Współwłasność nieruchomości, lokalu, gruntu i budynku

Współwłasność nieruchomości, lokalu, gruntu i budynku

Współwłasność to szczególny rodzaj własności charakteryzujący się tym, że ta sama nieruchomość, w tym samym czasie, jest własnością kilku osób, których uprawnienia mają tę samą treść. Na współwłasność składają się trzy elementy: jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa. Jedność przedmiotu oznacza, że współwłasność odnosi się do jednej nieruchomości (jednego przedmiotu). Wielość podmiotów w kontekście współwłasności oznacza, że do tej samej nieruchomości prawo własności przysługuje co najmniej dwóm osobom (podmiotom). Niepodzielność wspólnego prawa oznacza, że własność nie jest podzielona według treści, tzn. każdemu ze współwłaścicieli przysługują te same uprawnienia, nie zaś różne uprawnienia składające się razem na własność. Własność nie jest również podzielona według czasu (tzn. współwłaściciele mogą wykonywać swe prawa równocześnie, a nie kolejno). Niepodzielność przejawia się również w tym, że współwłaściciele mają uprawnienia do całej nieruchomości, nie zaś do jej wydzielonych części

Współwłasność może powstać poprzez:

1) przepisy ustawy, np. o nabyciu własności w drodze zasiedzenia, jeśli kilka osób zasiedziało własność nieruchomości, o spadkobraniu jeśli jest kilku spadkobierców.

2)czynności prawne: umowy np. kupno nieruchomości przez kilka osób

3) orzeczenie sądowe, np. gdy w postanowieniu o zniesieniu współwłasności sąd przyznaje nieruchomość kilku współwłaścicielom.

Konflikty powstające na tle korzystania z nieruchomości wspólnej winny być rozwiązywane na podstawie przepisów dotyczących zakresu współposiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej przez współwłaścicieli tj. art. 195 - 209 KC. Nie mogą stanowić one uzasadnienia i przyczyny zniesienia współwłasności. Tym bardziej, że społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz zasady współżycia społecznego się temu sprzeciwiają.

Z istoty współwłasności wynika, że współwłaściciel (posiadający de facto prawo do całości nieruchomości) nie może być traktowany gorzej niż właściciel, a różnicowanie pozycji właściciela i współwłaściciela tylko ze względu na wielkość udziału we własności (pełny udział, część udziału) byłoby sprzeczne z zasadą równości wobec prawa stanowiącą w polskim systemie prawa zasadę konstytucyjną. Jeżeli natomiast chodzi o uprawnienia poszczególnych współwłaścicieli w stosunkach na zewnątrz to nie są one w żaden sposób ograniczone i każdy z nich korzysta z takiej samej ochrony i uprawnień niezależnie od wielkości udziału. Podział czynności współwłaścicieli na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu odnosi się do czynności związanych ze wspólną nieruchomością (np. użyczenie czy wynajęcie lokalu, wydzierżawienie gruntu, przyjęcie czynszu, wykonanie remontu, zmiana sposobu użytkowania, wybudowanie obiektu).

Rodzaje współwłasności nieruchomości

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu. Współwłasność charakteryzuje się tym, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w prawie własności określony ułamkiem (1/2, 1/3, 1/4 itd.). Prawo własności całej nieruchomości przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom, ale udział jest prawem, które należy wyłącznie do danego współwłaściciela. Współwłaściciel może swym udziałem rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Udział nie odnosi się do części fizycznej nieruchomości, lecz jest udziałem idealnym w prawie do całej nieruchomości.

Współwłasność łączna występuje jedynie w powiązaniu z określonym stosunkiem podstawowym, z którego wynika. Ten typ współwłasności występuje w odniesieniu do przedmiotów wchodzących w skład majątku wspólników spółki cywilnej oraz przedmiotów wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków. Różnice w regulacji współwłasności łącznej w stosunku do współwłasności w częściach ułamkowych wynikają z powiązania tej współwłasności ze stosunkiem podstawowym. Przy współwłasności łącznej:

1) udział współwłaścicieli nie jest określony ułamkiem;

2)współwłaściciel nie może rozporządzać swym udziałem;

3)współwłaściciel nie może żądać zniesienia współwłasności dopóki trwa stosunek podstawowy (spółka, ustawowy ustrój majątkowy małżeński);

4) z chwilą ustania stosunku podstawowego współwłasność łączna przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Nie może istnieć współwłasność łączna bez istnienia stosunku podstawowego.

Udziały we współwłasności nieruchomości

Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Każdy ze współwłaścicieli ma "idealną" część niepodzielonej nieruchomości, czyli rachunkowy ułamek tej nieruchomości, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. Udział jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.  Każdy ze współwłaścicieli ma zawsze jeden udział we współwłasności nieruchomości. Jeśli współwłaściciel nabędzie udział innego współwłaściciela, jego udział zwiększy się.

Z kolei udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zasiedzenie udziału w współwłasności

Dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie przez jednego lub niektórych współwłaścicieli w częściach ułamkowych samodzielnie lub wspólnie fizycznej części nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Najczęściej chodzi tu o części fizyczne wydzielone nieformalną, a więc nieważną umową, mającą na celu zniesienia współwłasności albo o części fizyczne wydzielone współwłaścicielom na podstawie umowy o podział nieruchomości do użytkowania. W tym ostatnim przypadku normalnym zastępstwem umowy o podział do korzystania jest to, że każdy współwłaściciel pozostaje nadal samoistnym posiadaczem całości nieruchomości oraz posiadaczem zależnym prawa użytkowania określonej części fizycznej. W konsekwencji o zasiedzeniu w tej ostatniej sytuacji może być mowa dopiero wówczas, gdy nastąpi jawna zmiana kwalifikacji posiadania albo w wyniku dalszej umowy zmieniającej tytuł posiadania np. współwłaściciele postanowią dokonać nieformalnego zniesienia współwłasności w taki sposób, w jaki był on określony we wcześniejszej umowie o podział do korzystania.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Współwłasność nieruchomości, lokalu, gruntu i budynku
5 (100%) 81 votes

Dodaj komentarz