Obrona przed zasiedzeniem nieruchomości, ziemi, domu czy gruntu

Obrona przed zasiedzeniem nieruchomości, ziemi, domu czy gruntu

Dla ustalenia, czy nastąpiło nabycie prawa przez zasiedzenie niezbędnym jest wykazanie kumulatywnego zaistnienia dwóch przesłanek. Po pierwsze, niezbędnym jest wykazanie faktu posiadania nieruchomości przez wnioskodawcę, przy czym musi to być posiadanie samoistne i nieprzerwane. Posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony (orzeczenie SN z dnia 07.05.1986 r., III CRN 60/86, LexPolonica nr 302064, OSNCP 1987, nr 9, poz. 138). Tylko ten, kto włada faktycznie rzeczą z zamiarem władania dla siebie, jest jej posiadaczem samoistnym; wola ta nie może być ukryta – chodzi tu o jawny dla otoczenia, niedwuznacznym zamiar. W rozumieniu przepisu art. 336 KC, na posiadanie składają się dwa elementy: element fizyczny (corpus) oraz element psychiczny (animus). Najogólniej rzecz ujmując corpus oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, przy czym nie jest konieczne efektywne wykonywanie tego władztwa. A. zaś oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie. Wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo (por. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 768 i n., A. Kunicki (w:) System Prawa Cywilnego, t. II, 1977, s. 830). Posiadaczem samoistnym rzeczy jest zatem ten, kto nią włada jak właściciel, wyrażając tym samym wolę wykonywania w stosunku do niej prawa własności (cum animo rem sibi habendi). Wola wykonywania określonego prawa w stosunku do danej rzeczy musi zostać dostatecznie uzewnętrzniona.

Drugą, obok posiadania, przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu wymagany przepisami kodeksu cywilnego, bowiem samo władanie nieruchomością nie jest wystarczające do jej zasiedzenia. Czas niezbędny do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości uzależniony jest od kwalifikacji posiadania samoistnego według dobrej lub złej wiary posiadacza. W przypadku stwierdzenia braku którejkolwiek z wyżej wskazanych przesłanek niemożliwym jest uznanie, że doszło do nabycia przez posiadacza własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń (art. 175 KC). Zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 KC bieg przedawnienia przerywa się m.in. przez każdą czynność przed sądem, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. W razie przerwania przedawnienia przez czynność w postępowaniu przed sądem, przedawnienie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone. Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo (art. 124 § 1 i 2 KC).

Czynność wymieniona w art. 123 § 1 pkt 1 KC może przerwać bieg zasiedzenia tylko wówczas, kiedy została przedsięwzięta przez osobę uprawnioną, w szczególności dochodzącą roszczenia względem przysługującej jej nieruchomości w stosunku do konkretnej osoby, przeciwko której była skierowana (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2015 r., V CSK 221/14, z dnia 3 grudnia 2014 r., III CSK 306/13, z dnia 14 kwietnia 2016 r., II CSK 515/15).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego nie budzi wątpliwości, że jeżeli czynność została podjęta przez osobę materialnie do tego nieuprawnioną, zasiedzenie nie ulega przerwie. W konsekwencji nie przerywa biegu zasiedzenia czynność podjęta bezpośrednio przez osobę trzecią zainteresowaną nieruchomością lub przerwaniem biegu zasiedzenia, ale niebędącą właścicielem nieruchomości, przeciwko posiadaczowi samoistnemu (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2014 r., III CSK 306/13, nie publ., z dnia 5 lutego 2015 r., V CSK 221/14, nie publ., i z dnia 28 stycznia 2015 r., I CSK 208/14, nie publ.). Również wszczęcie postępowania o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości przez samoistnego posiadacza udziału nie przerywa biegu zasiedzenia przez pozostałych posiadaczy samoistnych, którzy później niż wnioskodawca nabyli posiadanie innych udziałów w tej nieruchomości (por. m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2006 r., III CZP 35/06, OSNC 2007, nr 4, poz. 51).

Wytoczenie przez właściciela nieruchomości powództwa o wydanie nieruchomości przeciwko jednemu z małżonków władających nieruchomością przerywa bieg terminu zasiedzenia tylko w stosunku do pozwanego małżonka.

Skoro zasiedzenie biegnie przeciwko właścicielowi i na rzecz samoistnego zindywidualizowanego posiadacza, to właściciel, wytaczając powództwo windykacyjne przeciwko określonemu posiadaczowi, manifestuje wolę ochrony prawa własności wyłącznie przeciwko pozwanemu w procesie wydobywczym posiadaczowi. Tym samym przesłanki przerwania biegu terminu do zasiedzenia w rozumieniu art. 123 § 1 pkt 1 w związku z art. 175 KC zostają spełnione jedynie w stosunku do posiadacza pozwanego w procesie windykacyjnym. Innymi słowy, jeżeli w procesie o wydanie nieruchomości właściciel pozwał tylko jednego z małżonków, pozostających w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, to bieg terminu zasiedzenia zostaje przerwany tylko wobec małżonka pozwanego w sprawie o wydanie nieruchomości. To oznacza, że drugi z małżonków nie uzyska stwierdzenia własności nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli nie wykaże odpowiednio długiego okresu samoistnego posiadania, a więc materialnoprawnej przesłanki zasiedzenia.

Przerywanie zasiedzenia

W praktyce sądowej uznaje się, że skuteczną ochronę przed zasiedzeniem stanowią w szczególności następujące czynności:

1) powództwo petytoryjne – windykacyjne lub negatoryjne przeciwko samoistnemu posiadaczowi, wniesione również przez użytkownika wieczystego;

2) wniosek o wszczęcie egzekucji zmierzającej do odzyskania władztwa nad rzeczą;

3) wniosek o zniesienie;

4) wniosek o dział spadku;

5) powództwo przeciwko posiadaczowi samoistnemu o ustalenie prawa własności;

6) powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym; jeżeli uzgodnienie miałoby polegać na wpisaniu w księdze wieczystej nabytego w drodze dziedziczenia prawa własności spadkobiercy, wytoczenie takiego powództwa powodowałoby przerwanie zasiedzenia w stosunku do pozwanego współspadkobiercy wpisanego w księdze wieczystej i będącego w posiadaniu nieruchomości spadkowej;

7) niektóre czynności dotyczące tzw. postępowania uwłaszczeniowego, np. skarga o wznowienie postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem aktu własności ziemi (tzw. aktem uwłaszczenia);

8) wniosek właściciela zasiadywanej nieruchomości o rozgraniczenie i wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego, którego celem jest ustalenie przebiegu granicy i wyjaśnienie zasięgu prawa własności przygranicznego pasa gruntu;

9) zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej w sprawie o wydanie nieruchomości albo w innych sprawach związanych z ochroną petytoryjną;

10) wniosek o wszczęcie mediacji,

11) utrata posiadania nieruchomości przez posiadacza samoistnego.

Nie przerywa zasiedzenia

1) czynności wadliwe, np. wniesienie pozwu, który został zwrócony; natomiast oddalenie powództwa nie stanowi podstawy do uchylenia skutku przerwy zasiedzenia, zwłaszcza na skutek utraty przez powoda legitymacji prawnomaterialnej w toku postępowania, jeżeli powód był do tego uprawniony w chwili wytoczenia powództwa;

2) wniosek o zwolnienie od kosztów;

3) wniosek o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności;

5) ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie pozostającym w samoistnym posiadaniu osoby trzeciej, jeżeli ustanowienie tego prawa nie spowodowało zmiany w sposobie władania nieruchomością.

Wszczęcie postępowania o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości przez samoistnego posiadacza udziału nie przerywa biegu zasiedzenia przez pozostałych posiadaczy samoistnych, którzy później niż wnioskodawca nabyli posiadanie innych udziałów w tej nieruchomości.

Dodaj komentarz