Umowa dzierżawy nieruchomości, gruntu, ziemi, pola czy gospodarstwa rolnego

Umowa dzierżawy nieruchomości, gruntu, ziemi, pola czy gospodarstwa rolnego

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Układ stosunku prawnego dzierżawy pokrywa się z układem najmu, z tym zastrzeżeniem, że dzierżawa poza używaniem cudzej rzeczy pozwala także na pobieranie z niej pożytków. Jest ona z tego względu istotnym uzupełnieniem instytucji najmu. Odmienne są natomiast społeczne i gospodarcze funkcje obu tych stosunków prawnych, przedmiotem dzierżawy bowiem są w praktyce nieruchomości lub ich części albo prawa majątkowe dające pożytki lub zespoły takich praw (np. grunt, dom czynszowy, przedsiębiorstwo). Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz przynosząca ze swej natury lub przeznaczenia pożytki. Może nim być również prawo, którego wykonywanie przynosi pożytki.

Od najmu odróżnia ją jednak przedmiot dzierżawy oraz prawo pobierania pożytków z rzeczy, które nabywa dzierżawca. Naturą umowy dzierżawy jest ciągłość świadczenia wydzierżawiającego, który udostępnia rzecz dzierżawcy przez czas oznaczony lub nieoznaczony oraz losowość, jako że przy zawarciu umowy nie można dokładnie określić wartości ani ilości pożytków, które zostaną pobrane przez dzierżawcę przez cały czas trwania umowy. Dzierżawa jest umową odpłatną – świadczenia stron są ze sobą korelatywnie związane, dzierżawca ma obowiązek płacić czynsz za używanie rzeczy niezależnie od tego czy uzyska on pożytki, choć strony mogą umówić się inaczej.

Wydzierżawiający nie musi być właścicielem przedmiotu dzierżawy i nie musi mu przysługiwać inne prawo do rzeczy. Jeżeli jednak wydzierżawiający nie dysponuje tytułem prawnym do rzeczy i do pożytków, które rzecz przynosi, dzierżawca nie nabywa skutecznego wobec właściciela tytułu prawnego do rzeczy ani prawa własności pobranych pożytków.

Elementy istotne umowy dzierżawy

Elementy istotne umowy dzierżawy obejmują oprócz określenia stron umowy: określenie rzeczy (lub prawa) przynoszącej pożytki, wskazanie pożytków, jakie będzie uzyskiwał dzierżawca z tej rzeczy (lub prawa) oraz wskazanie wysokości i rodzaju czynszu. Stroną umowy dzierżawy może być każdy podmiot, a dzierżawcą nieruchomości państwowej lub komunalnej może niekiedy nawet być jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Termin

Umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie. Jednakże umowa zawarta na czas dłuższy niż rok wymaga zachowania odpowiedniej formy. Niezachowanie tej formy powoduje zawarcie umowy na czas nieoznaczony. Gdy umowa dzierżawy zostanie zawarta na piśmie na czas określony dłuższy niż lat 30, to mimo zachowania formy po upływie 30 lat staje się umową na czas nieokreślony. Umowa zawarta na czas określony wygasa z upływem terminu końcowego, z tym że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie dzierżawca nadal używa rzeczy w ten sam sposób, poczytuje się w razie wątpliwości, że nastąpiło milczące przedłużenie umowy według tych samych zasad, co przy najmie. Umowa dzierżawy zawarta na okres do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony.

Uprawnienia dzierżawcy do pobierania

Dzierżawca przez zawarcie umowy nabywa uprawnienie do używania rzeczy, do jej posiadania (staje się on władającym rzeczą, czyli posiadaczem zależnym rzeczy z chwilą przeniesienia posiadania) oraz uprawnienie do pobierania pożytków. Prawo do używania rzeczy obejmuje korzystanie z rzeczy w umówiony sposób, w tym także w taki sposób, który nie jest powiązany z czerpaniem pożytków przez dzierżawcę. Pożytki mogą mieć postać pożytków naturalnych albo cywilnych pozyskiwanych z rzeczy, albo pożytków, które prawo przynosi. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i części składowe, jeżeli ich pobieranie zgodne jest z zasadami prawidłowej gospodarki – dopiero po ich odłączeniu od rzeczy, ważne jest przy tym, że pobieranie pożytków nie zmniejsza wartości samej rzeczy oraz że mogą one być pobierane periodycznie. Pożytkami naturalnymi gruntu są ziemiopłody na nim wyrosłe. Pożytki naturalne rzeczy mogą mieć postać dochodów, np. dochodów z nieruchomości gruntowej – najczęściej mających postać gliny, piasku, żwiru i kopalin – będących jej częściami składowymi, których pozyskiwanie wpływa na wartość nieruchomości i zmienia jej substancję. Dzierżawca nabywa prawo własności pożytków naturalnych z chwilą ich odłączenia od rzeczy głównej.

Sposób wykonywania dzierżawy

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Uprawnienie dzierżawcy do używania rzeczy i pobierania pożytków przysługuje mu tylko w granicach prawidłowej gospodarki rzeczą. Granice te zależą od przedmiotu dzierżawy i rodzaju pożytków, jakie dzierżawca ma prawo wytwarzać i pobierać. Niekiedy przedmiot dzierżawy wymaga, by dzierżawca należycie go używał; wówczas można uznać, że dzierżawca ma obowiązek wytwarzać lub pobierać pożytki, jeżeli w przeciwnym wypadku rzecz uległaby zniszczeniu lub zmniejszyłaby się jej wartość w porównaniu ze stanem, w którym rzecz byłaby się znajdowała, gdyby używana była zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. Zasady te niekiedy wynikają ze zwyczaju, a ustalając je należy odwoływać się do modelu racjonalnego i odpowiedzialnego dzierżawcy.

Dzierżawca powinien przestrzegać zasad prawidłowego ich używania, zgodnie z ich właściwościami, cechami, przewidując normalne okoliczności gospodarczego używania przedmiotu dzierżawy. Nie może on też całkowicie zmienić substancji i przeznaczenia przedmiotu, chyba że wynika to z celu umowy dzierżawy wyraźnie wyrażonego w umowie. Normalne jest zastępowanie zużytych składników materialnych nowymi, jeżeli wymiana następuje w granicach normalnego funkcjonowania.

Ze względu na gospodarcze przeznaczenie rzeczy, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca powinien ją zwrócić w takim stanie, w jakim powinna się ona znajdować po używaniu jej zgodnie z jej przeznaczeniem. Dokonanie ulepszeń rzeczy (nakładów koniecznych) w tych granicach jest obowiązkiem dzierżawcy i nie służą mu z tego tytułu żadne roszczenia, ponieważ wykonywał on jedynie swój obowiązek. Dopiero gdy dzierżawca dokonał ulepszeń ponad miarę prawidłowej gospodarki, powstanie dla wydzierżawiającego prawo wyboru między zatrzymaniem ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu a żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego.

Naprawy

Dzierżawca jest zobowiązany do dokonywania drobnych napraw, niezbędnych do zwykłego używania rzeczy, jak i wszystkich napraw koniecznych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że obowiązkiem dzierżawcy, o którym mowa w tym przepisie nie jest doprowadzenie przedmiotu dzierżawy do stanu pozwalającego na normalne jego używanie po klęskach żywiołowych takich jak powódź, pożar itp. Obowiązki wydzierżawiającego. Wydzierżawiający natomiast jest obowiązany uzupełnić nadzwyczajne ubytki – np. w inwentarzu prowadzonego przez dzierżawcę gospodarstwa rolnego – jeżeli są one następstwem okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności

Poddzierżawa i bezpłatne używanie

Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zgoda wydzierżawiającego może być wyrażona także przed złożeniem oświadczenia przez dzierżawcę, oddającego przedmiot dzierżawy osobie trzeciej, albo po jego złożeniu. Może więc być także wyrażona w chwili składania oświadczenia woli przez dzierżawcę. Zgoda wydzierżawiającego może przybrać postać zgody blankietowej wyrażonej ogólnym postanowieniem w umowie dzierżawy zezwalającym dzierżawcy na zawieranie umów poddzierżawy. W przypadku, gdy mamy do czynienia z trójstronną umową zgodne porozumienie wydzierżawiającego, dzierżawcy i poddzierżawcy, to późniejsze wypowiedzenie jedynie umowy dzierżawy nie może pociągać za sobą rozwiązania umowy z poddzierżawcą, skoro wydzierżawiający zaciągnął określone zobowiązanie wobec poddzierżawcy i jest stroną tej umow, a naruszenie przez dzierżawcę przepisu art. 698 § 1 kodeksu cywilnego nie ma wpływu na ważność stosunku obligacyjnego pomiędzy dzierżawcą a osobą trzecią. Oddanie przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w poddzierżawę jest ważne w stosunku między dzierżawcą a tą osobą, nawet jeśli nastąpiło bez zgody wydzierżawiającego. Dochodzi wtedy do zawarcia przez nich umowy dzierżawy.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa dzierżawy nieruchomości, gruntu, ziemi, pola czy gospodarstwa rolnego
5 (100%) 93 vote[s]

Dodaj komentarz