Zmiana pozwolenia na budowę i projektu budowlanego

Zmiana pozwolenia na budowę i projektu budowlanego

Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę ma na celu zagwarantowanie inwestorowi elastyczności w realizacji przedsięwzięcia, przyspieszenie przeprowadzenia inwestycji oraz ograniczenie jej kosztów. Z perspektywy inwestora, może umożliwić ona wprowadzenie niezbędnych korekt do zatwierdzonego już projektu budowlanego, które stały się potrzebne dopiero na etapie realizacji inwestycji, bez konieczności ponownego przeprowadzania czasochłonnej procedury wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Głównym założeniem ustawodawcy niewątpliwie było uelastycznienie procesu inwestycyjnego i jego przyspieszenie, ale jednocześnie przeciwdziałanie samowoli budowlanej oraz niekontrolowanym odstąpieniom przez inwestorów od projektów budowlanych.

Orzecznictwo sądów administracyjnych stoi na stanowisku samoistnego charakteru decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, argumentując to niezależnym prowadzeniem postępowania w sprawie wydania pozwolenia pierwotnego oraz postępowania dotyczącego wydania pozwolenia zamiennego. Akcentuje się, że równolegle obok siebie istnieją w obrocie prawnym również dwie decyzje: decyzja o pozwoleniu na budowę – zatwierdzająca projekt budowlany oraz decyzja o zmianie pozwolenia na budowę – zatwierdzająca projekt zamienny. Od chwili wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę obie decyzje funkcjonują natomiast w obrocie jako pewna całość określając łącznie prawa i obowiązki adresata decyzji.

Skoro postępowanie o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest ograniczone swoim zakresem tylko do zmiany, to również strony powinny być ustalane na podstawie zmienionego obszaru oddziaływania przedmiotowych zmian. Przy takim założeniu, legitymację procesową powinni mieć więc tylko właściciele, użytkownicy wieczyści oraz zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania przedmiotowych zmian, a nie wszystkie osoby mające interes prawny.

Rozważając moment, w którym można dokonać zmiany pozwolenia na budowę, należy uwzględnić cel stworzenia tego instrumentu, jakim jest przyspieszenie oraz uelastycznienie prowadzenia inwestycji, jak również przeciwdziałanie samowoli budowlanej. Instrument ten nie może prowadzić do nadużyć, tj. służyć do prób obejścia zakresu pozwolenia na budowę i zatwierdzania zmian, które zostały już dokonane. Postępowanie w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę może być wszczęte tylko przed rozpoczęciem części robót, których dotyczy wniosek o zmianę . Oczywiste jest, że decyzja o zmianie pozwolenia na budowę nie może być wydana, podobnie jak pozwolenie na budowę, w odniesieniu do robót już wykonanych. W razie gdyby okazało się, że roboty, których dotyczy wniosek zostały już zrealizowane, organ powinien umorzyć postępowanie jako bezprzedmiotowe. W tym kontekście należy wskazać, że wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę podlega tym samym rygorom, co wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę47 , z tym udogodnieniem, że rygory dotyczą tylko wnioskowanej zmiany.

Za końcowy moment, w którym można uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę, należy uznać zakończenie robót przewidzianych w pozwoleniu na budowę. Jest oczywiste, że zmiana pozwolenia na budowę nie jest możliwa po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie potwierdzającej wykonanie całości robót (lub po zgłoszeniu zakończenia budowy). Granicą czasową do wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest także okres ważności wydanego pozwolenia wynoszący 3 lata. W ciągu 3 lat od momentu, kiedy decyzja stała się ostateczna, inwestor powinien rozpocząć budowę; decyzja wygasa także, gdy budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.

Nie ulega wątpliwości, że każde odstąpienie, które wymaga uzyskiwania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi, należy uznać za odstąpienie istotne (przykładowo odstąpienie wymagające uzgodnienia z zarządcą dróg albo wydania pozwolenia wodnoprawnego). Również w przypadku obiektu wpisanego do rejestru zabytków każde odstąpienie od projektu budowlanego będzie zaklasyfikowane jako istotne.

W praktyce można zaobserwować, że instytucja zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę bywa wykorzystywana jako instrument ułatwiający (w zamierzeniu inwestorów) etapowanie zamierzenia budowlanego. Inwestorzy wykorzystują go w ten sposób, że uzyskują pozwolenie na budowę obejmujące część rzeczywistego zamierzenia budowlanego, a następnie na kolejny etap zamierzenia budowlanego, stanowiący nowy obiekt budowlany, uzyskują decyzję o zmianie pozwolenia na budowę, rozszerzając zakres pierwotnie wydanego pozwolenia na budowę.

Jeżeli inwestor dopuści się budowy obiektu budowlanego w warunkach istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę czy też przepisów, musi się on liczyć z przeprowadzeniem przez organ postępowania naprawczego. Ratio leglis tych przepisów polega na wymuszeniu na inwestorze doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, a nie na rozbiórce obiektu. Procedura ta różni się w zależności od tego, czy roboty budowlane wykonane przy istotnym odstąpieniu są jeszcze w toku, czy zostały one zakończone. Jednak, nie ulega wątpliwości, że w obu przypadkach zastosowanie będzie miało postępowanie naprawcze, a nie legalizacyjne. Te ostatnie bowiem jest przeprowadzane przy rozpoczęciu budowy lub wybudowaniu obiektu w ogóle bez uzyskania pozwolenia na budowę bądź w oparciu o nieostateczne pozwolenie. W przeciwieństwie od postępowania legalizacyjnego, w postępowaniu naprawczym nie nakłada się znacznej kary finansowej za samowolę budowlaną.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zmiana pozwolenia na budowę i projektu budowlanego
5 (100%) 87 vote[s]

Dodaj komentarz