Warunki zabudowy nieruchomości, gruntu czy ziemi

Warunki zabudowy nieruchomości, gruntu czy ziemi

Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Regułę tę stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Stroną postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest inwestor oraz właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której dotyczy postępowanie. Dla wnioskującego o ustalenie warunków zabudowy uzyskanie decyzji ustalającej jest bowiem warunkiem dopuszczalności przeprowadzenia kolejnych etapów procesu inwestycyjnego.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest wprawdzie w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale nie może tego planu zastępować. Dotyczy ona jedynie pojedynczych inwestycji, które nie wpływają istotnie na zasady zagospodarowania dużych obszarów gminy i nie kształtują nowego ładu przestrzennego. Wobec tego istotą postępowania, kończącego się wydaniem decyzji w tym przedmiocie, jest ustalenie, czy na danym terenie określone przedsięwzięcie może być realizowane, biorąc pod uwagę przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy szczególne prawa administracyjnego.  Ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy jest możliwe przy zastosowaniu tzw. zasady „dobrego sąsiedztwa” uzależniającego zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Zmiana zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego części, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzje administracyjne w przedmiocie warunków zabudowy wymagane są tylko dla robót budowlanych powodujących zmianę zagospodarowania terenu lub użytkowania obiektu budowlanego w całości lub w części. A więc zmiana sposobu użytkowania obiektu już istniejącego, związana ze zmianą funkcji bez wykonania robót budowlanych nie wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy służy nie tylko weryfikacji aspektów związanych z wyglądem, gabarytami i miejscem posadowienia projektowanego obiektu na nieruchomości, ale przede wszystkim ma ono na celu dopuszczenie inwestycji o odpowiedniej funkcji w kontekście funkcji zabudowań na obszarze analizowanym. Skoro zatem zbieżność funkcji nowej zabudowy z funkcją zabudowy istniejącej jest zasadniczym warunkiem dopuszczenia tej nowej zabudowy, to warunek ten należy odnosić także do zmiany sposobu użytkowania obiektów już istniejących - tym bardziej, że zmiana sposobu użytkowania w istocie stanowi zmianę właśnie w sferze funkcji danego obiektu.

Decyzja o warunkach zabudowy jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd, jeśli stwierdzi jego niezgodność z przepisami prawa, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi - ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje

wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda. Z celu uzgadniania, wprowadzonego do postępowania w sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy wynika, iż kończące proces uzgadniania postanowienie w kwestii uzgodnienia, stanowi formę zajęcia stanowiska przez inny organ w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji administracyjnej. Uzgodnienie, poprzedzające wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, zawiera ocenę prawną planowanego do realizacji przedsięwzięcia dokonaną przez organ administracji, który wypowiada się w ramach właściwych mu kompetencji. Poprzez uzgodnienie organ administracji wypowiada się o tym, czy realizacja planowanego przedsięwzięcia stosownie do proponowanych warunkach zabudowy nie pociągnie za sobą naruszenia przepisów, których stosowanie leży we właściwości rzeczowej organu uzgadniającego, a wykracza poza właściwość rzeczową organu administracji właściwego do ustalenia warunków zabudowy. Uzgodnienie stanowi zatem ocenę, czy zmiany będące następstwem realizacji proponowanych warunków zabudowy nie doprowadzą do naruszenia przepisów prawa. Uzgadnianie ma zatem sens jedynie wówczas, gdy istnieją przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jedynie bowiem taka decyzja ingerując w istniejącą rzeczywistość pociąga za sobą zmiany. Skutków takich nie pociąga zaś za sobą decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy.

Istotne dla właściwego rozumienia pojęcia przepisów odrębnych jest przede wszystkim zwrócenie uwagi na ich szczególny status. Oznacza to, że nie mogą to być po prostu dowolne przepisy, lecz muszą pozostawać w pewnym ścisłym związku z ustalaniem warunków zabudowy dla przyszłej inwestycji. Powiązanie to może polegać na tym, że przepisy odrębne regulują określoną materię w sposób bardziej szczegółowy, niż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bądź też czynią to w sposób odmiennym. Ich katalog wymaga zatem każdorazowej konkretyzacji, w zależności od rodzaju danej inwestycji.

W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy,

doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy, w przeciwieństwie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wpływa na prawa cywilne właścicieli lub użytkowników wieczystych i nie ma charakteru prawotwórczego w stosunku do prawa własności i prawa użytkowania wieczystego, wpływać może natomiast na sferę ekonomiczną zainteresowanych, na wartość rynkową nieruchomości. Decyzja ta nie rodzi prawa do terenu ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

O ustalenie warunków zabudowy do tego samego terenu można złożyć nieograniczoną przez żadną normę prawną liczbę wniosków. W związku z tym dopuszczalne jest toczenie się równolegle kilku postępowań odnośnie do tego obszaru, i w konsekwencji wydanie decyzji dotyczącej tego samego rodzaju inwestycji wielu wnioskodawcom. Uzyskanie decyzji przez jednego wnioskodawcę nie wstrzymuje możliwości wnioskowania przez inne podmioty o ustalenie warunków zabudowy danego terenu, także jeśli jest to ten sam typ inwestycji.

Uprawnienie inwestora do nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja bada się dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego, którym jest uzyskanie pozwolenia na budowę albo zgłoszenie robót budowlanych właściwemu organowi.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Warunki zabudowy nieruchomości, gruntu czy ziemi
5 (100%) 23 votes

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*