Zarząd nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

Zarząd nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone niżej.

Tam, gdzie wspólnota nie ma wybranej reprezentacji (zarządu lub zarządcy), każdy właściciel może samodzielnie występować do sądu w obronie jej zagrożonych (zwłaszcza działaniami osób trzecich), interesów. Działa wówczas w podwójnym charakterze - jako właściciel lokalu (i współwłaściciel wspólnej nieruchomości) i reprezentant wspólnoty mieszkaniowej, uprawniony do udziału w jej zarządzaniu, uprawniony do podejmowania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Umowny (szerszy) model zarządzania może w szczególności polegać na:

1) powołaniu organów wspólnoty w postaci: zarządu lub zarządcy, rady nadzorczej (komisji rewizyjnej) i zebrania właścicieli i szczegółowym określeniu ich kompetencji, zwłaszcza sposobu podejmowania uchwał dotyczących zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd, zasad funkcjonowania, trybu korygowania podjętych uchwał, itp.; tak przyjęty statut wspólnoty powinien być dostosowany do wielkości nieruchomości wspólnej, charakteru lokali wchodzących w jej skład oraz preferencji samych członków wspólnoty mieszkaniowej,

albo

2) powołaniu zarządcy i szczegółowym określeniu jego uprawnień

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem,

do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zagadnienia związane z współwłasnością opracowaliśmy TUTAJ, więc zapraszamy Państwa do lektury.

Wspólnota mieszkaniowa zarządzana w tym reżimie nie dysponuje organami i administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - wszyscy właściciele. Jeżeli nie można uzyskać zgody większości właścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną albo jeżeli większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, sąd w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali, może ustanowić zarządcę przymusowego. Zarządca jest odpowiedzialny wobec wszystkich właścicieli za należyte pełnienie swych obowiązków i w oznaczonych przez sąd terminach powinien składać sprawozdania z zarządu. Jeżeli bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykonał innych, wydanych przez sąd poleceń, może być skazany na grzywnę .

Jeżeli z kolei większość właścicieli postanowi dokonać czynności (z zakresu zwykłego zarządu) rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu wspólną nieruchomością, każdy z pozostałych właścicieli może żądać rozstrzygnięcia (co do konkretnej czynności) przez sąd.

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem,

właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu tj. podjąć z reguły na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez (dotychczasowy) zarząd. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Adresem wspólnoty mieszkaniowej powinien być adres jej zarządu lub zarządcy.

Uchwały wtedy zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w tej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jednakże jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, można wprowadzić głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, także na żądanie właścicieli lokali mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma prawo do wynagrodzenia, a jego wysokość powinna być określona (uzasadniona) nakładem pracy.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją

na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w pkt 5, 5a i 6 poniżej, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Polecamy Państwa uwadze nasze opracowania nt:

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd przymusowy nieruchomością w wspólnocie mieszkaniowej

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zarząd nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej
5 (100%) 13 votes

Dodaj komentarz