Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez podział nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez podział nieruchomości

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że, gdy zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia, sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Przez podział fizyczny należy rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych. Sąd powinien dążyć do wydania postanowienia odpowiadającego woli wszystkich współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie własności nieruchomości wspólnej jednemu ze współwłaścicieli może znaleźć zastosowanie wobec nieruchomości podlegających podziałowi i jest to możliwe w razie zgodnego zniesienia współwłasności, ponadto ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości ruchomych, których nie da się podzielić, ale też nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości wspólnej jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. Zasadą jest, iż w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności oraz załatwienie całokształtu stosunków jakie powstały pomiędzy współwłaścicielami.

Jeżeli brak jest uzgodnionego przez zainteresowanych sposobu działu, to organ rozstrzygający, w zasadzie dopiero, gdy podział fizyczny jest niedopuszczalny, może skorzystać z innych sposobów. Trzeba pamiętać, że podział fizyczny nieruchomości jest z reguły najbardziej sprawiedliwy i pożądany zwłaszcza dla niezamożnych współwłaścicieli – unika się w ten sposób obciążania ich wysokimi, częstokroć nierealnymi spłatami.

Ograniczenie i niedopuszczalność podziału nieruchomości

W postępowaniu o zniesienie współwłasności, nawet w przypadku sformułowania przez wszystkich uczestników (w tym wnioskodawcę) wniosku zgodnego co do sposoby podziału, sąd orzekający nie jest takim stanowiskiem bezwzględnie związany. Sprzeczność podziału z przepisami ustawy, występuje, gdy akt rangi ustawy lub akt niższego rzędu wydany na podstawie upoważnienia ustawowego i w granicach tego upoważnienia wyłącza możliwość fizycznego podziału danej nieruchomości. Ten przypadek wyłączenia zniesienia współwłasności przez podział dotyczyć może w szczególności podziałów fizycznych nieruchomości. Tego rodzaju ograniczenia zawiera przykładowo ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Nadto podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jako sprzeczny z ustawą, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się jednak wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Rozważając możliwość podziału nieruchomości należy uwzględniać również wyrażony w judykaturze pogląd, iż zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości jest niedopuszczalne, choć fizyczny jej podział byłby możliwy, w sytuacji gdy podział nieruchomości doprowadziłby do powstania działek, z których jedna byłaby znacznie mniej użyteczna i znacznie mniej wartościowa niż druga, a nadto nie miałaby dostępu do drogi publicznej, a ustanowienie dla niej służebności takiej drogi przez drugą działkę byłoby praktycznie niemożliwe z uwagi na ostry konflikt stron.

Ograniczenia możliwości dokonania fizycznego podziału nieruchomości odnośnie do nieruchomości gruntowych położonych na obszarach o przeznaczeniu nierolniczym zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jej podział jest możliwy, o ile jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zaś nieruchomości utworzone w wyniku podziału będą miały dostęp do drogi publicznej, natomiast sprzeczność podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa występuje - co wyklucza zastosowanie tego sposobu przez Sąd - gdy jego następstwem byłaby likwidacja zakładu produkcyjnego czy utrata przez działkę budowlaną lub stanowiącą tzw. siedlisko przydatności do tych celów.

Ustanowienie odrębnej własności lokali

W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd, ustalając spełnienie przesłanki samodzielności lokali nie jest związany zaświadczeniem organu administracji publicznej, a swą ocenę może oprzeć w szczególności na opinii biegłego z dziedziny budownictwa. Należy dodać, że jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy.

Geodeta

W zakresie podziału działki Sąd korzysta ze wstępnego projektu geodety, tj. opinii biegłego geodety posiadającego stosowne uprawnienia w tym przedmiocie oraz dokonującego podziału zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a uwzględniającego prawidłowe korzystanie z nieruchomości, z dodatkowym także zastrzeżeniem, iż projekt nie może sprzeciwiać się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie może naruszać w sposób rażący interesu osób uprawnionych, a musi uwzględnia wszelkie okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez podział nieruchomości
5 (100%) 72 vote[s]

Dodaj komentarz