Zaświadczenie o samodzielności lokalu i mieszkania

Zaświadczenie o samodzielności lokalu i mieszkania

Niewątpliwie sprawa o stwierdzenie spełnienia przez lokal mieszkalny lub użytkowy wymagań samodzielności lokalu, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, prowadzona z wniosku podmiotu zainteresowanego uzyskaniem potwierdzenia samodzielności lokalu ma charakter administracyjny. Właściwy więc organ zobowiązany jest wydać zaświadczenie. Zgodnie z tym przepisem zaświadczenie wydaje się jeżeli: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa oraz gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Należy bowiem podkreślić, że norma zawarta w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazuje na przesłankę funkcjonalną kwalifikowania, jako samodzielnego, lokalu mieszkalnego lub o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami izba czy zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami przynależnymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkalne (w przypadku lokali przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne). Innymi słowy samodzielny lokal mieszkalny ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego. Zatem poza wydzieleniem trwałymi ścianami w obrębie budynku, lokal samodzielny (izba lub zespół izb) ma mieć cechy korespondujące z jego przeznaczeniem. Analiza normatywna treści postanowień art. 2 ust. 2 prowadzi do rezultatu wskazującego, że ustawodawca wyraźnie powiązał w konstrukcji tego przepisu pewien stan techniczny budynku, w którym znajdują się lokale z ich przeznaczeniem, czyli funkcją, którą mają spełniać w sposób docelowy, polegającą na zaspokojeniu potrzeb osób korzystających z lokali. Tylko taki lokal zapewnia cel wskazany w ustawie, jakim jest samodzielność lokalu. Te normatywne właściwości architektoniczno-funkcjonalne lokalu determinują ocenę samodzielności tego lokalu. Od ich spełnienia zależy to, czy możliwe będzie ustanowienie w budynku odrębnej własności lokalu (mieszkalnego lub użytkowego). Zaświadczenie wydawane przez starostę, mimo, iż polega na urzędowym potwierdzeniu określonych faktów opiera się najczęściej na określeniu stanu samodzielności lokalu w oparciu nie o materiały znajdujące się w wyłącznym posiadaniu organu, lecz na podstawie dokumentacji przedstawionej przez ubiegającego się o wydanie zaświadczenia (dokumenty typu rzut kondygnacji z wyszczególnieniem lokalu, odnośnie do którego ma zostać wydane zaświadczenie o jego samodzielności, inwentaryzacja architektoniczno-budowlana w przypadku braku dokumentacji technicznej).

Niewątpliwie zatem, aby wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu organ najpierw musi wiedzieć, że lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a dopiero w następnej kolejności zbadać, czy jest on "samodzielny". Zarówno samodzielny lokal mieszkalny jak i usługowy musi być położony w obrębie budynku nadającego się do zasiedlenia. Dopiero gdy lokal służy zaspokajaniu określonych potrzeb, a tym samym nadaje się do użytkowania można stwierdzić, czy jest on samodzielny, czy też nie.

Wyodrębnienie samodzielnego lokalu z nieruchomości stanowiącej grunt zabudowany wieloma budynkami odbywa się na takich samych zasadach jak wyodrębnienie samodzielnego lokalu z nieruchomości zabudowanej jednym budynkiem. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany wieloma budynkami, udział w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu wyodrębnionego odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali - co w tym przypadku oznacza wszystkie lokale samodzielne, wyodrębnione i niewyodrębnione, we wszystkich budynkach - wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Niewyodrębnione samodzielne lokale nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i nie stanowią przedmiotu współwłasności właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, lecz są wyłączną własnością dotychczasowego właściciela nieruchomości. Niewyodrębnionych samodzielnych lokali nie można uznać za części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Okoliczność, że budynek nie został oddany do użytkowania, ma w sprawie znaczenie, gdyż w trakcie procesu budowlanego projekt budowlany może podlegać zmianom i przekształceniom, a pomieszczenia, które według zatwierdzonego projektu spełniają przesłanki samodzielności - wcale nie muszą ich spełniać po zakończeniu tego procesu, co jest przeszkodą ustanowienia odrębnej własności lokalu, a ponadto nie można przyjąć, że wydzielenie tego lokalu jest zgodne z warunkami pozwolenia na budowę. W wypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak też udzielenia pozwolenia na użytkowanie inwestor zobowiązany jest do dołączenia szeregu dokumentów wymienionych w przepisie art. 57 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, których ocena oddziałuje z kolei na ocenę samodzielności lokalu. Wydanie więc zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany. Podnieść przy tym należy, że przedłożenie przez wnioskodawcę pozwolenia na użytkowanie nie jest potrzebne do stwierdzenia, czy lokal może nadawać się do użytkowania (co w istocie jest kwestią odrębną), lecz dla ustalenia, jaki jest rzeczywisty aktualny stan faktyczny lub prawny lokalu mający podlegać urzędowemu potwierdzeniu. Zaświadczenie dotyczy stanu aktualnie istniejącego, a zatem organy powinny czuwać nad tym, aby w drodze wydawanych przez siebie zaświadczeń taki właśnie stan potwierdzać.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu i mieszkania
5 (100%) 85 votes

Dodaj komentarz