Zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział budynku czy domu

Zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział budynku czy domu

Z art. 211, 212 KC oraz art. 623 KPC wynika, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę jako najbardziej sprawiedliwy i pożądany. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele (zob. postanowienia Sądu Najwyższego Z dnia 5 lutego 2001 r., III CSK 195/09; z dnia 2 lutego 2001 r., IV CKN 251/00; z dnia 19 stycznia 2001 r., V CKN 1436/00; 9 września 2011 r., I CSK 674/10; z dnia 5 lutego 2010 r. III CSK 195/09, a także postanowienie z dnia 15 czerwca 2012 r., II CSK 582/11, OSNC 2013/3/36

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Sąd więc może na podstawie art. 625 KPC w związku z art. 212 § 2 KC zarządzić sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w drodze licytacji publicznej oraz zarządzić dokonanie podziału sumy egzekucyjnej uzyskanej z tej sprzedaży zgodnie z udziałami przypadającymi stronom postępowania we współwłasności rzeczy.

Występujący między współwłaścicielami konflikt nie stanowi w świetle przytoczonych regulacji prawnych bezwzględnej negatywnej przesłanki dla dokonania zniesienia współwłasności przez podział rzeczy. Przepis art. 211 KC nie wymienia stosunków osobistych między współwłaścicielami jako czynnika limitującego taki podział (tak również Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21 czerwca 1979 r., III CRN 68/79, OSNCP 1980, nr 1, poz. 11). Czynnik ten może być rozważany w aspekcie zgodności podziału rzeczy ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem i fakt, że z powodu poważnego skonfliktowania współwłaścicieli rzecz nie będzie mogła być po podziale wykorzystywana w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu może uzasadniać odstąpienie przez sąd od jej fizycznego podziału na rzecz przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Wpływ stosunków osobistych między współwłaścicielami, pozostającymi w konflikcie, na ocenę dopuszczalności podziału pod kątem jego zgodności ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem rzeczy będzie zróżnicowany w zależności od obszaru spraw, w których po zniesieniu współwłasności konieczne będzie dla właściwego (odpowiadającego jej przeznaczeniu) korzystania z rzeczy współdziałanie uczestników. Odmiennie pod tym względem przedstawia się sytuacja w odniesieniu do zabudowanej nieruchomości, gdy jej podział w celu zniesienia współwłasności polega na wyodrębnieniu własności lokali inaczej zaś, gdy jest to podział „pionowy” budynku wraz z gruntem. W pierwszym przypadku po ustanowieniu odrębnej własności lokali utrzymuje się współwłasność działki gruntu oraz wszystkich części domu służących do wspólnego użytku stron, natomiast podział „pionowy” znosi całkowicie wspólność, co eliminuje znaczenie osobistych animozji między stronami dla korzystania przez nie z powstałych przez podział nieruchomości (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, zob. też postanowienia z dnia 4 października 2002 r., III CKN 1283/00, OSNC 20032/12/170; z dnia 13 stycznia 2012 r., I CSK 358/11; z dnia 19 października 2011 r., II CSK 50/11).

Kwestia podziału budynku według płaszczyzn pionowych była przedmiotem wielu wypowiedzi Sądu Najwyższego. Przeważa w nich pogląd o dopuszczalności takiego podziału o ile w jego wyniku tego powstają odrębne budynki. Podział budynku według płaszczyzn pionowych może być wraz z gruntem dokonany wówczas, gdy linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki, przy czym może być to ściana już w całości istniejąca lub wykonana w tym celu, a jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez użytkowników jednego z nowopowstałych budynków z niektórych pomieszczeń drugiego budynku, możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności. Najpełniej do tej kwestii odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSNC 2007/11/163 (por. też postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, z dnia 12 listopada 1976 r., III CRN 243/76, z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, oraz z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98).

Jednocześnie Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 28 września 1978 r., III CRN 173/78 i z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93 uznał za niedopuszczalny pionowy podział budynku w taki sposób, by linia podziału przebiegała przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieliła go na części nieregularne, jak również taki podział, w którym linia podziału budynku nie pokrywa się z granicą nowo utworzonych działek, w związku z czym sfery własności właścicieli działek i budynków nachodzą na siebie, co koliduje z podstawowymi zasadami prawa rzeczowego wyrażonymi w art. 46, 47 i 48 KC.

Jak wynika z przytoczonych orzeczeń dopuszczalność przeprowadzenia podziału pionowego budynku nie zależy od istnienia w budynku ściany odpowiadającej określonym wymaganiom prawa budowlanego (np. ściany przeciwpożarowej lub ściany nośnej), a od możliwości wyodrębnienia ścianą pionową dwóch budynków z odpowiadającym takiemu rozdzieleniu podziałem gruntu. Nie wyklucza się też możliwość dokonania omawianego podziału w sytuacji, w której ściana dzieląca budynek na dwie samodzielne i odrębne części przebiega nie przez wszystkie kondygnacje budynku a jedynie przez ich większość i może być poprowadzona dalej, dzieląc budynek do końca. Istotne jest przy tym, aby linia podziału przebiegała według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, które powinny tworzyć zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z 13 maja 1966 r., III CR 103/66 OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 oraz z 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, a także wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w sprawach o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne z 15 grudnia 1969 r., I C III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39).

Wspominana zasada zniesienia współwłasności nie ma charakteru absolutnego, gdyż doznaje ograniczeń, w sytuacji gdyby podział był sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Należy również zaznaczyć, że podział fizyczny budynku jako sposób zniesienia współwłasności nie jest - co do zasady - dopuszczalny w ustawodawstwie polskim, bowiem budynek stanowi część składową gruntu. Podział gruntu i stanowiącego jego część składową budynku jest możliwy ale wówczas, jeżeli powstaną dwie odrębne nieruchomości, na których będą posadowione dwa odrębne, stanowiące samodzielne całości, regularne budynki, które będą tworzyć zamkniętą w sobie funkcjonalną całość. Wyłączony jest też podział nieruchomości w sposób asymetryczny oraz gdy linia podziału biegłaby przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub miała dzielić budynek na części nieregularne.

Dopuszczenie do podziału fizycznego budynku na nieruchomości nie może spowodować powstania dwóch budynków nieodpowiadających obowiązującym obecnie normom prawa budowlanego, wymogom technicznym budownictwa mieszkaniowego i zasadom bezpieczeństwa w budownictwie. W sytuacji takiej, gdy jest też wiadome, że żadna ze stron nie deklaruje chęci ani nie przedstawia posiadania realnych możliwości przeprowadzenia remontu i przywrócenia należytego stanu całego budynku, należy uznać za wykluczone nawet hipotetyczne rozważanie podziału nieruchomości według płaszczyzny pionowej budynku.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli wyraża wolę sfinansowania niezbędnych prac remontowych doprowadzających do podziału budynku, tym bardziej jeśli wskazuje źródło pozyskania środków pieniężnych, Sąd nie powinien uchylać się od sprawdzenia, czy i w jaki sposób należałoby te prace wykonać i jaki byłby ich koszt. Należy też mieć na uwadze, że podział budynku wzdłuż ściany pionowej tworzącej dwie samodzielne jego części i wyznaczającej linię podziału gruntu jest możliwy także pomimo sprzeciwu tego ze współwłaścicieli, który korzysta z części budynku a także, gdy cały budynek wymaga remont, co potwierdzają administracyjne nakazy.

Pomimo tego nie można pomijać istotnej mediacyjnej roli sądu, który wskazując racjonalne sposoby podziału nieruchomości powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia tego podziału (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09). Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 maja 2016 r. I CSK 426/15

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział budynku czy domu
5 (100%) 108 votes

Dodaj komentarz