Zniesienie współwłasności nieruchomości mieszkalnej

Zniesienie współwłasności nieruchomości mieszkalnej

Podział fizyczny rzeczy jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez ustawodawcę, co dotyczy także sądowego zniesienia współwłasności (art. 212 § 1 KC), a zatem przy zniesieniu współwłasności sąd powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że współwłaściciele zgodnie żądają przyznania rzeczy jednemu z nich bądź sprzedaży rzeczy albo jeżeli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, co zawsze podlega ustaleniu w konkretnych okolicznościach danej sprawy (porównaj między innymi postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1978 r. III CRN 214/78, z dnia 2 lutego 2001 r. IV CKN 251/00, z dnia 5 lutego 2010 r. III CSK 195/09 i z dnia 9 września 2011 r. I CSK 674/10). Podziałem rzeczy jest również ustanowienie odrębnej własności lokali, a warunkiem jego dopuszczalności jest samodzielność lokali powstałych w wyniku podziału (art. 2 WłLokU). Odmowa zniesienia współwłasności przez podział rzeczy, w tym przez ustanowienia odrębnej własności lokali może mieć miejsce jedynie wyjątkowo i tylko w razie wystąpienia okoliczności określonych w art. 211 KC.

 W pierwszym rzędzie zatem sąd w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, gdy choć jeden z uczestników żąda jej podziału przez wyodrębnienie własności lokali, obowiązany jest ustalić, czy podział taki jest dopuszczalny zarówno ze względu na właściwości nieruchomości, jak i z uwagi na pozostałe przesłanki wskazane w art. 211 KC. Nie ulega wątpliwości, że ustalenie, czy fizyczny podział lub ustanowienie odrębnej własności lokali, jest dopuszczalny ze względu na właściwości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, w rozumieniu art. 278 KPC, a zatem poprzedzone być musi wydaniem opinii przez biegłego sądowego odpowiedniej specjalności. Ocena Sądu Okręgowego o niedopuszczalności wyodrębnienia własności lokali w przedmiotowym budynku, która legła u podstaw oddalenia wniosku o takie zniesienie współwłasności, jest zatem dowolna i nie pozwala na weryfikację z punktu widzenia przesłanek art. 211 KC.

Jednolite orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że przy zniesieniu współwłasności nieruchomości mieszkalnej sąd powinien zmierzać do rozstrzygnięcia, w wyniku którego nastąpi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych obu zainteresowanych rodzin, o ile jest to tylko możliwe w istniejących okolicznościach faktycznych i prawnych. Dopiero wyłączenie możliwości podziału domu lub ustanowienia odrębnej własności lokali, uzasadnia rozważenie przez sąd innego sposobu zniesienia współwłasności, zwłaszcza przez przydzielenie nieruchomości budynkowej jednemu z zainteresowanych (postanowienie z dnia 17 sierpnia 1982 r. III CRN 164/82). Sprzeczne ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem domu, w którym dwie rodziny zaspokajają potrzeby mieszkaniowe i możliwe jest wyodrębnienie lokali, byłoby przyznanie domu jednemu ze współwłaścicieli i pozbawienie drugiego mieszkania, w którym mieszkał (postanowienie z dnia 21 czerwca 1979 r. III CRN 68/79, OSNCP 1980/1/11). Nawet okoliczność, że współwłaściciel jest posiadaczem mieszkania zaspokajającego obecnie jego potrzeby mieszkaniowe sama przez się nie uzasadnia odmowy ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali (postanowienie z dnia 14 kwietnia 1999 r. III CKN 207/98).

Przepisy art. 211 KC i art. 623 KPC w zw. z art. 11 ust. 1 WłLokU wymagają, aby dokonanie działu przez ustanowienie odrębnej własności lokali uwzględniało nie tylko wielkość udziałów i nominalną wartość odrębnej własności każdego lokalu, ale zaspokajało interesy wszystkich współwłaścicieli, bez rażącego pokrzywdzenia jednych kosztem innych. Nie można też oczekiwać, że w każdym wypadku zniesienia współwłasności współwłaściciele otrzymają części rzeczy o wartości zbliżonej do wartości udziałów (porównaj postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 1999 r. II CKN 166/98).

Podobnie nie mogą usprawiedliwiać odmowy ustanowienia odrębnej własności lokali same tylko konfliktowe stosunki między współwłaścicielami, bowiem przepisy obowiązującego prawa przewidują liczne możliwości rozwiązywania takich konfliktów (porównaj między innymi postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r. II CKN 549/98, z dnia 4 października 2002 r. III CKN 1283/00, OSNC 2003/12/170 i z dnia 11 lutego 2009 r. V CSK 311/08, oraz orzeczenia tam wskazane). Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 18 marca 2015 r. I CSK 286/14

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zniesienie współwłasności nieruchomości mieszkalnej
5 (100%) 136 votes

Dodaj komentarz