Odstąpienie i rozwiązanie umowy kupna sprzedaży nieruchomości, lokalu, budynku czy mieszkania

Odstąpienie i rozwiązanie umowy kupna sprzedaży nieruchomości, lokalu, budynku czy mieszkania

Art. 84 kodeksu cywilnego w § 1 stanowi, iż w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Z kolei z regulacji zamieszczonej w § 2 art. 84 kodeksu cywilnego wynika, że można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Błąd jest to wada oświadczenia woli

Błąd jest to wada oświadczenia woli, polegająca na tym, że składający je działa pod wpływem niezgodnego z prawdą wyobrażenia o rzeczywistości lub jej elemencie albo pod wpływem braku takiego wyobrażenia. Kodeks cywilny, choć nie definiuje pojęcia błędu, określa przesłanki, od zaistnienia których zależy możliwość uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Po pierwsze, musi wystąpić błąd co do treści czynności prawnej, po drugie, musi to być błąd istotny. Błąd co do treści czynności prawnej nie musi być błędem co do najważniejszych ich postanowień tej czynności, musi jednak dotyczyć elementu jej treści. Należy przy tym zwrócić uwagę, że na treść czynności prawnej składają się nie tylko elementy objęte treścią oświadczeń woli, lecz także wynikające z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Jednakże te skutki czynności prawnej, które wynikają ze standardów zewnętrznych, nie muszą być objęte świadomością stron tej czynności. Zagadnienie to dotyka problemu prawnej doniosłości błędu co do prawa, w istocie bowiem błąd co do tego, jakie skutki nieobjęte treścią oświadczeń woli wywoła dana czynność prawna, jest błędem co do prawa, nie zaś co do faktów. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszczono możliwość uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu co do prawa (tak Sąd Najwyższego w wyroku z dnia 6 czerwca 2003 r., IV CK 274/02, Lex nr 146440); błąd co do treści czynności prawnej może dotyczyć również stanu prawnego, a jego wykrycie oznacza zniesienie różnicy między stanem wyobrażanym przez składającego oświadczenie woli a stanem rzeczywistym opartym na wykładni prawa i praktyce jego stosowania (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2000 r., IV CKN 179/00, Lex nr 52505): błędem jest też niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o czynności prawnej, przy czym niezgodność ta może dotyczyć zarówno faktów, jak i prawa.

Możliwość powołania się na to, że oświadczenie złożone innej osobie obarczone było błędem co do okoliczności faktycznych lub prawa istnieje tylko wtedy, gdy błąd był wywołany przez tę osobę, nawet bez jej winy albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Chodzi tu o postawę adresata oświadczenia woli, polegającą na pewnego rodzaju współdziałaniu w zaistnieniu wadliwości czynności prawnej. Konieczną jest zatem ocena postępowania, stan wiedzy, i przyczynowości zachowania adresata oświadczenia. Wywołanie błędu w rozumieniu art. 84 § 1 k.c. wyczerpuje się przez każde zachowanie adresata oświadczenia, które po stronie składającego to oświadczenie skutkowało fałszywym wyobrażeniem co do czynności prawnej. Nie jest wymagane stwierdzenie, że zachowanie drugiej strony stosunku prawnego było wyłączną przyczyną błędu, wystarczająca jest współprzyczyna.

Błąd istotny

Definicję błędu istotnego formułuje art. 84 § 2 k.c., powołując dla obiektywizacji oceny istotności błędu miernik rozsądnego działania. Przepis ten wskazuje, że błąd jest istotny, jeżeli zachodzi taka sytuacja, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści. Wchodzi tu w grę jednocześnie subiektywna i obiektywna istotność błędu (subiektywna, polegająca na tym, że indywidualnie pojmowany składający, gdyby nie był w błędzie, nie złożyłby oświadczenia woli tej treści, i obiektywna, polegająca na tym, że nie złożyłby oświadczenia woli tej treści także ujmowany generalnie rozsądny człowiek w jego sytuacji) – tak Adam Jedliński Adam w komentarzu do art. 84 k.c. (w:) Kidyba Andrzej (red.), Gawlik Zdzisław, Janiak Andrzej, Jedliński Adam, Kopaczyńska-Pieczniak Katarzyna, Niezbecka Elżbieta, Sokołowski Tomasz. Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna. WKP, 2012. LEX nr 128132.

Należy zwrócić w tym miejscu uwagę, że cechą charakterystyczną omawianej przesłanki prawnej doniosłości błędu, występującej w postaci: albo wywołania błędu przez adresata oświadczenia woli, albo jego wiedzy o błędzie, albo wreszcie możliwości zauważenia błędu, jest to, iż nie dotyczy ona wcale błędu rozumianego jako wadliwość procesu woli. Sprowadza się ona do określonej postawy adresata oświadczenia woli w stosunku do błędu osoby oświadczającej. W istocie chodzi o pewnego rodzaju współdziałanie adresata oświadczenia woli w powstaniu wadliwości czynności prawnej. Współdziałanie to może mieć zarówno charakter czynny (błąd wywołał), jak i bierny (o błędzie wiedział i nie uczynił nic, by kontrahenta z błędu wyprowadzić, a nawet - o błędzie wprawdzie nie wiedział, ale mógł go z łatwością zauważyć). Ustalenie tej przesłanki nakazuje przeprowadzenie oceny zachowania adresata wadliwego oświadczenia woli. Przedmiotem analizy staje się jego postępowanie oraz stan wiedzy i świadomości, a także przyczynowość zachowania się adresata dla powstania błędu lub w nim utwierdzenia.

Błąd podstępny

Podstęp jest jedną z postaci wad oświadczenia woli, definiowaną w dużej części poprzez odniesienie do innej wady, mianowicie błędu. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny (a więc nie musi to być błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści), jak również wtedy, gdy błąd nie dotyczył treści czynności prawnej.  Podstęp uzasadnia uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli tylko wtedy, gdy jedna ze stron umowy podjęła podstępne działania zmierzające do wprowadzenia drugiej strony w błąd, działania te doprowadziły do powstania u drugiej strony błędu oraz jeśli istnieje związek przyczynowy między podstępnym zachowaniem a złożeniem wadliwego oświadczenia woli o określonej treści.

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Odstąpienie, rozwiązanie umowy kupna sprzedaży nieruchomości, lokalu, budynku czy mieszkania

Skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy przenoszącej własność nieruchomość wywołuje skutki obligacyjne i rzeczowe w zakresie przeniesienia własności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2014 r. III CSK 93/13). Oznacza to, że oświadczenie woli o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z powodu błędu, wywołując skutki obligacyjne i rzeczowe, nie powoduje powstania obowiązku powrotnego przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. W wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 r. IV CSK 600/12 Sąd Najwyższy, wskazując, iż skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje skutki obligacyjne i rzeczowe w zakresie przeniesienia własności, obszernie wyjaśnił różnice pomiędzy skutkami jednostronnych oświadczeń woli o odstąpieniu od umowy i oświadczeń o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Sąd Najwyższy wskazał, że „w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego był rozważany wpływ jednostronnych oświadczeń woli o odstąpieniu od umowy, odwołaniu darowizny i rozwiązaniu umowy na dalszy jej byt i skutki, jakie te oświadczenia wywierają w zakresie przejścia prawa własności. Wyrażany był w zasadzie jednolity pogląd, zgodnie z którym odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości oraz rzeczy ruchomej od umowy sprzedaży użytkowania wieczystego, rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości, oświadczenie o odwołaniu darowizny wywierają jedynie skutek obligacyjny, nie powodując powrotnego automatycznego przejścia własności na zbywcę, a zatem konieczne jest złożenie przez strony odpowiedniego oświadczenia (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 28 września 1979 r., III CZP 15/79, OSNCP 1980, nr 4, poz. 63, uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/6, OSNCP 1968, Nr 12, poz. 199, z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr. 3, poz. 42, uchwały z dnia 17 listopada 1993 r., III CZP 156/93, OSNC 1994, nr. 6, poz. 128, z dnia 27 kwietnia 1994 r., III CZP 60/94, "Biuletyn SN" 1994, nr 4, s.16, w wyrokach z dnia 18 października 1995 r., I CRN 152/95, Prok. i Pr. - wkł 1996/2-3/46, z dnia 14 grudnia 2011 r., III CSK 260/11, OSNC 2012/6/77, Biul. SN 2012/1/10).

W odniesieniu do oświadczeń o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości lub o odwołaniu darowizny stanowisko to było podyktowane tym, że biorąc pod uwagę treść art. 155 § 1 k.c., zastrzeżenie budzi, by jednostronne oświadczenie osoby nie będącej właścicielem stwarzało skuteczną podstawę dla przejścia na nią prawa własności, a nadto poglądem, że wywołanie przez takie oświadczenie tylko skutków obligacyjnych służy bezpieczeństwu obrotu. Odmienne stanowisko zostało wyrażone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r., I CSK 296/11 (OSNC 2012/7-8/91), w którego uzasadnieniu stwierdzono, że odrębności ustawy z dnia 23 lutego 2012 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2012 r. Nr 199, poz. 1175) uzasadniają tezę, iż odstąpienie przez syndyka od umowy sprzedaży nieruchomości pociąga za sobą skutki zarówno obligacyjne, jak i rzeczowe. Skutek rzeczowy został przyjęty także w wyroku z dnia 28 maja 1973 r., III CRN 118/73 (OSNCP 1974, nr. 5, poz. 93) i uchwale z dnia 4 lipca 1997 r., III CZP 31/97 (OSNC 1998, nr. 1, poz. 2) odnośnie do rozwiązania umowy dożywocia, w uchwale z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 9/93 (OSNC 1993, nr. 12, poz. 215) odnośnie do rozwiązania umowy przekazania gospodarstwa rolnego i w uchwale z dnia 27 lutego 2003 r., III CZP 80 (OSNC 2003/11/141) odnośnie do odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej. Dominujący pogląd Sądu Najwyższego o jedynie obligacyjnych skutkach wskazanych wyżej czynności prawnych jednostronnych, nie przesądza o trafności takiego samego stanowiska w odniesieniu do skutków oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy sprzedaży nieruchomości. Błąd istotny, co do treści czynności prawnej jest wadą oświadczenia woli powodującą względną nieważność czynności prawnej. Oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z powodu błędu ma charakter prawa podmiotowego kształtującego, co oznacza, że jego wykonanie kształtuje stosunki pomiędzy stronami prowadząc do przekształcenia nieważności względnej czynności prawnej w nieważność bezwzględną. Sankcja nieważności bezwzględnej oznacza, że czynność nie wywołuje żadnych skutków prawnych w sferze cywilnoprawnej, a stan ten ma charakter definitywny, nie podlegający konwalidacji. Możliwość skorzystania z uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia zależy wyłącznie od składającego oświadczenie o uchyleniu, a skutek wywołany jego złożeniem następuje ex lege. Dla unieważnienia czynności prawnej z omawianej przyczyny nie jest zatem konieczne orzeczenie sądu, a w wypadku kwestionowania skuteczności uchylenia przez adresata oświadczenia w powództwie o świadczenie lub ustalenie, wyrok sądu ma charakter deklaratywny. Utrwalone jest także stanowisko, że rozstrzygnięcie o nieważności może nastąpić zarówno w oddzielnym postępowaniu o ustalenie, jak i w każdym postępowaniu, w którym rozstrzygnięcie takie jest relewantne dla wyniku sprawy. Skutki prawne skutecznego wykonania oświadczenia o uchyleniu się z powodu błędu od skutków prawnych oświadczenia woli są tożsame zatem ze skutkami nieważności czynności prawnej z przyczyn. Oświadczenie woli jest konstytutywnym elementem czynności prawnej; określane jest, jako uzewnętrzniony przejaw woli podmiotu dokonującego czynności prawnej wywołania określonych skutków prawnych. Niezbędną część czynności prawnej, jaką jest umowa, stanowią zgodne oświadczenia woli jej stron. Nieważność oświadczenia woli w postaci błędu powoduje skutek ex tunc, a zatem niweczy stosunek zobowiązaniowy. Inaczej jednak, niż w wypadku oświadczeń o odstąpieniu od umowy sprzedaży, czy odwołaniu darowizny, powód zniweczenia tego stosunku nie leży w tym, że w toku wykonywania niewadliwej z punktu widzenia oświadczeń woli umowy upadła przyczyna jej zawarcia, bowiem przestał istnieć zgodny zamiar stron wskutek zajścia zdarzeń określonych ustawowo lub wolą stron. Powodem tym jest pierwotna wadliwość umowy odnosząca się do jej elementu konstytutywnego, jakim jest oświadczenie woli. Nieważne oświadczenie woli nie może wywrzeć żadnego skutku prawnego, a zatem w wypadku umowy sprzedaży nieruchomości, nie może doprowadzić do przeniesienia prawa jej własności. Ponadto skutek rozporządzający umowy sprzedaży nieruchomości zależy od istnienia zobowiązania, w wykonaniu którego dochodzi do przesunięcia majątkowego. Złożenie oświadczenia o uchyleniu się od oświadczenia woli nabywcy lub zbywcy prowadzi do unicestwienia zobowiązania z mocy prawa, upadku skutku rozporządzającego i automatycznego powrotu własności do zbywcy bez potrzeby dokonywania odrębnego rozporządzenia. W konsekwencji stwierdzić należy, że skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu, co do treści umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje skutki obligacyjne i rzeczowe w zakresie przeniesienia własności.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Odstąpienie i rozwiązanie umowy kupna sprzedaży nieruchomości, lokalu, budynku czy mieszkania
5 (100%) 124 votes

Dodaj komentarz