Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Według utrwalonego poglądu przez czynności zwykłego zarządu rozumie się bowiem załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd, a są to przede wszystkim czynności związane ze sprzedażą nieruchomości i zniesieniem współwłasności poprzez np. podział nieruchomości.
Ustanowienie zarządcy sądowego jest instytucją wyjątkową, albowiem stanowi to najdalej idącą ingerencję sądu w proces zarządzania nieruchomością wspólną. Wyjątkowość tej instytucji podkreśla także fakt, iż sąd nie tylko wyznacza zarządcę, ale także i nadzoruje go. Przesłanką ustanowienia zarządu sądowego jest głęboki, długotrwały konflikt współwłaścicieli na tle sposobu sprawowania zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, jego kierunków i zamierzonych celów, a nie konkretnej czynności. Niemożność uzyskania zgody większości musi charakteryzować się pewną cechą stałości i powtarzalnością, a ponadto musi dotyczyć istotnych sprawa zwykłego zarządu, a więc spraw ważnych z punktu widzenia prawidłowej gospodarki przedmiotem współwłasności. Konflikty przejściowe, w sprawach drugorzędnych nie mogą skutkować ustanowieniem zarządu przymusowego. Ingerencja sądu wyrażająca się w pozbawieniu współwłaścicieli prawa zwykłego zarządu, powinna być z istoty nieruchomości środkiem wyjątkowym. Dlatego też tylko stałe trudności w wykonywaniu czynności zwykłego zarządu uzasadniają zarząd sądowy a sporadyczne kontrowersje pomiędzy współwłaścicielami mogą być rozwiązywane na podstawie przepisów art. 201 – 202 kc.
Przesłanki warunkujące możliwość ustanowienia zarządcy sądowego, należy interpretować ściśle. Ocena ich wystąpienia winna brać pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, w tym aktualne stosunki miedzy współwłaścicielami, możliwość dojścia do porozumienia przez współwłaścicieli, stan nieruchomości, a także potrzebę wykonania określonych czynności faktycznych i prawnych związanych z zarządem nieruchomością. Ingerencja sądu, będąca z istoty nieruchomości środkiem wyjątkowym, wyrażająca się w pozbawieniu niektórych współwłaścicieli prawa zarządu jest więc usprawiedliwiona tylko w sytuacjach nieruchomościwistej potrzeby, kiedy zasady łamane są w sposób oczywisty i taki, którego Sąd nie może zignorować.
Zarządcą może być jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia. Nie ma przeszkód, by sąd ustanowił zarządcą wnioskodawcę. Pozostali współwłaściciele nie mogą sprzeciwić się wyborowi konkretnej osoby na zarządcę. Zarządca nieruchomości ustanowiony obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów. Wraz z ustanowieniem zarządcy uprawnienie do sprawowania zwykłego zarządu tracą współwłaściciele, do których kompetencji należy jednak dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele mogą używać nieruchomości tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel może być pozbawiony używania nieruchomości, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności. Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.
W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.
Z wyrazami szacunku.
