Umowa dzierżawy nieruchomości: czas, wypowiedzenie, rozwiązanie, zapłata i zwrot

Umowa dzierżawy nieruchomości: czas, wypowiedzenie, rozwiązanie, zapłata i zwrot

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Układ stosunku prawnego dzierżawy pokrywa się z układem najmu, z tym zastrzeżeniem, że dzierżawa poza używaniem cudzej rzeczy pozwala także na pobieranie z niej pożytków. Jest ona z tego względu istotnym uzupełnieniem instytucji najmu. Odmienne są natomiast społeczne i gospodarcze funkcje obu tych stosunków prawnych, przedmiotem dzierżawy bowiem są w praktyce nieruchomości lub ich części albo prawa majątkowe dające pożytki lub zespoły takich praw (np. grunt, dom czynszowy, przedsiębiorstwo). Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz przynosząca ze swej natury lub przeznaczenia pożytki. Może nim być również prawo, którego wykonywanie przynosi pożytki.

Czynsz dzierżawny może być oznaczony nie tylko w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, ale też w ułamkowej części pożytków, niekoniecznie pochodzących z dzierżawionej rzeczy. Jeśli czynsz jest oznaczony w pożytkach, np. 1/5 uzyskanego zbioru, a dzierżawca bez swej winy zbioru nie uzyska, wolny jest od obowiązku zapłaty czynszu. W tym przypadku mamy do czynienia z ukształtowaniem dzierżawy jako umowy częściowo losowej.

Wydzierżawienie nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności nie zawsze stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jeżeli w szczególności wydzierżawienie nieruchomości jest kontynuacją jej dotychczasowego sposobu użytkowania, a zwłaszcza gdy chodzi o dzierżawę wieloletnią, to do jej skuteczności wystarcza zgoda większości współwłaścicieli.

Uzyskiwanie przez uprawnionego dochodów ze sprzedaży energii elektrycznej otrzymywanej z przetworzonej energii wiatrowej za pomocą turbin wiatrowych posadowionych na gruncie oddanym mu do korzystania w celu eksploatacji tych urządzeń nie jest pobieraniem pożytków.

Długość umowy dzierżawy

Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Postanowienia umowy dzierżawy przyznające dzierżawcy uprawnienie do jej przedłużenia na kolejne 30 letnie okresy jest nieważne. Umowa dzierżawy zawarta na okres do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony.  Istnienie kilku umów, obejmujących łączny okres przekraczający trzydzieści lat nie oznacza istnienia umowy zawartej na czas dłuższy niż trzydziestu lat.

Wykonywanie dzierżawy

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Granice te zależą od przedmiotu dzierżawy i rodzaju pożytków, jakie dzierżawca ma prawo wytwarzać i pobierać. Niekiedy przedmiot dzierżawy wymaga, by dzierżawca należycie go używał; wówczas można uznać, że dzierżawca ma obowiązek wytwarzać lub pobierać pożytki, jeżeli w przeciwnym wypadku rzecz uległaby zniszczeniu lub zmniejszyłaby się jej wartość w porównaniu ze stanem, w którym rzecz byłaby się znajdowała, gdyby używana była zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki.

Naprawy konieczne

Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Nie jest zawsze koniecznie doprowadzenie przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy do stanu pozwalającego na normalne jego używanie po klęskach żywiołowych takich jak powódź, pożar itp.

Poddzierżawa i bezpłatne używanie

Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zgoda wydzierżawiającego może być wyrażona także przed złożeniem oświadczenia przez dzierżawcę, oddającego przedmiot dzierżawy osobie trzeciej, albo po jego złożeniu. Może więc być także wyrażona w chwili składania oświadczenia woli przez dzierżawcę. Zgoda wydzierżawiającego może przybrać postać zgody blankietowej wyrażonej ogólnym postanowieniem w umowie dzierżawy zezwalającym dzierżawcy na zawieranie umów poddzierżawy. W przypadku, gdy mamy do czynienia z trójstronną umową zgodne porozumienie wydzierżawiającego, dzierżawcy i poddzierżawcy, to późniejsze wypowiedzenie jedynie umowy dzierżawy nie może pociągać za sobą rozwiązania umowy z poddzierżawcą, skoro wydzierżawiający zaciągnął określone zobowiązanie wobec poddzierżawcy i jest stroną tej umow, a naruszenie przez dzierżawcę przepisu art. 698 § 1 kodeksu cywilnego nie ma wpływu na ważność stosunku obligacyjnego pomiędzy dzierżawcą a osobą trzecią. Oddanie przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w poddzierżawę jest ważne w stosunku między dzierżawcą a tą osobą, nawet jeśli nastąpiło bez zgody wydzierżawiającego. Dochodzi wtedy do zawarcia przez nich umowy dzierżawy.

Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy dzierżawy

W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy.

Zwrot przedmiotu dzierżawy

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Dzierżawca ma obowiązek dokonania zwrotu przedmiotu dzierżawy w stanie, który nadaje się obiektywnie do dalszego spełniania dotychczasowych funkcji produkcyjnych lub usługowych.

Pozostawione zasiewy gruntu rolnego

Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Gdy dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego

Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa dzierżawy nieruchomości: czas, wypowiedzenie, rozwiązanie, zapłata i zwrot
5 (100%) 31 votes

Dodaj komentarz