Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości

Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości

Przed wydaniem lub odmową wydania decyzji organ musi dokonać odpowiedniej wykładni przepisu i w odpowiedni sposób zastosować go w związku z określoną indywidualną sprawą. Z jednej strony organ powinien stać na straży ładu przestrzennego i dobra ogółu, któremu to musi podporządkować się jednostkowy właściciel nieruchomości, z drugiej natomiast musi mieć na względzie chronione konstytucyjnie prawo własności, które w tym przypadku co prawda podlega ograniczeniu, ale ograniczenie takie nie może być nadmierne. Nie jest bowiem celem ustawodawcy uniemożliwienie prowadzenia nowych inwestycji na terenach, które nie są objęte planami zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5)  decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc. Pkt 1-4 nie stosuje się do inwestycji celu publicznego w przypadkach uzasadnionych potrzebami obronności lub bezpieczeństwa państwa albo ochrony granicy państwowej. Pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej. Pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek z pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Pojęcie „działka sąsiednia” należy rozumieć jako wydzieloną geodezyjnie część powierzchni, która przynajmniej jedną z granic przylega do działki wchodzącej w skład terenu, jaki objęty jest wnioskiem inwestora o wydanie warunków zabudowy. Nie ma przy tym znaczenia wielkość wspólnej granicy, jednakże istotne jest, aby wskazana wspólna granica istniała, tzn. aby wskazane działki przylegały do siebie. Także kwestie własnościowe nie mają przy tym znaczenia. Obie działki, ta objęta wnioskiem i działka sąsiednia, mogą należeć do inwestora, choć nie muszą. Zatem działka sąsiednia to każda działka nieobjęta wnioskiem, która ma granicę z działką objętą wnioskiem.

Dostęp z tej samej drogi publicznej oznacza uniemożliwienie dokonywania zabudowy:

1) w głąb terenu przez oddalanie zabudowy od drogi publicznej, na zasadzie parcelacji dużych działek i tworzenia wewnętrznych dróg dojazdowych o charakterze prywatnym oraz

2) na działkach pozbawionych zjazdu posadowionych wzdłuż drogi publicznej, na których ze względu na uwarunkowania techniczne, względy bezpieczeństwa i inne wymogi wynikające z ustawy o drogach publicznych nie można uzyskać decyzji o zgodzie na zjazd z drogi publicznej

Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji.

Musimy zawsze pamiętać, że:

1) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wymaganych warunków (granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m),
2) obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego),
3) wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy),
4) szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy),
5) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy),

6) geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości
5 (100%) 22 votes

Dodaj komentarz