Sprzedaż, kupno i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości należących do Skarbu Państwa, powiatu czy gminy

Sprzedaż, kupno i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości należących do Skarbu Państwa, powiatu czy gminy

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Chodzi tu zatem o nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe. Budynek jest trwale z gruntem związany, jeżeli nie może być od niego odłączony bez uszkodzenia konstrukcji. Nie odpowiadają temu wymaganiu tzw. budynki tymczasowe, przez które przepisy prawa budowlanego rozumieją budynki niepołączone z gruntem w sposób trwały, skonstruowane jako rozbieralne.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Umowa sprzedaży jest umową, na mocy której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedawcy cenę. Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jaka ma powstać w przyszłości przez geodezyjne wydzielenie działki z większej nieruchomości. Określenie w takiej umowie obszaru działki jedynie w przybliżeniu może być uznane za wystarczające określenie istotnego postanowienia umowy przyrzeczonej. Ponieważ części składowe nieruchomości nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności, w związku z tym sprzedaż obejmuje także części składowe nieruchomości, takie jak budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane oraz drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością, jak służebności gruntowe obciążające inną nieruchomość na korzyść nieruchomości władnącej albo udział w nieruchomości wspólnej przysługujący właścicielowi lokalu stanowiącego odrębną własność. Z datą złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego wiąże się powstanie użytkowania wieczystego, a więc i skutek w postaci obowiązku uiszczania ustalonej opłaty rocznej z tytułu tego użytkowania.

Dopuszczalność rozwiązania przez strony umowy sprzedaży nieruchomości na ogół nie jest kwestionowana dopóty, dopóki rozwiązanie ma dotyczyć umowy o skutkach wyłącznie zobowiązujących, tzn. nie nastąpiło jeszcze przeniesienie własności.

O uchyleniu się od zawarcia umowy można mówić w razie bezpodstawnej odmowy jej zawarcia, co zachodzi w razie świadomego działania lub zaniechania zmierzającego do niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenia się z takim skutkiem . Można więc przyjąć, że „uchylanie się” od zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza zawinione przez stronę niewykonanie umowy. Stronie, która była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyraziła wobec drugiej strony wolę jej zawarcia nie można przypisywać uchylania się od zawarcia umowy.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej

następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy.

W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego

zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości. Jeżeli przedmiotem umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, przy określaniu sposobu korzystania z tej nieruchomości można nałożyć, w razie potrzeby, na nabywcę obowiązek odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych, w terminie określonym w umowie. Zabytkiem jest każdy obiekt, którego szczególna wartość artystyczna, historyczna, kulturalna itp. została stwierdzona stosowną decyzją organu administracyjnego. Decyzję o uznaniu za zabytek wydaje wojewódzki konserwator zabytków lub Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Decyzja taka jest podstawą wpisu do rejestrów, które prowadzą wojewódzcy konserwatorzy zabytków.

Maksymalny czas trwania użytkowania wieczystego wynosi 99 lat. Jedynie w wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie nieruchomości gruntowej na krótszy okres, co najmniej jednak na 40 lat. Okres użytkowania wieczystego (także 99 lat) może ulec przedłużeniu o dalszy okres od 40 do 99 lat.

Postanowienia umowy o sposobie korzystania z nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości gruntowej w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, to istnieje podstawy do rozwiązania umowy.

Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej

następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Konstrukcja prawa własności budynku jako prawa związanego i podporządkowanego użytkowaniu wieczystemu wyklucza możliwość, by budynek mający być przedmiotem tego prawa w części stał na gruncie oddanym określonym osobom w użytkowanie wieczyste, a w części na gruncie będącym przedmiotem prawa własności gminy. Działanie zasady superficies solo cedit czyniłoby wówczas częścią składową nieruchomości gruntowej tę część budynku, która stoi na gruncie nieoddanym w użytkowanie wieczyste. Jeden i ten sam budynek nie może być zarazem częścią składową nieruchomości gruntowej i nieruchomością budynkową, której własność związana jest z użytkowaniem wieczystym.  Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna.

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana

wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgoda wojewody nie jest wymagana w dwóch przypadkach. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy państwowa osoba prawna została wyposażona w nieruchomość w ten sposób, że minister właściwy do spraw Skarbu Państwa, organ założycielski lub organ nadzorujący oddał tej osobie prawnej nieruchomość skarbową w użytkowanie wieczyste. Tym samym nieruchomość ta nie wchodzi do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, co uzasadnia wniosek, że sprzedaży nie dokonuje starosta, lecz wskazany wyżej organ, który oddał nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Drugi przypadek obejmuje nieruchomości pozostałe po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej. O sposobie zagospodarowania (a więc także sprzedaży tej nieruchomości oddanej uprzednio w użytkowanie wieczyste) rozstrzyga minister właściwy do spraw Skarbu Państwa

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy przepisów prawa, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

W przypadku zbiegu uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu, stosuje się kolejność wymienioną wyżej Zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Osoby, o których mowa w pkt 3, zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Osoby korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom.

Wykaz nieruchomości

Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Obowiązek nie dotyczy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy. Wykaz sporządza się i podaje do publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

W wykazie określa się odpowiednio:

1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;

2) powierzchnię nieruchomości;

3) opis nieruchomości;

4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;

5) termin zagospodarowania nieruchomości;

6) cenę nieruchomości;

7) wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego;

8) wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy;

9) terminy wnoszenia opłat;

10) zasady aktualizacji opłat;

11) informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę;

12) termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości.

Polecamy Państwa uwadze nasze opracowania nt.:

Użytkowanie wieczyste nieruchomości: ustanowienie, przeniesienie (zbycie, sprzedaż) i opłata

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

Rozwiązanie i wygaśnięcie umowy o użytkowanie wieczyste nieruchomości

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Sprzedaż, kupno i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości należących do Skarbu Państwa, powiatu czy gminy
5 (100%) 14 votes

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*