Zasiedzenie części, udziału czy fragmenty nieruchomości czy domu

Zasiedzenie części, udziału czy fragmenty nieruchomości czy domu

Należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 172 § 1 KC posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Z kolei z § 2 tego przepisu wynika, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Pierwszy z elementów budujących samoistne posiadanie występuje wtedy, gdy dana osoba znajduje się w sytuacji pozwalającej jej na korzystanie z rzeczy w taki sposób, w jaki mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo własności, przy czym nie jest wymagane efektywne korzystanie z rzeczy, wystarczy sama możliwość korzystania, rozumiana jako możliwość używania tej rzeczy, pobierania z niej pożytków, przekształcenia lub nawet zniszczenia. Władztwo nad rzeczą musi być stanem trwałym (choć przejściowo posiadacz może nie wykonywać władztwa bez utraty posiadania), nie napotykającym skutecznego oporu osób trzecich. Wola władania dla siebie (animus rem sibi habendi) przejawia się w podejmowaniu wielu czynności wskazujących na to, że posiadacz traktuje rzecz jako pozostającą w jego sferze swobodnej dyspozycji, przy czym ocena podejścia uwzględnia rzeczywistą wolę władającego, ale dokonywana jest obiektywnie, z punktu widzenia otoczenia posiadającego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2010 r., I CSK 586/09, (...) (...) nr (...)).

Podkreślenia wymaga, iż wola posiadacza władania rzeczą dla siebie przejawia się w czynnościach faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Przedsiębrana w taki sposób dyspozycja posiadacza powinna odpowiadać dyspozycjom właściciela, chociażby posiadacz nie miał przekonania, że jest właścicielem. Świadomość "właścicielska" lub jej brak rzutuje wówczas na dobrą albo złą wiarę posiadania i w konsekwencji oddziaływuje tylko na długość okresów zasiedzenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 17/10). Uwagę zwrócić należy także, iż posiadanie samoistne może występować nie tylko w sytuacji, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas gdy wie, że właścicielem nie jest, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był właścicielem.

Artykuł 610§ 1 KPC stanowi natomiast, że do orzeczenia w sprawach o zasiedzenie stosuje się odpowiednio przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku. Odsyła on do art. 677 § 1 KPC, według którego sąd stwierdzi nabycie spadku przez spadkobierców, choćby były nimi inne osoby niż te, które wskazali uczestnicy. W postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku sąd wymienia spadkodawcę oraz wszystkich spadkobierców, którym spadek przypadł, jak również wysokość ich udziałów. Powołany wyżej przepis w związku z art. 670 KPC nakłada na sąd spadku obowiązek określenia rzeczywistego kręgu spadkobierców spadkodawcy niezależnie od treści wniosku o stwierdzenie nabycia spadku oraz wniosków uczestników tego postępowania. Nie pozwala on jednak na stwierdzenie nabycia spadku po innym spadkodawcy niż wskazanym we wniosku. Odpowiednie zastosowanie art. 677 § 1 KPC do orzeczenia w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia oznacza, że sąd niezależnie od treści wniosku i żądań uczestników postępowania orzeka o skutkach wynikających z przepisów prawa materialnego w razie stwierdzenia określonych w nich przesłanek zasiedzenia w stosunku do rzeczy, w tym nieruchomości, której dotyczy wniosek. Sąd stwierdza więc zasiedzenie na rzecz zainteresowanego choćby to była inna osoba niż wskazana we wniosku (por. jednak odmienne stanowisko wyrażone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2014 r., II CSK 279/13, BSN 2014, nr 7, s. 11), w innym ułamku niż to określono we wniosku, czy też w innej dacie niż podanej we wniosku (por. m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 1986 r., III CZP 28/86, OSNC 1987, nr 5-6, poz. 74, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2012 r., III CSK 316/11, z dnia 30 października 2013 r., V CSK 427/12, z dnia 30 października 2013 r., V CSK 488/12, nie publ, z dnia 21 listopada 2013 r., III CSK 312/12, z dnia 6 lutego 2014 r., I CSK 243/13).

Niedopuszczalny jest wniosek o nabycie przez zasiedzenie fizycznego fragmentu nieruchomości. Możliwe jest, bowiem, zasiedzenie ułamka (idealnego udziału) w prawie własności przysługującego innym osobom. Oczywistym jest, że to rzeczony udział podlega procesowi zasiadywania, a nie fizyczny fragment nieruchomości, do którego zasiadującemu przysługuje prawo własności. W rezultacie stwierdzić należy, że istnieje możliwość zasiedzenia idealnego udziału we współwłasności nieruchomości miedzy współwłaścicielami, przy spełnieniu jednak ściśle określonych warunków. Do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania cum animo rem sibi habendi, w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia. Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel, uprawniony do współposiadania całości, mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego (por. postanowienie SN z dnia 2 marca 2012 r, II CSK 249/11).

Z przypadkiem nabycia ułamkowych części nieruchomości będziemy mieć do czynienia również w sytuacji, kiedy ktoś posiada i zasiaduje nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, przy czym terminy zasiedzenia udziałów poszczególnych współwłaścicieli są różne. Różnica terminów zasiedzenia może być następstwem takich okoliczności jak: różne terminy rozpoczęcia zasiadywania poszczególnych udziałów, różne terminy upływu zasiedzenia przeciwko poszczególnym współwłaścicielom z uwagi na ich małoletniość (art. 173 KC), czy też właśnie istnienie złej wiary przy obejmowaniu posiadania pewnego udziału.

Istnieje także zgoda co do tego, że o samoistnym posiadaniu współwłaściciela nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, pobieranie pożytków czy też ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, w tym wykonywanie remontów zmierzających do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, z dnia 30 stycznia 2015 r., III CSK 179/14, i z dnia 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15). Również fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013 r., V CSK 488/12, z dnia 26 czerwca 2013 r., II CSK 581/12, z dnia 8 maja 2014 r., V CSK 324/13, z dnia 5 listopada 2014 r., III CSK 280/13, z dnia 30 stycznia 2015 r., III CSK 179/14, z dnia 12 lutego 2015 r., IV CSK 251/14, z dnia 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15 i z dnia 25 listopada 2015 r., IV CSK 87/15 i z dnia 15 maja 2018 r., II CSK 6/18). W postanowieniu z dnia 5 listopada 2014 r., III CSK 280/13, Sąd Najwyższy wyjaśnił też, że pobieranie przez współwłaściciela wszystkich przychodów z nieruchomości oraz pokrywanie samodzielnie wszystkich wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością (bez udziału pozostałych współwłaścicieli) nie przesądza samoistności posiadania współwłaściciela, gdyż wierzytelność z tytułu czynszu najmu, podobnie jak i inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, wchodzi do zasobu wspólnych dochodów, z których pokrywane są wydatki. Zaprzestanie rozliczania się przez współwłaściciela z zarządu nieruchomością może mieć pewne znaczenie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013 r., V CSK 488/12), jednakże niezabieganie przez współwłaściciela o zgodę pozostałych współwłaścicieli na pobieranie całości pożytków nie zawsze można odczytywać jako zamanifestowanie woli zawładnięcia całą nieruchomością i samoistnego posiadania całości (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1997 r., I CKN 814/97, z dnia 8 maja 2014 r., V CSK 324/13). Zwłaszcza wtedy, gdy towarzyszy mu przekonanie pozostałych współwłaścicieli o pokrywaniu związanych z tym wydatków w ramach zarządu nieruchomością z dochodów z tytułu czynszu (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2014 r., V CSK 324/13 i z dnia 19 października 2018 r., I CSK 355/18). O wykroczeniu poza uprawnienia współwłaścicielskie świadczy natomiast np. samodzielne podjęcie przez posiadającego współwłaściciela decyzji o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, z dnia 30 stycznia 2015 r., III CSK 179/14, z dnia 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15).

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Rate this post

Dodaj komentarz