Wady fizyczne, usterki, a rękojmia przy robotach i pracach budowlanych

Wady fizyczne, usterki, a rękojmia przy robotach i pracach budowlanych

Wykonawca robót budowlanych jest odpowiedzialny względem inwestora, jeżeli roboty budowlane czy obiekt ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z jej przeznaczenia, jeżeli obiekt czy prace nie mają właściwości, o których istnieniu zapewnił inwestora, albo jeżeli obiekt czy prace zostały inwestorowi wydane w stanie niezupełnym. Odpowiedzialność za wady robót budowlanych jest istocie rzeczy odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej wykonawcy, czy też winy osoby, którą się posłużył, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy takich podmiotów o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności wykonawcy robót względem inwestora jest wykazanie, że obiekt dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Konsekwencją nałożenia tak surowej odpowiedzialności na wykonawcy jest jednak obowiązek inwestora, dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż inwestor winien, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić wykonawcę o wadzie robót budowlanych w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

Wady fizyczne obiektu lub robót budowlanych

Wadą fizyczną są wszystkie te usterki lub nieprawidłowości, które zmniejszają wartość obiektu czy prac budowlanych lub jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia prac. Podstawę do obniżenia ceny stanowi także okoliczność, że obiekt czy pracę nie mają właściwości, o których istnieniu zapewnił wykonawca. Dla oceny czy obiekt lub prace budowlane mają wadę, decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne a nie normatywno-techniczne. Oznacza to, że wada fizyczna występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność obiekt u lub prac budowlanych została zmniejszona, bacząc na cel oznaczony w umowie, albo wynikający z umowy lub przeznaczenia rzeczy. Biorąc pod uwagę ustawowe przesłanki wady fizycznej stwierdzić należy, że ocena, czy inwestorowi przysługuje roszczenie o obniżenie ceny z uwagi na ustalone przez biegłego usterki, musi uwzględniać to, czy inwestor wiedząc, że usterki te występują, zakupiliby obiekt czy prace za cenę uzgodnioną w umowie.

Dla skorzystania z uprawnienia z tytułu rękojmi w postaci obniżenia ceny nabycia obiektu lub prac nie jest konieczne to, aby wada, z powodu której inwestor żąda obniżenia ceny, była wadą istotną, a nie drobniejszą. Okoliczność, czy wady są istotne czy nieistotne, ma znaczenie tylko wówczas, jeżeli obiekt był już naprawiany, a wady występują nadal, i to wyłącznie w zakresie uprawnienia do odstąpienia od umowy. W przypadku żądania obniżenia ceny jakakolwiek korelacja tego roszczenia z podziałem wad na istotne i nieistotne, bądź usuwalne i nieusuwalne, nie zachodzi. Natomiast sąd mógłby pewnych wad nie uwzględnić (o ile wcześniej ustaliłby w sposób prawidłowy ich występowanie) wówczas, gdyby zostało wykazane, że istnienie tych wad nie miało wpływu na wartość obiektu lub prac. Inwestor więc mogą żądać obniżenia ceny obiektu lub prac nabytych i ukształtowania na nowo stosunku wynikającego z zawartej umowy o roboty budowlane poprzez przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron tj. tego, by zapłacona przez nich cena nabycia uwzględniała fakt, że obiekt i prace budowlane posiadają wady.

Zawsze sąd winien jednoznacznie określić, jakie wady występują  i czy wady te istniały już w dacie jej odbioru prac, dokonując oceny wiarygodności opinii sporządzonej przez biegłego. Dane dotyczące rodzaju i zakresu wad tkwiących w obiekcie lub pracach w dacie umowy winny być następnie podstawą ustaleń na okoliczność, czy występowanie tych wad zmniejsza ich wartość, a jeśli tak - o jaką kwotę. Należy przy tym zauważyć, że w zakresie ustalenia wartości obiektu lub prac miarodajna może być wyłącznie opinia biegłego właściwej specjalności n. spraw budownictwa lądowego. Ewentualne ustalenie, że występowanie wad skutkuje obniżeniem wartości obiektu lub prac i określenie proporcji, w jakiej wartość z wadami pozostaje do jej wartości bez wad, winno następnie prowadzić do wyliczenia kwoty, jaka stanowiłaby obniżoną cenę obiektu lub prac poprzez odniesienie wskazanej powyżej proporcji do ceny faktycznie uiszczonej.

Istotność wady obiektu budowlanego lub robót budowlanych

Możliwość skorzystania z odstąpienia od umowy przez inwestora jest uzależnione od tego, czy wady są istotne. Ocena, czy wada obiektu budowlanego lub robót budowlanych jest istotna czy nieistotna, musi być poprzedzona wnikliwą analizą zarówno obiektu budowlanego lub robót budowlanych, jak i innego obiektu budowlanego lub robót budowlanych, które znajdują się w obrocie. W odniesieniu do każdego z przedmiotów wykonania wynik badania może być zupełnie różny. Przy ocenie cechy istotności wady decydujące znaczenie mają odpowiednie oczekiwania nabywcy obiektu budowlanego lub robót budowlanych, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. W przypadku wady nieistotnej możliwość skorzystania z odstąpienia od umowy została całkowicie wyłączona, a zatem w takim przypadku inwestorowi przysługują wyłącznie trzy pozostałe uprawnienia rękojmiane.

Niezwłoczne usunięcie wady obiektu budowlanego lub robót budowlanych

W wypadku oświadczenia inwestora w przedmiocie odstąpienia od umowy, wykonawcy przysługuje kontruprawnienie, którego wykonanie może uniemożliwić inwestorowi realizację odstąpienia od umowy. To kontruprawnienie wykonawcy, to niezwłoczne usunięcie wady, z tym że skuteczność działań wykonawcy musi być oceniona z zastosowaniem niezwłocznego usunięcia wady, a nie niezwłocznego oświadczenia o gotowości naprawy. Dla kontruprawnienia wykonawcy do ograniczenia możliwości inwestora w odstąpienia od umowy, dla oceny czy istotnie wykonawca zgłosił gotowość niezwłocznego usunięcia wad i podjął działania zmierzające do realizacji tego zamiaru, istotne nie są zdarzenia zaistniałe przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy, lecz zdarzenia powstałe po dotarciu tegoż oświadczenia woli do wykonawcy. Aby było skuteczne, musi nastąpić niezwłocznie (bez zbędnej zwłoki). Jeżeli miałyby miejsce późniejsze tego rodzaju działania to nie mogą one wyłączyć możliwości inwestora do odstąpienia od umowy. Gotowość wykonawcy do usunięcia wady trzeba oceniać z uwzględnieniem realnych możliwości jej wykonania, a to oznacza splot różnych przyczyn, nie zawsze zależnych tylko od wykonawcy.

Czas dochodzenia uprawnień w stosunku do wykonawcy robót czy obiektu budowlanego

Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady obiektu budowlanego lub robót budowlanych - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy inwestora.   Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy wykonanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Wady fizyczne, usterki, a rękojmia przy robotach i pracach budowlanych
5 (100%) 89 votes

Dodaj komentarz