Przekraczający i zwykły zarząd nieruchomością wspólną przez współwłaścicieli

Przekraczający i zwykły zarząd nieruchomością wspólną przez współwłaścicieli

Zarząd to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych lub przydatnych w toku gospodarowania, obejmujących sferę utrzymania, zabezpieczenia i eksploatacji. Mogą to być czynności faktyczne (np. inwestycje, remonty), prawne (np. wynajęcie lub wydzierżawienie ) i urzędowe (np. złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy lub o pozwolenie na budowę). Okoliczność, iż współwłaściciel dokonujący rozporządzenia nieruchomością wspólną nie ma do tego kompetencji, prowadzi nie do nieważności, ale do bezskuteczności czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności. Umowa  zawarta bez wymaganej zgody współwłaścicieli jest skuteczna wobec tych współwłaścicieli, którzy ją zawarli. Współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą sprzeciwić się jej wykonaniu; współwłaściciel będący stroną takiej umowy odpowiada wówczas za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania.

Zwykły zarząd współwłaścicieli

Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Przez czynności zwykłego zarządu powszechnie rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Czynności prawne dokonane bez zachowania ustawowych wymagań, a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu czy bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli. Sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we współwłasności  wyłącza możliwość uznania, że współwłaściciel  wykonuje czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa.

Przekroczenie zwykłego zarządu współwłaścicieli

Do rozporządzania nieruchomości wspólnej oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Rozstrzygnięcie przez sąd

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Czynności zachowawcze współposiadającego

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności zachowawcze dotyczą ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa. Nie sposób uznać, że dochodzenie przed sądem roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie  bez tytułu prawnego i związane z tym pożytki, służy do zachowania wspólnego prawa. Wystąpienie przez jednego ze współwłaścicieli w imieniu własnym o zapłatę odszkodowania odpowiadającego jego udziałowi we współwłasności nie jest czynnością, której celem jest ochrona wspólnego prawa do współwłasności. Jest to samodzielne uprawnienie współwłaściciela. Stąd opisane wyżej wystąpienie przez jednego ze współwłaścicieli o odszkodowanie za uszkodzenie nieruchomości nie powoduje przerwy biegu przedawnienia roszczeń pozostałych współwłaścicieli o naprawienie szkody wyrządzonej tym samym zdarzeniem.

Wynagrodzenie za zarząd

Współwłaściciel sprawujący zarząd nieruchomością wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Każdy ze współwłaścicieli niesprawujących zarządu  może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Przychody i wydatki

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nią. Roszczenie współwłaściciela o zwrot nakładów dokonanych na wspólną ma obligacyjny charakter, powstaje i jest wymagalne z chwilą dokonania nakładu. Jako żądanie o zasądzenie konkretnej sumy pieniężnej, niemające charakteru roszczeń okresowych, przedawnia się z upływem 10 letniego terminu.  Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie.

Przy rozliczaniu pożytków i innych przychodów ze wspólnego majątku sąd uwzględnia rzeczywistą, rynkową zdolność wytwarzania przez ten majątek pożytków naturalnych i cywilnych, którą z reguły wyznacza możliwy do uzyskania czynsz najmu lub dzierżawy tego majątku lub jego poszczególnych składników. Poniesienie przez jednego ze współwłaścicieli nakładów na przedmiot współwłasności, upoważnia tego współwłaściciela do żądania zwrotu przez każdego z pozostałych współwłaścicieli odpowiedniej wartości części wykonanego świadczenia, obliczonej w stosunku do wielkości udziału. Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Przekraczający i zwykły zarząd nieruchomością wspólną przez współwłaścicieli
5 (100%) 13 votes

Dodaj komentarz