Służebność drogi koniecznej do budynku, nieruchomości i drogi publicznej: ustanowienie i wynagrodzenie

Służebność drogi koniecznej do budynku, nieruchomości i drogi publicznej: ustanowienie i wynagrodzenie

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Służebności są obciążeniem cudzej nieruchomości, mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości (służebności gruntowe) albo zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej (służebności osobiste). Droga konieczna to służebność, która umożliwić dostęp do drogi publicznej, a więc drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej, a także wewnętrznej.

Ustanowienia służebności gruntowej drogi koniecznej mogą żądać: właściciel pozbawiony dostępu do drogi publicznej nieruchomości gruntowej lub budynkowej, z wyłączeniem nieruchomości lokalowych i wszyscy współwłaściciele takiej nieruchomości lub jeden ze współwłaścicieli, jeżeli pozostali współwłaściciele dysponujący większością udziałów nie sprzeciwili się temu. Osobisty konflikt między właścicielami nieruchomości sąsiednich nie stanowi przeszkody w ustanowieniu drogi koniecznej, jeżeli za ustanowieniem służebności przemawiają względy społeczno-gospodarcze.

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.  

Ustalenie, czy nieruchomość gruntowa wraz z zabudowaniami ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej zależy od konkretnego stanu faktycznego i jego oceny przez sąd. Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej może polegać, nie tylko na jego braku, lecz także na tym, że pomimo fizycznego dostępu do drogi publicznej, jest ona przez znaczną część roku nieprzejezdna lub przejazd nią jest utrudniony ze względu na zły stan techniczny. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy.  Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej. Przy orzekaniu w tym przedmiocie należy brać pod uwagę wszelkie okoliczności. Sąd przed wydaniem postanowienia ustanawiającego służebność drogi koniecznej przeprowadza dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej może być zrealizowane w drodze umowy zawartej między stronami, przy czym oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego. Służebność gruntowa może być nabyta także przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się tu odpowiednio.

Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem właściciela nieruchomości obciążonej, także wówczas gdyby nie poniósł on żadnej szkody związanej z ustanowieniem służebności. Przy ustalaniu wynagrodzenia należy uwzględnić: szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej wskutek uzyskania dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, obniżenie wartości nieruchomości służebnej (obciążonej), wydatki na niezbędne adaptacje, ceny rynkowe dostępu do drogi publicznej ze źródeł zobowiązaniowych.

Sąd ustanawiając drogę konieczną bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej winien z urzędu rozważyć, czy i jakie wynagrodzenie należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej. Jeżeli sąd zaniechał bez wiedzy właściciela nieruchomości obciążonej określenia wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej przy ustanawianiu tej służebności, to należy rozważyć, czy to pozbawia każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej prawa żądania zasądzenia takiego wynagrodzenia w przyszłości, a jeżeli nie to za jaki okres może tego wynagrodzenia żądać.  Koszty urządzenia drogi ponosi w zasadzie właściciel nieruchomości władnącej, ewentualnie przy udziale właściciela nieruchomości obciążonej, jeśli również on użytkuje wydzielony pas gruntu jako drogę.

Właściciel nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może żądać ustanowienia odpowiedniej służebności. Nie może zostać pozbawiony takiej możliwości dlatego, że sam się pozbawił dostępu do drogi publicznej sprzedając część swojej nieruchomości, ani dlatego, że pozostaje w złych stosunkach z właścicielami sąsiedniej działki. Jedyną bowiem przesłanką uwzględnienia żądania jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Służebność drogi koniecznej do budynku, nieruchomości i drogi publicznej: ustanowienie i wynagrodzenie
5 (100%) 31 votes

Dodaj komentarz