Zaskarżanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Zaskarżanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Z naruszeniem przez uchwałę interesów właściciela lokalu mamy do czynienia w sytuacji, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna lub ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. 

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim niezgodność z przepisami prawa o własności lokali oraz kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne.  Z kolei, sprzeczność z umową właścicieli oznacza naruszenie zapisów umowy określającej sposób zarządzania nieruchomością wspólną stosownie do przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela.

Za naruszające interes właściciela lokalu należy uznać takie uchwały, które różnicują sytuację właścicieli poszczególnych lokali bez należycie uzasadnionej podstawy. W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy Wspólnota tworząc reguły obowiązujące wszystkich właścicieli, dla niektórych z nich tworzy dodatkowe obowiązki i obciąża ich kosztami, od których inni są zwolnieni lub ponoszą je w mniejszym stopniu, nie wskazując należytego uzasadnienia dla takiego zróżnicowania.

Możliwość jaką daje art. 189 k.p.c. dotyczy sytuacji wyjątkowych. Jeżeli zatem właściciel lokalu nie zaskarży uchwały w terminie 6 tygodniowym, nie otwiera się dla niego, co do zasady, dodatkowa możliwość stwierdzenia jej nieważności na podstawie art. 189 k.p.c. Możliwość stwierdzenia nieistnienia uchwały nie jest alternatywą dla zaskarżenia w oparciu o art. 25 ustawy o własności lokali. Zastosowanie art. 189 k.p.c. może bowiem mieć miejsce tylko w sytuacjach szczególnych, gdy podjęcie uchwały odbyło się z naruszeniem podstawowych zasad związanych z tego rodzaju głosowaniem.

Uchwała nieistniejąca nie jest pojęciem ustawowym, lecz określeniem, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zaskarżanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
5 (100%) 23 votes

Dodaj komentarz