Umowa pierwokupu nieruchomości: kupno, sprzedaż, wykonanie, termin, odpowiedzialność i cena

Umowa pierwokupu nieruchomości: kupno, sprzedaż, wykonanie, termin, odpowiedzialność i cena

Instytucja prawa pierwokupu ogranicza uprawnionego co do swobody rozporządzenia przedmiotem sprzedaży, stanowi zastrzeżenie uprawnienia pierwszeństwa przy kupnie oznaczonej rzeczy w razie gdyby ta była komukolwiek sprzedawana.  Prawo pierwokupu nie jest wprawdzie roszczeniem, tylko prawem kształtującym, gdyż pozwala jednostronnym oświadczeniem woli ukształtować na nowo stosunek prawny, jaki powstaje między zbywcą nieruchomości a jego nabywcą, a ściśle przekształcić go podmiotowo przez wstąpienie uprawnionego z prawa pierwokupu na miejsce nabywcy. Dla ważności zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości nie jest wymagane zachowanie formy aktu notarialnego.  Przewidziane w ustawie lub w umowie prawo pierwokupu przysługuje tylko w razie zawarcia umowy sprzedaży.  Nie jest dopuszczalne umowne rozszerzenie prawa pierwokupu nieruchomości na wypadek, gdyby nabywca darował ją osobie trzeciej.

Wykonanie prawa pierwokupu

Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Jeżeli uprawniony z ustawy do pierwokupu złoży oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa, nie może tego oświadczenia odwołać po jego dojściu do zobowiązanego. Od tej chwili osoba trzecia, z którą zawarta była umowa sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, zostaje zwolniona z zobowiązania wynikającego z tej umowy, nawet jeśli później okaże się, że oświadczenie uprawnionego było bezskuteczne.

Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń.  Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za nie zastrzeżone. Skuteczność wykonania prawa pierwokupu nie zależy od uiszczenia ceny sprzedaży lub złożenia jej do depozytu sądowego.

Zawiadomienie o umowie; termin

Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. Uprawniony z prawa pierwokupu może złożyć oświadczenie o wykonaniu tego prawa przed ziszczeniem się niedotyczącego go warunku zawartego w umowie sprzedaży.

Odpowiedzialność za szkodę

Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Sprzedaż dokonana wbrew regułą powyższym jest dotknięta nieważnością bezwzględną.

Zapłata ceny

Jeżeli według umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny.

Niezbywalność i niepodzielność prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości. Przez  niepodzielność prawa pierwokupu ustawodawca chroni kupującego przed sytuacją, w której - mocą aktu woli uprawnionego - mógłby zostać pozbawiony części (np. bardziej atrakcyjnej) przedmiotu sprzedaży. Niepodzielność prawa odkupu oznacza więc przede wszystkim, że nie można go wykonać na części rzeczy tym prawem objętej (np. części kolekcji).

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa pierwokupu nieruchomości: kupno, sprzedaż, wykonanie, termin, odpowiedzialność i cena
5 (100%) 12 votes

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*