Zwrot nakładów i wydatków na nieruchomość, dom, budynek czy mieszkanie dokonanych przed kupnem czy sprzedażą udziału

Zwrot nakładów i wydatków na nieruchomość, dom, budynek czy mieszkanie dokonanych przed kupnem czy sprzedażą udziału

Art. 207 KC odnosi się do zarządu rzeczą wspólną i stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W związku z takim brzmieniem przepisu przede wszystkim rozważenia wymaga, czy w użytym w nim pojęciu "wydatków" na rzecz wspólną mieści się każdy wydatek w szerokim rozumieniu, także nakłady, a jeśli tak, to czy tylko nakłady konieczne czy także wszystkie inne, również inwestycyjne prowadzące do rozbudowy domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy można uznać powyższy przepis za podstawę prawną rozliczania nakładów także inwestycyjnych poniesionych przez współwłaściciela na rzecz wspólną i podstawę jego roszczeń o zwrot równowartości tych nakładów.

 Rozważając tę kwestię trzeba stwierdzić, że przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest na przykład w art. 226 KC w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, jak to ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa we wskazanym wyżej art. 226 KC. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 KC chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu, jak i z jego prze-kroczeniem, w tym nakłady: konieczne, użyteczne, a także zbytkowne.

 W orzecznictwie SN pod użytym w art. 207 KC pojęciem "wydatków" również rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (porównaj m.in. uchwałę z 19.12.1973 r., III CZP 78/73, OSNC Nr 10/1974, poz. 165, oraz postanowienia z 5.12.1997 r., I CKN 558/97, OSNC Nr 7-8/1998, poz. 112 i z 18.3.1999 r. I CKN 928/97, niepubl.). Przepis ten obejmuje zatem także nakłady inwestycyjne, o jakie chodzi w rozpoznawanej sprawie i może stanowić podstawę prawną roszczeń współwłaściciela o zwrot ich równowartości.

Stwierdzenie, że "może" on stanowić podstawę takich roszczeń wynika z faktu, iż jest to przepis o charakterze dyspozytywnym, a zatem współwłaściciele mogą inaczej ułożyć swoje stosunki dotyczące zarządu rzeczą wspólną i rozliczania poczynionych na nią nakładów. W szczególności mogą umownie uregulować sprawę korzystania z nieruchomości i ustalić, że każdy we własnym zakresie ponosi wydatki na tę część nieruchomości, z której korzysta z wyłączeniem innych a także przeprowadzić podział nieruchomości quoad usum. W takiej sytuacji postanowienia umowy, a nie art. 207 KC, będą stanowić podstawę rozliczenia nakładów.

Jak wskazał SN w uchwale z 8.1.1980 r., III CZP 80/79 (OSNC Nr 9/1980, poz. 157) współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane.

Trzeba stwierdzić, że odnosi się to tym bardziej do nakładów użytecznych i innych, o ile zostały poczynione na tej części nieruchomości, z której korzysta tylko współwłaściciel dokonujący nakładów, a także do sytuacji, gdy współwłaściciele uzgodnili, z różnych powodów, że poczynione nakłady nie będą rozliczane. Już w tym miejscu można wskazać, że zgodnie z art. 221 KC takie umowy między współwłaścicielami (zawarte także w sposób dorozumiany) nie odnoszą skutku względem nabywcy udziału we współwłasności nieruchomości, chyba że nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

W orzecznictwie SN wyrażono dwa przeciwstawne poglądy, co do charakteru omawianego roszczenia. W wyrokach z 18.3.1999 r., I CKN 928/97 (niepubl.) i z 25.7.2003 r., V CK 141/02 (niepubl.) stwierdzono, że z faktu użycia w art. 207 KC wyrażenia "współwłaściciele" wynika, iż termin ten dotyczy każdoczesnego współwłaściciela, co oznacza, że na gruncie tego przepisu dokonane przez jednego ze współwłaścicieli wydatki i ciężary mają charakter obligacji realnej w tym sensie, że pozostali współwłaściciele obowiązani są rozliczyć się z nim proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów, przy czym w razie zbycia udziału, obowiązek ten przechodzi na nabywcę.

Natomiast w uzasadnieniu uchwały z 19.12.1973 r., III CZP 78/73 (OSNC Nr 10/1974, poz. 165) oraz w uzasadnieniu postanowienie z 5.12.1997 r., I CKN 558/97 (OSNC Nr 7-8/1998, poz. 112) przyjęto obligacyjny charakter roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów dokonanych na wspólną nieruchomość, stwierdzając, że zobowiązanie z tego tytułu nie przechodzi na nabywcę udziału.

Ten drugi pogląd, który przeważa także w literaturze, należy podzielić. Przeciwko uznaniu roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów na wspólną nieruchomość za roszczenie o charakterze obligacji realnej przemawia przede wszystkim to, że do zobowiązań realnych, tak jak i do praw rzeczowych, ma zastosowanie zasada numerus clausus i mogą być one powołane do życia tylko w wypadkach wyraźnie przewidzianych przez ustawę. Nikt bowiem nie może być obciążony cudzym zobowiązaniem, jeśli ustawa wyraźnie tak nie stanowi. Skoro zatem roszczenie takie powstaje z chwilą dokonania nakładu i także wtedy staje się wymagalne (nie ma bowiem żadnych podstaw prawnych do przyjęcia innej chwili jego powstania czy wymagalności) i niewątpliwie przysługuje wobec współwłaścicieli rzeczy z tej chwili, to jego przejście na nabywcę udziału musiałoby wprost wynikać z wyraźnego przepisu ustawy. Za taki przepis nie można uznać art. 207 KC, bowiem ze sformułowania, że współwłaściciele stosownie do wielkości udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną nie wynika, że już istniejące z tego tytułu zobowiązanie współwłaściciela przechodzi na nabywcę jego udziału. Przepis ten, nawiązujący do art. 206 KC i regulujący stosunki w czasie trwania współwłasności, mówiąc o współwłaścicielach ma na uwadze osoby, które są nimi w momencie dokonywania nakładów.

Jak wskazano wyżej, art. 207 KC ma charakter dyspozytywny i jeżeli współwłaściciele w inny sposób uregulowali swoje zobowiązania do ponoszenia wydatków, taka umowa, co do zasady, nie wywołuje skutków wobec nabywcy udziału, a zatem nie przechodzą na niego wynikające z niej zobowiązania zbywcy do zwrotu nakładów współwłaścicielowi, który ich dokonał, chyba że nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o umowie, jak przewiduje art. 221 KC, mający charakter wyjątku. Skoro zatem regulowane umownie zobowiązania współwłaścicieli do zwrotu nakładów, co do zasady, nie przechodzą na nabywcę udziału, to trudno znaleźć racjonalne uzasadnienie dla przyjęcia wykładni art. 207 KC, zgodnie z którą takie same zobowiązania tyle, że wiążące się z ustawową regulacją sposobu rozliczania wydatków, przechodzą na nabywcę.

Przeciwko takiej wykładni art. 207 KC przemawia także to, że z reguły nakłady ponoszone są w określonych warunkach w związku z zarządem rzeczą wspólną, często w stosunkach rodzinnych, w uzgodnieniu z pozostałymi współwłaścicielami rzeczy, którzy wyrażają swoje stanowisko w tym przedmiocie oceniając okoliczności istniejących w tym czasie. Nabywca udziału nie tylko nie ma żadnego wpływu na tę decyzję, lecz nabywając udział, niekiedy wiele lat po dokonaniu nakładu, może w ogóle nie wiedzieć o nakładzie ani o tym, że nie został rozliczony. Zbywca udziału z reguły określa jego cenę z uwzględnieniem wartości rzeczy wzbogaconej o dokonany nakład, a nabywca uiszczając ją płaci za rzeczywistą wartość udziału z nakładem i z reguły działa w przekonaniu, że płacąc tę cenę realizuje wszystkie zobowiązania związane z nabyciem udziału we współwłasności. Obciążenie go obowiązkiem zwrotu innemu współwłaścicielowi jego wydatków na rzecz, o których nabywca udziału nie wiedział i na które nie miał wpływu, przy braku jednoznacznie określonego ustawowo obowiązku w tym zakresie, podważałoby pewność i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Przy kilkakrotnym zbywaniu udziału obrona nabywców przed tymi roszczeniami byłaby znacznie utrudniona, jeżeli nie praktycznie niemożliwa. Jeśli dodatkowo zważyć, że zobowiązania realne nie ulegają przedawnieniu, przyjęcie, bez wyraźnej regulacji ustawowej, takiego charakteru roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów na rzecz wspólną, stanowiłoby zbyt daleko idące ograniczenie praw osób trzecich - nabywców udziału w nieruchomości. Mogłoby też powodować w sprawach o rozliczenie nakładów znaczne utrudnienia dowodowe dla wszystkich stron tego stosunku zobowiązaniowego, gdy z roszczeniem o rozliczenie nakładów wystąpiono wiele lat po ich dokonaniu, w zmienionych warunkach, często dopiero w sprawie o zniesienie współwłasności.

Nie ma przy tym istotnych powodów, by kosztem interesów nabywcy udziału chronić w takich sytuacjach interesy współwłaściciela czyniącego nakłady, skoro z reguły mógł on i powinien dochodzić zwrotu nakładów od zbywcy, będącego współwłaścicielem w chwili ich dokonania. Także zresztą dla współwłaściciela - wierzyciela, który nie ma wpływu na zbycie udziału, korzystniejsza może być sytuacja, w której zna dłużnika, przeciwko któremu powstało i przysługuje mu roszczenie. Przyjęcie, że roszczenie o zwrot nakładów dokonanych przez współwłaściciela przechodzi na nabywcę udziału współwłaściciela - dłużnika, prowadziłoby do zmiany dłużnika nie tylko bez zgody, ale często też bez wiedzy wierzyciela, co trzeba uznać za niedopuszczalne bez jednoznacznej regulacji ustawowej w tym zakresie, której brak. Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 maja 2006 r. III CZP 11/06

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zwrot nakładów i wydatków na nieruchomość, dom, budynek czy mieszkanie dokonanych przed kupnem czy sprzedażą udziału
5 (100%) 109 vote[s]

Dodaj komentarz