Zwrot i rozliczenie pożytków, przychodów i nakładów na nieruchomość wspólną współwłaścicieli

Zwrot i rozliczenie pożytków, przychodów i nakładów na nieruchomość wspólną współwłaścicieli

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną. Pożytkami naturalnymi nieruchomości są jej płody (np. przychówek zwierząt, zboże) i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z nieruchomości (np. piasek, glina). Pożytkami cywilnymi nieruchomości są dochody, które nieruchomość przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz najmu, czynsz dzierżawy). Do innych przychodów z nieruchomości zalicza się natomiast np. materiały z rozbiórki domu. Za ewentualną podstawę rozliczenia pożytków należy przyjąć pożytki nieruchomości rzeczywiste, a nie potencjalne, możliwe do uzyskania.

Wydatki na nieruchomość

Przez wydatki i ciężary należy rozumieć wszelkiego rodzaju wydatki na nieruchomość, zarówno nakłady konieczne związane z normalną eksploatacją nieruchomości, jak i inne nakłady i obciążenia. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane. Rozliczenia z tytułu nakładów dotyczą tylko nakładów poczynionych zgodnie z zasadami zarządu nieruchomością wspólną, a więc za zgodą większości - nakłady konieczne, lub wszystkich współwłaścicieli - inne nakłady.

Od kogo żądać zwrotu nakładów

Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie, gdyż odpłatny, czy też nieodpłatny charakter zbycia udziału nie ma wpływu na odpowiedzialność z tytułu roszczeń uregulowanych w art. 207 kc. Nikt bowiem nie może być obciążony cudzym zobowiązaniem, jeżeli ustawa wyraźnie tak nie stanowi. Ustawodawca ani wprost, ani w sposób pośredni nie wskazał, by roszczenie o zwrot odpowiedniej części wydatków było roszczeniem innym niż względne, czyli powstające, istniejące i realizowane w stosunkach między współwłaścicielem, który poniósł wydatki i podmiotem, który w chwili ich poniesienia był obowiązany do zapłaty odpowiedniej części wydatków. Ustawodawca, normując powstanie prawa względnego o rozszerzonej skuteczności, musiałby w sposób wyraźny określić jego cechy, przede wszystkim przez rozstrzygnięcie o skuteczności względem każdoczesnego współwłaściciela, czyli względem podmiotu będącego współwłaścicielem w chwili wystąpienia z żądaniem. Przepis art. 207 kc takiego wskazania nie zawiera. Nie ma podstaw do przyjęcia, że roszczenie o zapłatę odpowiedniej części nakładów powstaje w innej chwili, niż poniesienie tych nakładów, czyli przykładowo w chwili zwrotu nieruchomości.

Za trafnością tego poglądu przemawia dodatkowo okoliczność, iż zbywca udziału co do zasady określa cenę z uwzględnieniem wartości nieruchomości wzbogaconej o nakład, zaś nabywca w ogóle może nie wiedzieć o nakładach i o tym, czy nakłady, i w jakim zakresie, zostały rozliczone, zwłaszcza, gdy zostały one dokonane na nieruchomości wspólnej na wiele lat przed sprzedażą udziału. Rozwiązanie polegające na tym, iż roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, jest ponadto o tyle zasadne, iż współwłaściciele ci mają na bieżąco możliwość kontroli zakresu dokonywanych nakładów i wiedzę co do tego, czy nakłady zostały z nimi rozliczone. Niewątpliwym jest zaś, że nikt nie może być obciążony cudzym zobowiązaniem.

Nakłady na nieruchomość

Znosząc współwłasność, Sąd rozstrzyga także o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu nakładów poczynionych na wspólną nieruchomość i z tytułu korzystania przez nich z nieruchomości wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z ich udziałów.  Różnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej nieruchomości, powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Pozostali współwłaściciele, którzy nakładów tych nie dokonali i nie pokryli ich w cenie nabycia udziałów, a zwiększyły one wartość całej nieruchomości, nie mogą być przy zniesieniu współwłasności bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszącego nakłady, jeżeli wartość nieruchomości ustalona została z uwzględnieniem tych nakładów i tak określona została wysokość dopłat wyrównujących nakłady. Rozliczenie takich nakładów następuje na podstawie art. 405 i nast. KC, czyli na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zwrot i rozliczenie pożytków, przychodów i nakładów na nieruchomość wspólną współwłaścicieli
5 (100%) 77 votes

Dodaj komentarz