Zmiana przeznaczenia ziemi, gruntu, nieruchomości rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (odrolnienie)

Zmiana przeznaczenia ziemi, gruntu, nieruchomości rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (odrolnienie)

Lokalizacja budowli oraz zmiana sposobu zagospodarowania terenu na gruntach rolnych i leśnych jest - co do zasady - uzależniona od wcześniejszej zmiany przeznaczenia gruntu. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oznacza ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych oraz innego niż leśny sposobu użytkowania gruntów leśnych.

Gruntami rolnymi są grunty:

1) określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;

2) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;

3) pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;

4) pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;

5) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;

6) rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;

7) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;

8) zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;

9) torfowisk i oczek wodnych;

10) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Za grunty rolne nie uważa się gruntów znajdujących się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków.

Gruntami leśnymi są

natomiast grunty określone jako lasy w przepisach o lasach. Lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków, a także (niezależnie od zwartej powierzchni) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim

grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Ponadto przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych należy stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty. Uwzględnienie tego kryterium powinno następować już na etapie uchwalania studium uwarunkowań albo planu miejscowego. Niewłaściwe rozstrzygnięcia organów gminy w tym zakresie, nieoparte na właściwym wyważeniu interesów, mogą stanowić o naruszeniu zasad sporządzania studium uwarunkowań lub planu miejscowego i skutkować stwierdzeniem nieważności uchwały rady gminy.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych

stanowiących użytki rolne klas I-III, niezależnie od ich powierzchni, oraz gruntów leśnych wymaga zgody właściwych organów. Dodatkowo dokonanie zmiany przeznaczenia terenu następuje wyłącznie w planie miejscowym. Oznacza to, że jeżeli obowiązuje miejscowy plan, w którym tereny określone są jako rolne (i wymagają zgody na zmianę przeznaczenia) lub leśne, musi nastąpić jego zmiana w trybie określonym przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast w razie braku miejscowego planu nie jest dopuszczalne ustalenie innego niż rolny lub leśny przeznaczenia terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy, lecz należy uprzednio uchwalić nowy plan miejscowy wprowadzający zmianę przeznaczenia. Nie jest przy tym wystarczające samo wydanie przez właściwy organ decyzji o zgodzie na zmianę przeznaczenia gruntów, jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana wyłącznie w przypadku, gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów uchwalonych na podstawie ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym .

Przepisów dotyczących zmiany przeznaczenia gruntów nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast.

Oznacza to m.in., że dla takich gruntów nie jest wymagana decyzja w sprawie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze . Otwiera to również możliwość wystąpienia o wydanie warunków zabudowy dla tych terenów, o ile spełnione są ustawowe przesłanki uzyskania takiej decyzji.

Warunkiem dokonania zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jest

zgoda właściwych organów, wyrażona w odrębnej procedurze. Postępowanie w sprawie uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych jest samodzielnym postępowaniem administracyjnym, które kończy się wydaniem decyzji administracyjnej. Organ wyrażający zgodę na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze nie uzgadnia bowiem projektu planu miejscowego, lecz prowadzi własne postępowanie administracyjne mające na celu rozstrzygnięcie kwestii dopuszczalności przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Postępowanie to toczy się w związku z uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz nie w ramach tworzenia prawa miejscowego . Organem uprawnionym do złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia gruntów jest wyłącznie wójt (burmistrz, prezydent miasta), jako organ właściwy również do opracowania projektu planu miejscowego i wyłącznie ten organ jest stroną postępowania. Stroną postępowania nie są więc właściciele gruntów, których dotyczy zmiana przeznaczenia. Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych, stanowiących własność Skarbu Państwa, dołącza się opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku. Dodatkowo rozpoznanie wniosku dotyczącego zmiany przeznaczenia chronionych gruntów rolnych i gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa poprzedza wyrażenie opinii przez marszałka województwa. Marszałek województwa dołącza swoją opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez organ gminy.

W ramach prowadzonego postępowania

w przedmiocie wydania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych, właściwy organ wyrażający zgodę może żądać złożenia wniosku w kilku wariantach, przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy. Może to więc powodować konieczność uzupełnienia złożonej przez organ gminy dokumentacji. Wniosek dotyczący zmiany przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III oraz gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa powinien zawierać:

1) uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia tych gruntów;

2) wykaz ich powierzchni z uwzględnieniem klas bonitacyjnych gruntów rolnych i typów siedliskowych gruntów leśnych;

3) ekonomiczne uzasadnienie projektowanego przeznaczenia, uwzględniające w szczególności sumę należności i opłat rocznych za grunty projektowane do przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne oraz przewidywany rozmiar strat, które poniesie rolnictwo i leśnictwo w wyniku ujemnego oddziaływania inwestycji lokalizowanych na gruntach projektowanych do przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne.

Rozpoznając wniosek o wydanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (odrolnienie)

właściwy organ powinien oprzeć rozstrzygnięcie na celach ochrony rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz funkcji produkcyjnych i przyrodniczych pełnionych przez tereny leśne. Decyzja ma charakter uznaniowy. Kryterium wpływającym na rozstrzygnięcie organu może być w szczególności procent powierzchni gminy pokrytej gruntami chronionymi. Jeżeli są to grunty nieliczne zasadne jest uznanie, iż istnieje możliwość zlokalizowania planowanych inwestycji na terenach o niższej przydatności produkcyjnej. Z kolei na ocenę zasadności zmiany na cele nieleśne gruntów leśnych znaczący wpływ ma ocena jakości drzewostanu, jakości siedliska, a także zapisów wynikających z planów urządzenia lasu (również uproszczonych planów urządzenia lasu). Argumentem przemawiającym za odmową wydania zgody na zmianę przeznaczenia tych gruntów nie może być więc jedynie okoliczność, że ustawa przewiduje szczególną ochronę tych gruntów. Ochrona gruntów rolnych nie może być posunięta tak daleko, by skutkowało to brakiem bądź istotnym ograniczeniem możliwości rozwoju gminy, zważywszy, że możliwość tego rozwoju, tak jak prawo własności, są wartościami, które podlegają prawnej ochronie i które należy w związku z tym także brać pod uwagę. Nie można zaaprobować stanowiska, zgodnie z którym faktyczną przesłanką zamierzeń gospodarczych wnioskodawcy, uzasadniającą wydanie takiej zgody, może być atrakcyjne położenie gruntów rolnych z punktu widzenia możliwości innego ich zainwestowania, w pobliżu miasta czy na obszarach o walorach rekreacyjno-wypoczynkowych.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji.  Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zmiana przeznaczenia ziemi, gruntu, nieruchomości rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (odrolnienie)
5 (100%) 23 votes

Dodaj komentarz