Sam podział quoad usum jest umową nienazwaną i zgodnie z zasadą swobody umów może być - co do zasady - tak ukształtowany jak tylko jest wolą stron tej umowy. Wola osoby zwierającej umowę o podziale nieruchomości quoad usum może być wyrażona przez każde jej zachowanie ujawniające dostatecznie wolę tej osoby. Dorozumianym oświadczeniem woli i przystaniem na taki podział jest także milczenie i zachowanie bierne, godzenie się na faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. Istnienie takiego podziału można więc przyjąć, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z nieruchomości wspólnej. Sposób ten musi być jednak utrwalony. Podział nieruchomości quoad usum może polegać na tym, że każdy ze współwłaścicieli lub niektórzy z nich otrzymują do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości i każdy z wyłączeniem innych tę cześć używa i czerpie z niej pożytki. W takim samym zakresie każdy ze współwłaścicieli używając fizycznie nieruchomość ponosi wydatki związane z eksploatacją jej części. W umowie o podziale quoad usum nie musza być określone wprost zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów. Dokonując takiego podziału strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części ponosi tylko ten kto z niej korzysta w wyłączeniem innych.
Uprawnienie współwłaściciela do współposiadania nieruchomości wspólnej nie oznacza, że zakres korzystania przez niego z nieruchomości wspólnej musi odpowiadać wielkości udziału we własności. Wskazać przy tym należy, że przy podziale quoad usum, gdzie każdy ze współwłaścicieli korzysta na zasadzie wyłączności z określonej fizycznie części nieruchomości, zmianie podlegają również zasady, obowiązujące przy rozkładzie ciężarów, wydatków i nakładów, ponoszonych na wspólną nieruchomość przez każdego ze współwłaścicieli. Co do zasady, współwłaściciele ponoszą "wydatki" i "ciężary" związane z nieruchomością wspólną w stosunku do wielkości udziałów. Możliwe jest przy tym odmienne ukształtowanie umowne według woli współwłaścicieli. W szczególności dopuszczalne jest dokonanie przez współwłaścicieli rozdzielenia pomiędzy siebie wydatków i ciężarów, związanych z nieruchomością, według zastosowanego podziału nieruchomości do użytkowania (quoad usum). Dopuszczalne jest również umowne ustalenie proporcji w kosztach wydatków i innych ciężarów, związanych z nieruchomością wspólną, nie odpowiadającej stosunkowi wielkości udziałów we współwłasności.
W umowie o podziale quoad usum współwłaściciele nie muszą wprost wyartykułować tych zasad, bowiem takie zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów wynikają z samego dokonania umownego podziału nieruchomości do korzystania. Umowa taka, jak każda inna, rodzi skutki nie tylko w niej wyrażone lecz także wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a wynikającym z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów.
Współwłaściciele obowiązani będą zatem do ponoszenia nakładów na wspólną nieruchomość i kosztów jej utrzymania w takim zakresie, w jakim faktycznie korzystają ze wspólnej nieruchomości, a więc w odpowiednio większym stosunku, niż wynika to z ich udziałów we własności, skoro w większym stopniu będą korzystać z części wspólnych. Również wydatki czy nakłady, które służyć mają wyłącznie im (np. poniesione na remont pomieszczenia, przyznanego im do wyłącznego korzystania), tylko ich będą obciążać. Ustalenie zasad ponoszenia wydatków i ciężarów, dotyczących nieruchomości wspólnej, w sposób odmienny, niż to wynika z art. 207 kc, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Do takich czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku zaś takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Przykładowo, jeżeli na podstawie umowy lub orzeczenia sądu określono sposób korzystania z terenu objętego użytkowaniem wieczystym przez przydzielenie każdemu ze współużytkowników wieczystych do używania ściśle określonej działki gruntu, użytkownik który dokonał nakładu na przydzielonej mu działce, ma prawo do wyłącznego pobierania korzyści, jakie nakład ten przynosi.
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
