Zniesienie współwłasności nieruchomości, lokalu, budynku, mieszkania czy gruntu

Zniesienie współwłasności nieruchomości, lokalu, budynku, mieszkania czy gruntu

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Umowa taka może być zawarta w dowolnej formie.

Powyższa regulacja więc wprowadza zasadę, w myśl której każdy ze współwłaścicieli - bez względu na wolę pozostałych współwłaścicieli - może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Współwłasność jest z natury nieruchomości zjawiskiem przejściowym, którego likwidacja następuje na żądanie każdego ze współwłaścicieli, zarówno co do samego zniesienia współwłasności jak i co do zakresu zniesienia. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Może to nastąpić w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Istniejące ustawowe ograniczenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności są nieliczne; dotyczą szczególnej postaci współwłasności ułamkowej, tak zwanej współwłasności przymusowej. Gdy między współwłaścicielami istnieje zgoda co do zniesienia współwłasności, a także zgoda co do sposobu, w jaki to ma nastąpić, dochodzi do zniesienia współwłasności w drodze umowy. Umowa znosząca współwłasność może zostać zawarta w dowolnej formie, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, wtedy konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego; do takiej umowy stosuje się bowiem przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. W braku porozumienia między współwłaścicielami, na wniosek któregokolwiek ze współwłaścicieli zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu sądowym.

Sposób zniesienia współwłasności

Wyróżniono i uregulowano - na użytek postępowania sądowego - trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie podział nieruchomości wspólnej, przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż nieruchomości wspólnej. Wskazane uszeregowanie sposobów zniesienia współwłasności świadczy o wyraźnej preferencji ustawodawcy. Bez wątpienia traktuje on jako pierwszorzędny sposób podział nieruchomości wspólnej. W dalszej kolejności aprobuje przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli za spłata pozostałych. Ostatecznością jest zaś sprzedaż nieruchomości wspólnej. Z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli podział fizyczny nieruchomości wspólnej jest najbardziej sprawiedliwy, gdyż każdy z nich ma możliwość otrzymania części nieruchomości wspólnej w naturze. Podziału fizycznego nieruchomości może więc żądać każdy ze współwłaścicieli. Uprawnienie to jest wyłączone tylko wyjątkowo, tj. gdyby dokonanie podziału było sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej nieruchomości lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Ograniczenia wyłączające dokonanie podziału nieruchomości wspólnej zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, dlatego też rozszerzenie ich na inne sytuacje w drodze wykładni nie jest możliwe. Odejście od tej nie uzasadnia w szczególności niebezpieczeństwo przekształcenia się istniejącego między współwłaścicielami konfliktu osobistego w konflikt pomiędzy nimi jako przyszłymi właścicielami sąsiadujących, przydzielonych im w wyniku podziału działek gruntu.

Przy określeniu sposobu zniesienia współwłasności należy uwzględnić całokształt okoliczności mających dla niego znaczenie, jednakże we właściwym wymiarze, uwzględniającym konkretne uwarunkowania specyficzne dla badanego stanu faktycznego, wobec czego sąd w granicach uprawnień jest władny, nawet bez zgody uczestników, dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności stosownego do okoliczności rozpoznawanej sprawy. Ów interes może, na przykład, spowodować dokonanie niezbędnych korekt, polegających na niezachowaniu przez sąd ścisłych proporcji pomiędzy wartością udziału a wartością wydzielonych części (różnice wartości są wtedy wyrównywane odpowiednimi dopłatami) Dopuszczalny jest także podział w naturze na mniejszą liczbę części niż liczba współwłaścicieli i przyznanie ich tylko niektórym z nich jednoczesnym zasądzeniem spłat pozostałym. Dopuszczalne jest wreszcie dokonanie podziału częściowego w naturze i zarządzenie sprzedaży pozostałej części, chyba że wszyscy współwłaściciele żądają zniesienia współwłasności przez sprzedaż nieruchomości.

Niewątpliwie, stosunki panujące pomiędzy współwłaścicielami w konkretnych okolicznościach powinny mieć znaczenie przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności. Czynnik ten może być jednak rozważany w aspekcie zgodności podziału nieruchomości ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem i fakt, że z powodu poważnego skonfliktowania współwłaścicieli nieruchomości nie będzie mogła być po podziale wykorzystywana w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu może uzasadniać odstąpienie przez sąd od jej fizycznego podziału na rzecz przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli. Oczywistym jest też, że kwestia potrzeb mieszkaniowych zainteresowanych jest niewątpliwie jedną z najistotniejszych okoliczności przy ocenie zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym służącym dotychczas współwłaścicielom do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zniesienie współwłasności nieruchomości, lokalu, budynku, mieszkania czy gruntu
5 (100%) 77 votes

Dodaj komentarz