloperskiej po zakupie nieruchomości, lokalu czy mieszkania z wadami budowlanymi

Sprzedaż nieruchomości przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, naprawy lub dostarczenia nieruchomości wolnej od wad. Sąd Najwyższy odrzucił koncepcję "automatycznego" przejścia uprawnień z rękojmi na dalszego nabywcę nieruchomości, jako niedającą się pogodzić z normatywnie ukształtowanym charakterem rękojmi. Nie pozwala on na formułowanie tezy, jakoby uprawnienia z rękojmi przechodziły na nabywcę z tego tytułu, że są "związane z prawem własności nieruchomości", ani tezy, by w idei odpowiedzialności za wady fizyczne nieruchomości tkwiło implicite przejście uprawnień z tytułu rękojmi. Decydujące znaczenie ma to, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi, chociaż powstaje ex lege, jest odpowiedzialnością za nienależyte wykonanie zobowiązania, a więc ma charakter względny, ograniczony do stron konkretnej umowy.

Jednocześnie Sąd Najwyższy wskazał, że przejście na inną osobę uprawnień przysługujących kupującemu z tytułu rękojmi może nastąpić, o ile znajdzie oparcie w ustawie lub umowie. W tym drugim wypadku podstawę taką stanowić może przelew wierzytelności. Zważywszy jednak na ograniczenia wynikające z odpowiednio stosowanego art. 509 § 1 KC dotyczyć może to jedynie roszczeń w postaci uprawnienia do żądania obniżenia ceny, naprawy nieruchomości. Możliwość taka nie dotyczy natomiast uprawnienia o charakterze kształtującym, jakim jest prawo odstąpienia od umowy. To zatem uprawnienie nie może być umownie, w drodze przelewu, przeniesione na kolejnego nabywcę. Kupującemu przysługują uprawnienia z rękojmi tylko w stosunku do bezpośredniego sprzedawcy, natomiast sprzedawca, przeciwko któremu kupujący dochodzi swoich roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, może ze swej strony na tych samych zasadach realizować w drodze regresu przysługujące mu uprawnienia w stosunku do swojego sprzedawcy, a ten z kolei do kolejnego sprzedawcy.

Inaczej rzecz ujmując, z przepisu ustawy lub woli zainteresowanych może wynikać, że w konkretnej sytuacji możliwe jest jednak przejście uprawnień przysługujących kupującemu z tytułu rękojmi na inną osobę. Przykładowo, gdy nabycie nieruchomości od kupującego następuje w wyniku sukcesji uniwersalnej, nabywca wstępuje z mocy prawa w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika, gdyż wtedy nastąpi także przejście uprawnień z tytułu rękojmi, jakie przysługiwały kupującemu wobec sprzedawcy.

Przeniesienie przysługujących kupującemu uprawnień z rękojmi nie będzie również możliwe w sytuacji, w której z umowy sprzedaży z pierwotnym sprzedawcą wynikać będzie zakaz ich przenoszenia na inne osoby. Taki zakaz, sformułowany wprost lub wynikający z celu umowy, może pojawić się, gdy sprzedawca udziela kupującemu tzw. upustu cenowego, który ma być przeznaczony na koszty, jakie kupujący poniesie w związku z odpowiedzialnością z tytułu rękojmi wobec kolejnych kupujących. W takiej sytuacji możliwość podnoszenia przez dalszych kupujących uprawnień z rękojmi wobec pierwotnego sprzedawcy wyraźnie pozostawałaby w sprzeczności z celem postanowień umowy dotyczących upustu.

Przelew i cesja praw oraz obowiązków z umowy deweloperskiej

Uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia nieruchomości wolnej od wad są niewątpliwie związane ze stosunkiem zobowiązaniowym sprzedaży, związek ten nie jest jednak na tyle ścisły, aby należało z góry wykluczyć możliwość ich zbycia w drodze przelewu prawa i obowiązków. Dla pierwotnego sprzedawcy, jeżeli założyć, że w dalszym ciągu są one skuteczne wobec niego, nie ma zasadniczego znaczenia, komu płaci kwotę odpowiadającą różnicy ceny lub do kogo trafia naprawiona nieruchomość bądź nieruchomość wolna od wad. Skoro zaś w dalszym ciągu istnieje pomiędzy pierwotnym sprzedawcą a kupującym stosunek zobowiązaniowy, to sprzedawca będzie mógł podnosić wszystkie zarzuty, które przysługują mu wobec niego, np. związane z niezapłaceniem całości ceny, odsetkami, lub też dotyczące przesłanek powstania uprawnień z rękojmi. Z kolei "bezpośredni" kupujący nie może żądać zachowań objętych uprawnieniami z rękojmi, gdyż w wyniku ich zbycia stracił do tego tytuł prawny. Wreszcie warto zwrócić uwagę, że zbycie uprawnień z rękojmi nie pogarsza sytuacji sprzedawcy. Przy założeniu, że uprawnienia te nie wygasły względem niego, zakaz ich przelewu oznacza, iż najpierw podniesione zostałyby przez kolejnego kupującego wobec jego bezpośredniego sprzedawcy, a ten wystąpiłby ze swoimi uprawnieniami ze stosunku sprzedaży łączącym go z poprzednikiem. Poza sytuacjami granicznymi, w których wada ujawnia się w ostatnim dniu skuteczności tych uprawnień, pierwotny sprzedawca i tak byłby obciążony skutkami ich realizacji. Staranny kupujący może po otrzymaniu zawiadomienia o wadzie, mając na względzie upływający termin ich skuteczności, podjąć niezwłocznie wymagane prawem działania minimalizujące wspomniane zagrożenie. Wszystkie te argumenty przemawiają za dopuszczeniem przelewu uprawnień z rękojmi będących roszczeniami o obniżenie ceny, usunięcie wady lub dostarczenie nieruchomości wolnej od wad. Przelew uprawnień z rękojmi może być wyraźnie zastrzeżony w umowie sprzedaży pomiędzy zainteresowanymi stronami, nie jest jednak wykluczone, aby został dokonany w drodze odrębnej umowy. Co więcej, w razie sporu należy zbadać, czy ze względu na cel umowy oraz zgodny zamiar stron taki przelew należy do treści umowy sprzedaży, chociaż nie zostało to wyraźnie w samej umowie wyrażone. Można założyć, że kupujący, wyzbywając się nieruchomości, z reguły traci zainteresowanie realizacją uprawnień, które mają przede wszystkim znaczenie dla kolejnego nabywcy korzystającego z nieruchomości.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Powyższe rozważania nie dotyczą najważniejszego uprawnienia z rękojmi, jakim jest możliwość odstąpienia od umowy. Nie ma sporu w doktrynie i orzecznictwie, że takie uprawnienie nie jest roszczeniem, lecz prawem kształtującym. Potwierdza to mechanizm jego realizacji, odmienny niż przy pozostałych uprawnieniach z rękojmi, kupujący musi bowiem najpierw złożyć stosowne oświadczenie, że od umowy odstępuje, którego następstwem jest dopiero nowe ukształtowanie relacji prawnej pomiędzy nim a sprzedawcą. Dotychczasowe zobowiązanie wygasa, a w jego miejsce pojawia się roszczenia kupującego o zwrot wzajemnych świadczeń. Nie jest możliwe, aby kupujący jednostronnym oświadczeniem woli mógł skutecznie doprowadzić do przejścia tego uprawnienia na inną osobę. Przeciwko takiej koncepcji, znajdującej oparcie w fundamentalnej dla prawa cywilnego zasadzie autonomii woli stron, przemawiają ważne względy teoretyczne i praktyczne.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że wykonanie prawa odstąpienia od umowy przez inną osobę, niż strona stosunku zobowiązaniowego wynikającego z tej umowy, prowadziłoby do tego, że o tym, czy stosunek zobowiązaniowy ma istnieć, decydowałaby nie strona tego stosunku, lecz osoba trzecia. Nie jest też jasne, jakie będą skutki odstąpienia dla stron stosunku sprzedaży i osoby trzeciej, która wykonała to prawo. Konsekwentnie należałoby przyjąć, że powinna ona wstąpić w całość sytuacji prawnej jaka powstaje na skutek odstąpienia od umowy dla kupującego, skoro wykonała ona jego prawo. Przeciwko takiemu założeniu przemawia jednak kilka argumentów. Po pierwsze, brak podstaw, aby przelew jednego z uprawnień przysługujących kupującemu traktować jako równoznaczny w skutkach z przelewem wszystkich uprawnień wynikających dla strony z tego stosunku. Po drugie, przepis art. 494 KC wiąże uprawnienia i obowiązki odstępującego od umowy ze stroną stosunku zobowiązaniowego, a nie z innym podmiotem. Po trzecie, odstąpienie od umowy rodzi nie tylko uprawnienie do żądania zwrotu zapłaconej ceny, ale tworzy również po stronie kupującego obowiązek zwrotu nieruchomości. Przeniesienie takiego obowiązku na inną osobę, w świetle odpowiednio stosowanego art. 519 KC, wymagałoby zgody wierzyciela, czyli sprzedawcy. Należałoby wobec tego uznać, że uprawnienie do żądania zwrotu ceny może przejść na inną osobę bez zgody sprzedawcy, ale odpowiadający mu obowiązek zwrotu nieruchomości pozostaje przy kupującym. Nie można także uznać, że przejście uprawnienia do odstąpienia od umowy jest równoznaczne z przejściem na osobę trzecią roszczenia o zwrot zapłaconej przez kupującego ceny, brak bowiem podstaw, aby w tym wypadku odpowiednio stosować art. 509 § 2 KC. Żądanie zwrotu zapłaconej ceny nie jest prawem związanym z odstąpieniem od umowy, lecz prawem, które powstaje ex lege dla strony stosunku zobowiązaniowego, w wypadku odstąpienia od umowy.

Przeciwko dopuszczalności przelewu prawa do odstąpienia od umowy na inną osobę przemawiają także ważne względy praktyczne. Trzeba zwrócić uwagę, że cena, którą płaci pierwszy kupujący z reguły jest inna niż cena, jaką strony ustaliły w kolejnej umowie sprzedaży, rodzi się więc pytanie, jakiej ceny może żądać osoba trzecia (kolejny kupujący). Wydaje się, że skoro realizuje on tylko uprawnienie kupującego, to może domagać się ceny, jaką kupujący zapłacił, nie otrzyma więc marży, którą zazwyczaj kolejny sprzedawca dolicza do ceny przedmiotu sprzedaży. Jeszcze poważniejsze wątpliwości rodzą się, gdy pierwszy kupujący zapłacił zdecydowanie wyższą cenę sprzedawcy niż ta, której zażądał od kolejnego nabywcy nieruchomości. Nabywca, który zapłacił znacznie niższą cenę, odstępując od umowy miałby prawo do otrzymania ceny wyraźnie wyższej, wydano mu zaś nieruchomość, której wartość odpowiadała cenie niższej. Dopuszczenie przelewu uprawnienia do odstąpienia od umowy stwarzałoby więc dla nabywcy możliwość uzyskania korzyści, którą trudno uznać za usprawiedliwioną.

Przeciwko dopuszczeniu przelewu uprawnienia do odstąpienia od umowy przemawiają także skutki, które mogłyby prowadzić do zbyt wielu komplikacji, narażających na szwank przede wszystkim interesy bezpośredniego sprzedawcy i kupującego. Jeżeli w konkretnej sytuacji kupujący i nabywca nieruchomości doszliby do przekonania, że z jakichś względów lepiej byłoby, aby oświadczenie o odstąpieniu złożył nabywca, a nie sam kupujący, nie ma przeszkód by kupujący udzielił pełnomocnictwa nabywcy do wykonania tego uprawnienia. Pełnomocnictwo stwarza jasną sytuację, gdyż wtedy odstępującym jest kupujący i to jego dotykają wszystkie skutki odstąpienia. Nie prowadzi to więc do komplikacji, jakie niesie za sobą przelew prawa do odstąpienia od umowy.

Mając na względzie wskazane okoliczności, rękojmię i uprawnienia z niej wynikające należy obecnie traktować przede wszystkim jako środek zapewniający możliwość przywrócenia zachwianej, wskutek dostarczenia przez sprzedawcę nieruchomości wadliwej, ekwiwalentności świadczeń stron tej umowy. Dostarczenie nieruchomości wadliwej, traktowane przez ustawodawcę jako jeden z przejawów nienależytego wykonania zobowiązania, powoduje powstanie po stronie kupującego specjalnych uprawnień, których celem jest zapewnienie, aby świadczenie sprzedawcy było odpowiednikiem świadczenia kupującego, nawet ostatecznie przez wzajemny ich zwrot. Dlatego wykładnia przepisów o rękojmi powinna uwzględniać tę właśnie okoliczność.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Przejście praw i obowiązków z umowy deweloperskiej po zakupie nieruchomości, lokalu czy mieszkania z wadami budowlanymi
5 (100%) 150 votes

Dodaj komentarz