Zniesienie współwłasności nieruchomości, domu czy budynku przez ustanowienie odrębnych własności lokali

Zniesienie współwłasności nieruchomości, domu czy budynku przez ustanowienie odrębnych własności lokali

Przepisy ustawy o własności lokali wskazują cztery sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali: umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (art. 7 i 8), wykonanie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia w takim domu odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę (art. 9), jednostronną czynność prawną właściciela (art. 10) oraz orzeczenie sądu znoszące współwłasność nieruchomości (art. 10). Dodać należy, że sąd może ustanowić odrębną własność lokalu także w przypadku, gdy dzieli spadek bądź dokonuje podziału majątku wspólnego byłych małżonków (art. 1037 i 1037 KC i art. 688 KPC w zw. z art. 617-625 oraz 567 § 3 KPC). Do wyodrębnienia własności lokali (nie „lokalu” jak stanowi art. 11 ust. 1 WłLokU) na podstawie orzeczenia sądu stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy, jednak z wyłączeniem przepisów o sukcesywnym ustanawianiu odrębnej własności lokali. Sąd może, a więc nie musi, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, nie może ustanowić zarządu w trybie art. 20 ust. 1WłLokU, ani też ustanowić zarządcy przymusowego (art. 26 WłLokU).

Z art. 211 KC, 212 KC i nast. oraz z art. 623 KPC wynika, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia, sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Przez podział fizyczny należy rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1 in fine KC), co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 WłLokU (por. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1998 r.).

W wyniku postępowania o zniesienie współwłasności powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności, co w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali powinno oznaczać przyznanie wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom. Dopuszcza się możliwość przyznania wyodrębnionych lokali na współwłasność dwom lub więcej dotychczasowym współwłaścicielom, lecz tylko na ich wniosek dotyczący tych, wyraźnie określonych, lokali. Podzielając to stanowisko należy wyraźnie podkreślić, że takim rozstrzygnięciem niewątpliwie współwłasność domu zostaje zniesiona, powstają bowiem odrębne nieruchomości lokalowe, a okoliczność, że niektóre z nich - na wyraźne żądanie uczestników postępowania o zniesienie współwłasności - stanowić będą ich współwłasność, nie niweczy dokonanego zniesienia współwłasności nieruchomości budynkowej. Jeżeli natomiast orzeczeniem sądowym miałyby nie zostać objęte - jak tego żądali uczestnicy postępowania - wszystkie lokale, to nie doszłoby do zniesienia współwłasności domu, bowiem uczestnikom postępowania przyznana zostałaby ustanowiona własność wyodrębnionego lokalu, a pozostałe niewyodrębnione lokale przypadłyby wnioskodawczyni. Taki fizyczny podział rzeczy nie jest możliwy, bowiem sprzeciwia się temu ustawa i społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy (art. 211 KC oraz art. 3 WłLokU).

W judykaturze w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych wykształciło się stanowisko, iż podział fizyczny budynku może zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony i tylko w taki sposób, że wyodrębnione z podziału nieruchomości w części zabudowanej graniczyć będą z sobą wzdłuż ścian pionowych. (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1986 r. III CP 77/86, OSNCP 1987, nr12, poz. 190). Wprawdzie wyjątek dotyczy wyodrębnienia własności lokali, jednak taki sposób podziału pociąga za sobą konieczność pozostawienia we współwłasności (określanej jako współwłasność przymusowa) zarówno gruntu, na którym budynek został posadowiony oraz części budynku oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 WłLokU). Podział budynku nie może zatem przybrać takiej postaci, że poszczególne jego elementy (pomieszczenia) ulegną rozczłonowaniu i staną się własnością dotychczasowych współwłaścicieli, niektóre z nich nadal pozostaną we współwłasności i współwłasnością pozostanie także grunt, a nadto ustanowiona zostanie odrębna własność jednego z wielu lokali w takim budynku.

Orzeczenie sądowe znoszące współwłasność nieruchomości, mimo że ma charakter konstytutywny, nie powołuje do życia odrębnej własności lokalu. Do jej powstania nie wystarczy bowiem uprawomocnienie się postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości przez ustanowienie tego prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. O tym, że ma on charakter konstytutywny orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 152/07 (OSNC 2009, nr 2, poz. 24), kończącej rozbieżność poglądów w tym zakresie prezentowanych w judykaturze, a także w doktrynie. Należało zatem uznać, że orzeczenie sądu o zniesieniu współwłasności, na podstawie którego ustanowiona zostaje odrębna własność lokali powinno obejmować wszystkie lokale w budynku stanowiącym przedmiot współwłasności. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 czerwca 2012 r. II CSK 582/11

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zniesienie współwłasności nieruchomości, domu czy budynku przez ustanowienie odrębnych własności lokali
5 (100%) 106 votes

Dodaj komentarz