Zniesienie współwłasności nieruchomości, domu budynku czy mieszkania obciążonego hipoteką w banku

Zniesienie współwłasności nieruchomości, domu budynku czy mieszkania obciążonego hipoteką w banku

Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się, że przy określaniu wartości nieruchomości w celu ustalenia spłat należy uwzględnić jej realną wartość rynkową (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12.02.1998 r., I CKN 489/97). Spór między uczestnikami wymaga natomiast często rozstrzygnięcia, czy wartość tę należy określić z uwzględnieniem obciążenia nieruchomości hipoteką zabezpieczającą wierzytelność z tytułu kredytu zaciągniętego przez uczestników.

 Wypada w tym miejscu przypomnieć postanowienie składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 05.12.1978 r., III CRN 194/78, w którym wyrażono pogląd, że długów zaciągniętych przez oboje małżonków nie można rozliczać przy podziale majątku wspólnego, gdyż mimo takiego podziału dług nadal się utrzymuje, a przerzucenie go na jednego tylko z małżonków godziłoby w prawa wierzycieli (zob. OSNCP 1979, nr 11, poz. 207). Sąd Najwyższy podtrzymał ten pogląd w postanowieniu z dnia 21.01.2010 r., I CSK 205/09, stwierdzając, że przy podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami w zasadzie nie bierze się pod uwagę pasywów, dlatego niespłacone długi, które obciążają majątek wspólny, przy podziale tego majątku w zasadzie nie podlegają rozliczeniu. Jednakże inną kwestią jest ustalenie wartości przedmiotów wchodzących w skład majątku wspólnego i podlegających podziałowi (art. 684 w związku z art. 567 § 3 KPC).

W postanowieniu z dnia 05.10.2000 r., II CKN 611/99, Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że w sprawie o podział majątku wspólnego - przydzielając jednemu z uczestników nieruchomość obciążoną hipoteką - sąd ustala wartość tego składnika majątkowego przy uwzględnieniu obciążenia hipotecznego. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podkreślił, że treść hipoteki polega na tym, iż uprawniony - w celu zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności - może dochodzić określonej sumy „z nieruchomości obciążonej”, tzn. bez względu na to, do kogo nieruchomość należy. Wierzyciel hipoteczny może wykonywać uprawnienia wynikające z hipoteki również względem osoby, która nabyła nieruchomość. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Zasady te nie mogą pozostać bez wpływu na zakres odpowiedzialności za wierzytelność pieniężną zabezpieczoną hipoteką na nieruchomości. Jeżeli nieruchomość w wyniku podziału majątku wspólnego przypada uczestnikowi, którego obciążono na rzecz wnioskodawczyni określoną kwotą z tytułu wyrównania wartości udziałów w majątku wspólnym, to przede wszystkim uczestnika, jako dłużnika rzeczowego, obciąża uregulowanie należności wynikającej z wpisu hipoteki. Nieuwzględnienie zatem - przy ustalaniu dopłat przez uczestnika - wysokości obciążającej nieruchomość hipoteki może doprowadzić do tego, że uczestnik, jako dłużnik rzeczowy, sam spłaci dług hipoteczny, w którym wnioskodawczyni nie będzie już partycypowała, zwłaszcza że uczestnik nie będzie mógł przeciwko niej skutecznie dochodzić z tego tytułu swoich roszczeń (art. 618 § 3 KPC; zob. M. Prawn. 2001, nr 2, s. 93, Biul. SN 2000, nr 11, s. 15).

 Identyczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 29.09.2004 r., II CK 538/03, przyjmując, że przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenie zmieniające rzeczywistą wartość tych składników, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawami dożywocia. Wartość takich obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczeniu wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym.

 Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 25.06.2008 r., III CZP 58/08, reguła wyrażona w powołanych orzeczeniach powinna dotyczyć także obciążeń, które nie mają charakteru rzeczowego. W uchwale tej bowiem Sąd Najwyższy przyjął, że w sprawie o zniesienie współwłasności prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej wartość tego prawa ustala się z uwzględnieniem związanego z nim długu z tytułu niespłaconego kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową w części przypadającej na ten dom (zob. OSNC 2009, nr 7-8, poz. 99).

Skutkiem przyjętej formuły rozliczeń jest to, że spłata długów uwzględnionych przy ustalaniu wartości poszczególnych składników majątku wspólnego poprzez umniejszenie ich wartości, dokonana z osobistego majątku przez stronę, której dany składnik przypadł w wyniku podziału, nie rodzi roszczenia wobec drugiej strony, mimo że dług obciążał oboje małżonków. Czym innym jest bowiem odpowiedzialność osobista małżonków wobec wierzyciela, na którą podział majątku nie ma wpływu, czym innym natomiast zasady rozliczenia między nimi wydatków z majątku osobistego jednego z małżonków z tytułu spłaty wspólnego długu. Jeżeli, ze względu na istnienie odpowiedzialności rzeczowej, dług „ciąży” na rzeczy i obniża jej wartość, jego spłata przez stronę, która w wyniku podziału majątku otrzymała obciążoną rzecz oszacowaną z uwzględnieniem tego długu, stanowi realizację zasady, że obowiązany do spłaty jest ten, któremu rzecz ta została przyznana.

Z kolei w uzasadnieniu postanowienia z dnia 26.11.2009 r., III CZP 103/09, Sąd Najwyższy dodał, że za przyjętym kierunkiem wykładni przemawia również art. 618 § 3 w związku z art. 567 § 1 i 3 KPC, wyłączający możliwość dochodzenia roszczeń podlegających rozpoznaniu w postępowaniu działowym po jego prawomocnym zakończeniu, nawet wtedy, gdy nie zostały w tym postępowaniu zgłoszone. Nieuwzględnienie zatem obciążającej nieruchomość hipoteki, przy ustalaniu wysokości spłaty należnej małżonkowi, któremu nieruchomość nie została przydzielona, od drugiego małżonka mogłoby prowadzić do tego, że jako dłużnik hipoteczny małżonek ten spłaci sam cały dług, będąc przy tym pozbawiony możliwości dochodzenia w stosunku do współmałżonka roszczeń z tego tytułu. W takiej sytuacji małżonek, któremu przysądzono własność nieruchomości zobowiązany byłby do spłaty całego kredytu jako dłużnik rzeczowy oraz połowy wartości nieruchomości nieuwzględniającej obciążenia, natomiast drugi małżonek pozostawałby solidarnym dłużnikiem z tytułu kredytu.

Podzielając ten kierunek wykładni Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 21.01.2010 r., I CSK 205/09, zauważył, że ustalenie wartości lokalu uwzględniające obciążenie go hipoteką może spowodować problemy, gdyby doszło do zaspokojenia długu zabezpieczonego hipoteką przez tego z małżonków, któremu lokal nie został przyznany. Okoliczność ta nie może jednak spowodować przyjęcia przy podziale majątku wspólnego wartości lokalu nieodpowiadającej - ze względu na obciążenie go hipoteką - rzeczywistej jego wartości. Gdyby dług zabezpieczony hipoteką został zaspokojony przez małżonka, któremu lokal nie został przyznany, zajdzie potrzeba poszukiwania stosownych rozwiązań, chroniących interesy osób zainteresowanych.

Jak wynika z dokonanego przeglądu dotychczasowego orzecznictwa, Sąd Najwyższy jednolicie przyjmuje, że w sprawach działowych sąd - przydzielając jednemu z uczestników nieruchomość obciążoną hipoteką - powinien określić wartość tej nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego. Za jego trafnością przemawia przede wszystkim wzgląd na istotę hipoteki, jako ograniczonego prawa rzeczowego, związanego z oznaczoną wierzytelnością i służącego do jej zabezpieczenia (art. 244 KC oraz art. 65 i nast. ustawy z dnia 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia, mianowicie pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi i skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ustanowienie hipoteki rodzi odpowiedzialność rzeczową, polegającą na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu zabezpieczenia w wysokości jego wartości. Natomiast odpowiedzialność osobista, która może zachodzić razem z rzeczową, jest odpowiedzialnością całym majątkiem dłużnika. Dopuszczalne jest oddzielenie odpowiedzialności rzeczowej od osobistej, do czego może dojść np. w razie nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką. Przez nabycie nieruchomości obciążonej nabywca staje się dłużnikiem rzeczowym odpowiadającym tylko z nieruchomości, natomiast zbywca pozostaje dłużnikiem osobistym. Do oddzielenia odpowiedzialności rzeczowej od osobistej prowadzić może również orzeczenie działowe sądu przyznające nieruchomość obciążoną hipoteką jednemu z uczestników, jeden z nich będzie bowiem odpowiadał osobiście, a drugi zarówno osobiście, jak i rzeczowo. Trzeba dodać, że orzeczenie działowe sądu przyznające nieruchomość jednemu z uczestników nie prowadzi do wygaśnięcia hipoteki. Nie oznacza to jednak, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności dopuszczalne są między uczestnikami tego postępowania wzajemne rozliczenia z tytułu spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 kwietnia 2011 r. I CSK 661/10

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zniesienie współwłasności nieruchomości, domu budynku czy mieszkania obciążonego hipoteką w banku
5 (100%) 115 votes

Dodaj komentarz