Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Odrębna własność lokalu może być ustanowiona w każdym budynku mieszkalnym (biurowym, biurowo-mieszkalnym, innym) obejmującym, co do zasady, dwa lub więcej samodzielnych lokali, położonym zarówno w mieście, jak i na wsi. Może obejmować całe piętro budynku lub być usytuowana na kilku kondygnacjach W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.

Przy ocenie, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu, sąd, ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność, nie jest związany zaświadczeniem obecnie starosty. Sąd oceny tej dokonuje samodzielnie, w szczególności może skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych.

Odrębna własność lokalu może być przedmiotem zasiedzenia, jeżeli wcześniej doszło do wyodrębnienia lokalu, tj. ukonstytuowania tej własności.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Umowa zobowiązująca do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, w której nie określono wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, ani danych umożliwiających ich ustalenie, jest nieważna. Czynność prawna wyodrębnienia lokalu, który w chwili wyodrębnia nie spełnia wymogu samodzielności  jest nieważna.

Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej

właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Odpowiedzialność odszkodowawcza strony umowy przedwstępnej z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej ogranicza się do naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. do pokrycia ujemnego interesu umowy, czyli tego, co miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej , a więc w szczególności do pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej . Odpowiedzialność ta nie może zatem objąć tego, co strona miałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej i jej wykonania, czyli prowadzić do pokrycia uszczerbku, którego strona ta doznała wskutek niewykonania umowy przyrzeczonej.

Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie,

na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinno zawierać określenie nieruchomości, z której dokonywane jest wyodrębnienie lokalu (w tym wyliczenie i łączną powierzchnię wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu w obrębie danej nieruchomości), rodzaj (mieszkalny, użytkowy, garaż), położenie (na którym piętrze lub piętrach, w której części budynku) i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość (umowną lub ustawową) udziałów przypadających na dany lokal w nieruchomości wspólnej.

Reguły powyższe o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do

wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy.

Podobne działania prawne stosujemy do postępowania o dział spadku i podział majątku dorobkowego, jeżeli w ich skład wchodzi nieruchomość zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym, tj. obejmującym przynajmniej dwa samodzielne lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu.

Aktem kreującym odrębną własność lokali może być także ugoda sądowa, w której współwłaściciele wychodzą ze współwłasności przez wyodrębnienie lokali.

Konflikt osobisty między współwłaścicielami lokalu użytkowego nie stanowi samodzielnej przesłanki uzasadniającej zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali użytkowych.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego
5 (100%) 13 votes

Dodaj komentarz