Umowa dożywocia nieruchomości czy mieszkania

Umowa dożywocia nieruchomości czy mieszkania

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Przedmiotem świadczenia zbywcy w umowie dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości. Może być to nieruchomość gruntowa, nieruchomość lokalowa, umowa może także dotyczyć prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku na nim posadowionego. Nie jest możliwe zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za ustanowienie dożywocia, stanowi ono bowiem ograniczone prawo rzeczowe, a nie własność. Zobowiązanym z tytułu dożywocia może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, a także jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznała zdolność prawną.

Reguła ma charakter dyspozytywny, zatem przedmiot świadczeń nabywcy nieruchomości może być w umowie określony inaczej, w taki jednak sposób, aby zapewniał dożywotnikowi środki utrzymania. Stosunek dożywocia powstaje w drodze umowy, nie jest jednak wykluczone nawiązanie go w drodze orzeczenia sądu. Jest to możliwe, za zgodą stron, w postanowieniu o zniesieniu współwłasności, przez określenie w drodze analogii spłat i dopłat w postaci świadczeń w naturze, odpowiadających treści dożywocia.

Sprzedaż nieruchomości i umowa dożywocia to dwie różne umowy. Elementami przedmiotowo istotnymi sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności rzeczy i jej wydania oraz zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny. Z kolei umowa dożywocia wymaga zobowiązania się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, który zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie bliskiej dożywotnie utrzymanie (przy tym zakres tych obowiązków strony mogą określić umownie).

Nie przesądza o charakterze umowy ani jej nazwa, ani zawarte w jej treści pouczenia. Celem stron nie było zawarcie umowy dożywocia skoro B.K. nie dysponowała prawem własności nieruchomości. Dysponowała ona natomiast innym prawem o istotnej wartości ekonomicznej, a to ograniczonym prawem rzeczowym w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a jednocześnie z uwagi na stan zdrowia potrzebowała opieki. W takich okolicznościach doszło do zawarcia kwestionowanej umowy, a jej stronom nie można odmówić prawa ukształtowania stosunku prawnego pomiędzy nimi w sposób odpowiadający ich wspólnym interesom i uwzględniający sytuację majątkową. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 czerwca 2013 r. I ACa 278/2013

Skutki rzeczowe i osobiste

Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Pomimo że dożywocie nie jest prawem rzeczowym ograniczonym, to jednak obciążenie nieruchomości dożywociem wpływa na obniżenie jej wartości, skoro do obciążenia nieruchomości prawem dożywocia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych, a w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte.

Śmierć jednego z uprawionych

Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.

Niezbywalność

Prawo dożywocia jest niezbywalne. Zakaz zbywania dotyczy zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych roszczeń wynikających z tego prawa, wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa dożywocia nieruchomości czy mieszkania
5 (100%) 15 votes

Dodaj komentarz