Umowa najmu nieruchomości: forma, przedłużenie, podnajem i sprzedaż

Umowa najmu nieruchomości: forma, przedłużenie, podnajem i sprzedaż

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.  Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Najem może być zawarty na czas:

- oznaczony, wtedy kończy się w zasadzie z nadejściem ustalonego w umowie terminu,

- nieoznaczony, kończy się wtedy na skutek wypowiedzenia z przyczyn określonych w umowie.

Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się najem za zawarty na czas nieoznaczony.

Czynsz najmu może być oznaczony w pieniądzach lub innych świadczeniach, np. świadczeniu rzeczy zamiennych czy usług. Do umowy najmu strony mogą dołączyć świadczenia dodatkowe wynajmującego albo najemcy (np. wynajmujący zobowiązuje się ponadto do sprzątania, najemca do naprawy rzeczy, konserwacji). Do istotnych składników umowy najmu należy umówiony czynsz. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu. Zapłata czynszu to zarazem podstawowy obowiązek najemcy. Jego podstawowym uprawnieniem jest natomiast prawo do używania rzeczy do zakończenia umowy.

Jeżeli w umowie jedna strona zobowiązuje się oddać drugiej określoną rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a ta druga strona do zapłaty wynagrodzenia za to używanie, umowę tę należy kwalifikować jako umowę najmu bez względu na to, czy rzecz, której dotyczy umowa, istnieje już w chwili jej zawarcia i ma właściwości określone przez strony, czy też ma ona dopiero powstać w ustalonym terminie lub uzyskać odpowiednie właściwości.

Przykładowo, gdy strony umowy postanowiły że wszelkie zmiany warunków umowy zawartej na czas oznaczony, i jej uzupełnienia, wymagają formy pisemnej, pod rygorem nieważności. Zatem wobec niezachowania tej formy wynajmujący nie może powoływać się na fakt przedłużenia tej umowy z zachowaniem dotychczasowej stawki czynszu najmu.

Forma umowy najmu

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Nie zastrzega się dla zawarcia umowy formy pisemnej pod rygorem nieważności, ani żadnej innej szczególnej formy.

Przedłużenie najmu

Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Nie ulega wątpliwości, że zdarzenie oznaczające czas trwania umowy użyczenia jako śmierć strony umowy należy do zdarzeń oczywiście pewnych. Każdy ma niezbitą pewność, że życie człowieka kończy się śmiercią.

Roszczenia osób trzecich

Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.

Podnajem; bezpłatne używanie

Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Uregulowanie powyższe dotyczy stosunków między wynajmującym a najemcą, a nie między najemcą a osobą trzecią (podnajemcą).  Jeżeli najemca - wbrew zakazowi umownemu - oddał rzecz najętą w podnajem, mimo upomnienia nie zaprzestał używania tej rzeczy sprzecznie z umową najmu, wynajmujący może mu wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Wypowiedzenie nie poprzedzone upomnieniem, jest jednak skuteczne, gdy strony wzmacniając sankcję ustawową - wyłączyły je w umowie najmu.

W razie sprzedaży rzeczy najętej w czasie trwania najmu

nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Zbycie rzeczy najętej podczas trwania stosunku najmu nie powoduje ustania tego stosunku. Najemca nadal pozostaje stroną tej samej umowy najmu, ale w miejsce zbywcy w stosunek najmu wstępuje nabywca przedmiotu najmu, który od chwili zbycia staje się wynajmującym. Od tej samej chwili zbywca zostaje wyłączony ze stosunku najmu. Wstąpienie to odbywa się z mocy prawa, przekształcenie podmiotowe jest całkowite i na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, z wyjątkiem wyraźnie wyłączonych ustawą. Jeżeli nabywca przedmiotu najmu wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, to adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa najmu nieruchomości: forma, przedłużenie, podnajem i sprzedaż
5 (100%) 15 votes

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*