Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży nieruchomości, domu czy lokalu: odszkodowanie i żądanie jej zawarcia

Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży nieruchomości, domu czy lokalu: odszkodowanie i żądanie jej zawarcia

Umowa przedwstępna jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z jakichś powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości. Osiągnięciu tego celu służy umowne zobowiązanie do zawarcia oznaczonej umowy. Świadczeniem, do którego zobowiązuje się strona w umowie przedwstępnej, jest zawarcie innej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną (oczywiście, chodzi o jej skuteczne zawarcie, tj. zawarcie ważnej umowy). Na to świadczenie składa się zawsze złożenie oświadczenia woli, a w pewnych przypadkach także inne zachowania niezbędne do zawarcia umowy np. uzyskanie zezwolenia organu administracji. Umowa przedwstępna kupna czy sprzedaży nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Umowa przedwstępna kupna czy sprzedaży nieruchomości nie wymaga zachowania formy szczególnej ani pod rygorem nieważności, ani dla celów dowodowych. Dotyczy jej jednak niekiedy wymóg zachowania formy szczególnej dla wywołania określonych skutków prawnych. Nieważność umowy przedwstępnej nie powoduje nieważności zawartej następnie umowy przyrzeczonej. Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej podlegają dziedziczeniu z wyjątkiem przypadku, gdy stroną umowy przyrzeczonej mógłby być wyłącznie spadkodawca.

Zabezpieczenie realizacji umowy

W praktyce stosuje się, jako zabezpieczenie realizacji roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, pełnomocnictwo udzielane przez dłużnika wierzycielowi (ewentualnie osobie trzeciej) do zawarcia umowy przyrzeczonej w imieniu dłużnika. Mocodawca może skutecznie zrzec się możliwości odwołania pełnomocnictwa tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna rodzi zaskarżalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna

W aktualnym stanie prawnym jedynym wymogiem stawianym treści umowy przedwstępnej jest zawarcie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, tj. jej elementów koniecznych Wymóg oznaczenia ich w umowie przedwstępnej wynika stąd, że bez tego nie można byłoby ustalić, na czym ma polegać świadczenie dłużnika (jaką umowę ma on zawrzeć), a w razie zaistnienia sporu spowodowanego niewykonaniem zobowiązania sąd nie mógłby go rozstrzygnąć. Określenie w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej jest po prostu określeniem świadczenia, jakie dłużnik ma spełnić. Należy zatem przyjąć, jak w każdym wypadku umowy zobowiązującej, że określenie to nie musi zostać dokonane ściśle w samej umowie przedwstępnej, lecz strony mogą także w tej umowie określić tylko sposób ustalenia w przyszłości istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Oprócz postanowień koniecznych w umowie przedwstępnej mogą zostać określone także dalsze postanowienia umowy przyrzeczonej.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona należy rozumieć w ten sposób, że jest to termin do spełnienia świadczenia przez dłużnika lub dłużników. Nie jest to natomiast okres trwania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Upływ tego terminu nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania, ale powstanie stanu opóźnienia dłużnika oraz początek biegu terminu przedawnienia. Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej może być ustalony na dwa sposoby: umownie – w samej umowie przedwstępnej lub późniejszej umowie stron oraz jednostronnie – w oświadczeniu złożonym po zawarciu umowy przez stronę uprawnioną (mającą roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej).

Jeżeli umowa przedwstępna nie określa terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, termin ten wyznaczany jest przez tę stronę, której służy roszczenie o zawarcie umowy. W przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej, gdy obie strony mają takie roszczenia, każda z nich może wyznaczyć termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Skuteczne jest jednak tylko oświadczenie złożone wcześniej; późniejsze oświadczenie drugiej strony nie wywołuje skutku prawnego. Uprawnienie to wykonywane jest przez złożenie drugiej stronie zobowiązania oświadczenia woli o wyznaczeniu terminu. Uprawnienie do wyznaczenia terminu, w którym ma zostać zawarta umowa przyrzeczona, ograniczone jest terminem zawitym wynoszącym rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Upływ tego terminu powoduje jednak nie tylko wygaśnięcie uprawnienia kształtującego, ale wpływa na byt całego zobowiązania z umowy przedwstępnej. Niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Odszkodowanie i żądanie zawarcia umowy

Wskutek zawarcia umowy przedwstępnej powstają po stronie uprawnionego dwa roszczenia – o zawarcie umowy przyrzeczonej, które to roszczenie może jednak być niezaskarżalne oraz o naprawienie szkody wyrządzonej mu przez zobowiązanego wskutek niespełnienia świadczenia czy niezawarcia umowy w terminie. W każdym przypadku umowy przedwstępnej zobowiązany ma obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, a uprawniony odpowiednie roszczenie. Jeżeli bowiem dla ważności umowy przyrzeczonej niezbędne jest spełnienie szczególnych wymagań, to aby umowa przedwstępna rodziła zaskarżalne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, musi spełniać te same wymagania. Komentowany przepis stanowi, że w szczególności chodzi o wymagania co do formy umowy przyrzeczonej. Jeżeli zatem umowa przyrzeczona wymaga formy szczególnej, to bez jej zachowania pozostaje ważna, ale roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej jest niezaskarżalne. Jeżeli natomiast do umowy przyrzeczonej nie odnoszą się żadne szczególne warunki ważności, umowa przedwstępna wywołuje możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony mogą zawrzeć umowę o treści zmienionej w stosunku do treści określonej w umowie przedwstępnej i zawarcie tak zmienionej umowy jest prawidłowym wykonaniem zobowiązania przez dłużnika, o ile wykładnia ich oświadczeń woli pozwala ustalić związek pomiędzy zawieraną umową a zobowiązaniem z umowy przedwstępnej. Dłużnik jest jednak związany treścią umowy przedwstępnej w tym sensie, że nie może odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej o treści określonej w umowie przedwstępnej.

Powództwo o złożenie oświadczenia woli może być uwzględnione, jeżeli upłynął termin, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (określony w umowie przedwstępnej lub wyznaczony przez stronę uprawnioną. Dla wymagalności roszczenia nie jest konieczne dodatkowe wzywanie dłużnika do zawarcia umowy. Orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje całą umowę, czyli oświadczenia woli obu stron

Szczególną cechą zobowiązania z umowy przedwstępnej jest to, że w razie bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej wierzycielowi przysługuje równolegle z roszczeniem o spełnienie świadczenia także roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania. Podniesienie tego roszczenia nie jest uzależnione od odstąpienia od umowy przedwstępnej ani od tego, by zawarcie umowy przyrzeczonej utraciło dla wierzyciela znaczenie

Przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej są: niespełnienie świadczenia przez zobowiązanego mimo upływu terminu z powodu okoliczności, za które ponosi on odpowiedzialność (przy czym istnienia tych okoliczności wierzyciel nie musi dowodzić), szkoda uprawnionego i związek przyczynowy pomiędzy niespełnieniem świadczenia a szkodą (w ujęciu zmienionym przez przyjętą w przepisie konstrukcję odpowiedzialności w granicach tzw. ujemnego interesu umownego.

Szkoda obejmuje ujemny interes umowny poniesionej przez to, że uprawniony liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Istota ujemnego interesu umownego polega na uszczerbku majątkowym, który ktoś poniósł przez to, że podjął działania zmierzające do zawarcia umowy, która ostatecznie nie została skutecznie zawarta. Rozmiar szkody podlegającej naprawieniu ustala się porównując stan majątkowy, jaki istniałby, gdyby uprawniony nie liczył na zawarcie umowy (nie podjął działań prowadzących do zawarcia umowy przyrzeczonej) ze stanem powstałym wskutek faktu, że uprawniony zawarł umowę przedwstępną i oczekiwał zawarcia umowy przyrzeczonej. Szkodę ustala się zatem, przyjmując hipotezę stanu majątkowego poszkodowanego, gdyby zdarzenia tego nie było.

Termin przedawnienia powyższych roszczeń wynosi jeden rok. Początek biegu terminu następuje w dniu, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a zatem w dniu wymagalności roszczenia o jej zawarcie. Tak wyznaczony początek biegu przedawnienia odnosi się nie tylko do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale także do roszczeń odszkodowawczych (w szerokim znaczeniu, w tym wynikających z zastrzeżenia zadatku czy kary umownej), niezależnie od terminów ich wymagalności.  Dotyczy on roszczeń z umowy przedwstępnej czyli wszystkich roszczeń, które odnoszą się do obowiązków nałożonych na strony w umowie przedwstępnej lub też powstały wskutek niewykonania czy nienależytego wykonania tych obowiązków, zarówno odszkodowawczych, jak i wynikających z zastrzeżenia zadatku czy kary umownej. Nie podlega temu terminowi roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia w postaci kwoty zapłaconej przy zawarciu umowy przedwstępnej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która następnie nie została zawarta.

Nie ulega też wątpliwości, że we wszystkich umowach przedwstępnych można zastrzec zadatek  oraz karę umowną, których wysokość nie musi być ograniczona do szkód w granicach tzw. ujemnego interesu umownego.

Oczywiście zawsze istnieje możliwość rozwiązania, wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy przedwstępnej kupna i sprzedaży nieruchomości.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży nieruchomości, domu czy lokalu: odszkodowanie i żądanie jej zawarcia
5 (100%) 48 votes

Dodaj komentarz