Wniosek o zasiedzenie nieruchomości: dobra i zła wiara, przerwanie, zawieszenie  i doliczenie posiadania poprzednika

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości: dobra i zła wiara, przerwanie, zawieszenie i doliczenie posiadania poprzednika

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Posiadanie samoistne nieruchomości polega na faktycznym wykonywaniu w stosunku do niej wszelkich uprawnień, które składają się na treść prawa własności, a zatem, co do zasady, przynależą właścicielowi. Oznacza to, że ten, kto jest posiadaczem samoistnym rzeczy powinien być przez otoczenie postrzegany jako jej właściciel. Dla samoistnego posiadania rzeczy konieczne jest zatem sprawowane nad nią faktycznego władztwa (corpus) oraz zamiar władania nią dla siebie (cum animo rem sibi habendi). Posiadacz zależny natomiast włada rzeczą w zakresie innego prawa niż własność, dlatego czynnik woli (animus) stanowi kryterium, które pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego. Posiadanie samoistne wchodzić może w grę nie tylko w sytuacji, w której posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem.Może zatem korzystać z zasiedzenia, choćby przez cały czas posiadania był świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje.  Domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest jej posiadaczem samoistnym. Skutki prawne wynikające z tego przepisu są daleko idące. W razie bowiem wykazania faktu faktycznego władania rzeczą w odniesieniu do osoby władającej rzeczą działa domniemanie prawne, które wiąże sąd; może być jednak obalone, ilekroć ustawa tego nie wyłącza.

Posiadanie samoistne rzeczy przez małżonków, odmiennie niż w wypadku współposiadania przez osoby niepołączone wspólnością łączną, musi być interpretowane jako realizowanie przez każdego z nich całości praw.

Nawet nieefektywne wykonywanie władztwa nie powoduje utraty posiadania, gdyż dla istnienia posiadania nie jest konieczne rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możliwość takiego korzystania.  Nie ma wpływu na bieg zasiedzenia nieruchomości przebywanie właściciela za granicą ani przyjęcia obywatelstwa innego państwa, ponieważ wykonywanie prawa własności nie wymaga osobistego działania.

Władanie nieruchomością przez Skarb Państwa można zakwalifikować jako posiadanie samoistne, gdyby miało ono treść przewidzianą tym przepisem, charakteryzującą się takim władztwem nad rzeczą, które związane jest z korzystaniem z niej z wyłączeniem innych osób, pobieraniem pożytków i dochodów we własnym imieniu i dla siebie, jak też swobodnym dysponowaniem nią. Rzeczywista wola posiadacza, która decyduje o charakterze posiadania wynika z manifestowania na zewnątrz aktów władania rzeczą, które w ocenie osób trzecich stanowią przejaw właścicielskiego zachowania. Istotne jest postrzeganie posiadacza przez otoczenie jako właściciela.

Dobra i zła wiara

Istnienie dobrej lub złej wiary zależy od stanu świadomości posiadacza w konkretnym stanie faktycznym. W złej wierze jest taki posiadacz, który zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy, ale także i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby. Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu wykonywane przezeń prawo. O dobrej lub złej wierze posiadacza decydują okoliczności opisujące jego stan świadomości w chwili objęcia władztwa nad rzeczą, ocenianie zgodnie z poglądami ustalonymi w czasie dokonywania wykładni prawa zmierzającej do oceny dobrej lub złej wiary. Zmiana posiadania w złej wierze na posiadanie w dobrej wierze - i odwrotnie - nie ma wpływu na długość okresu potrzebnego do nabycia własności przez zasiedzenie.

Przerwanie zasiedzenia, czyli obrona

Przerwa biegu zasiedzenia może polegać na czynnościach podjętych przez właściciela nieruchomości bezpośrednio w celu przeciwstawienia się posiadaniu tej nieruchomości przez inną osobę; może to przybrać postać wniesienia powództwa petytoryjnego (windykacyjnego lub negatoryjnego), jak też innych czynności, materialnoprawnych i procesowych, prowadzących do dochodzenia lub ustalenia prawa własności na drodze sądowej lub przed innym właściwym organem. Skutek w postaci przerwania biegu terminu zasiedzenia mogą wywołać jedynie czynności zaczepne, a nie obronne właściciela, i to wyłącznie takie, które wprost lub pośrednio zmierzają do pozbawienia posiadacza władania rzeczą, co do której biegnie zasiedzenie. Wobec tego obrona przed wywłaszczeniem nie może być uważana za czynności skutkujące jednocześnie przerwaniem biegu terminu zasiedzenia.

Wniosek współwłaściciela o zniesienie współwłasności nieruchomości przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości w stosunku do innego współwłaściciela, który jest posiadaczem nieruchomości. Wystąpienie z powództwem o ustalenie własności nieruchomości również przerywa bieg terminu zasiedzenia.

Oceniając, czy wytoczenie powództwa krótko przed upływem terminu zasiedzenia było nadużyciem prawa podmiotowego, należy mieć na względzie, czy właściciel i w jakim okresie poprzedzającym wniesienie powództwa windykacyjnego, wiedział o istnieniu przesłanek prowadzących do nabycia własności rzeczy przez posiadacza przez zasiedzenie. Właściciel rzeczy może bowiem tolerować sam stan posiadania jego rzeczy przez osobę trzecią, będąc w błędnym przekonaniu, że posiadanie rzeczy przez osobę trzecią nie ma charakteru posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności rzeczy przez zasiedzenie.

Zawieszenie zasiedzenia

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Możliwe jest zasiedzenie udziału lub udziałów należących do pełnoletnich współwłaścicieli, a wobec małoletnich nastąpi to zgodnie z upływem okresu ochronnego.

Termin zasiedzenia nie rozpoczyna się a rozpoczęty ulega zawieszeniu, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju - przez czas trwania przeszkody. O tym, czy w konkretnej sytuacji mamy do czynienia z tak pojętą siła wyższą można przesądzić oceniając całokształt okoliczności, w których działały osoba lub osoby uprawnione do dochodzenia roszczeń o wydanie nieruchomości i stwierdzenie, że rzeczywiście były one tej możliwości pozbawione. Ustalenie w tym względzie nie może sprowadzać się tylko do subiektywnego odczucia uprawnionego.  Przeszkoda uniemożliwiająca rozpoczęcie lub powodująca zawieszenie biegu zasiedzenia powinna mieć charakter obiektywny.

Siła wyższa może być uznana za przeszkodę w dochodzeniu przez właściciela roszczenia o zwrot nieruchomości bezprawnie zajętej przez państwo w czasie działań nacjonalizacyjnych po drugiej wojnie światowej w razie wykazania, że ze względu na indywidualną sytuację, w jakiej się znajdował lub przynależność do określonej grupy społecznej, nie mógł on - obiektywnie rzecz oceniając - liczyć na skuteczność dochodzenia tego roszczenia w okresie istnienia polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.

Doliczenie posiadania

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Reguły powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Następstwo posiadania, tj. doliczenie czasu posiadania poprzednika, jest możliwe tylko wtedy, gdy zasiedzenie na rzecz poprzedniego posiadacza jeszcze nie nastąpiło, samoistnym posiadacz nie może bowiem doliczyć sobie czasu posiadania właściciela.

Jeżeli współposiadaczami nieruchomości (jej części) są małżonkowie, a jeden z małżonków (np. po zawarciu związku małżeńskiego) został dopuszczony do współposiadania, to ten małżonek może doliczyć do własnego okresu współposiadania posiadanie indywidualne drugiego małżonka jako poprzednika prawnego.

Posiadanie jest dziedziczne. Spadkobierca osoby, która uzyskała posiadanie nieruchomości, lecz do chwili śmierci nie nabyła jej przez zasiedzenie, może żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz z zaliczeniem okresu posiadania spadkodawcy w takiej części w jakiej dziedziczy.

Polecamy Państwa uwadze nasze opracowania nt:

Służebność przesyłu: ustanowienie, zmiana i odszkodowanie

Zasiedzenie służebności przesyłu

Zasiedzenie służebności gruntowej

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości: dobra i zła wiara, przerwanie, zawieszenie i doliczenie posiadania poprzednika
4.8 (96.73%) 49 votes

7 Responses

  1. Jak dobrze rozumiem, to mogę zasiedzieć nieruchomość czy grunt gdy w złej wierze mam 30 lat a 20 lat w dobrej wierze? To super gdyż teraz musze tylko sprawę w sądzie założyć. Musze tylko wyjaśnić co z budynkami gospodarczymi na ziemi bo nie wiem kto w księdze wieczystej jest wpisany

  2. Dziękuje z pomocny artykuł na temat zasiedzenia nieruchomości. Sama miałam poprowadzić tą sprawę, ale widzę, że to zbyt skomplikowane. Dobrze, że mecenas ma siedzibę w Poznaniu

  3. Teraz po zmianach pisu żeby zasiedzieć nieruchomość rolną to trzeba chyba być rolnikiem albo mieć zgody prezesa nieruchomości rolnych czy coś takiego masakra bez sensu

  4. Naszą sprawę o zasiedzenie prowadził mecenas Mateusz Ziębaczewski. Sprawa trochę trwała bo sąd robił ogłoszenia w gazeicie o postępowaniu ale w końcu jesteśmy już wpisani jako właściciele w ksiedze wieczystej

  5. Jestem humanista i historykiem, ale jako ciekawostkę napiszę, że już w prawie rzymskim była możliwość zasiedzenia nieruchomości czy gruntu. Starożytni Rzymianie nie przestają mnie zaskakiwać ;]

  6. Niby zasiedzenie narusza prawo własności, bo mamy coś cudzego ale z drugiej strony ktoś przecież ponosi koszta nieruchomości któą się zajmuje czy opiekuje to dlaczego nie mieć prawa do nabycia prawa do niej

  7. Ja mam taka sprawę w sadzie i najtrudniej jestnam udownic too posiadanie samoistne, czyli jak Pan Mecenas pisze posiadanie jak wlasiciel. Trudno to udowonic próbujemy poprzez to ze dbaliśmy o budnek i nieruchomość, remontowaliśmy, pplacilismy podatki. Zobaczymy czy nam się uda

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*