Rozwiązanie, zakończenie i wypowiedzenie umowy dzierżawy nieruchomości, gruntu, ziemi czy pola: zwrot i rozliczenia nakładu i czynszu

Rozwiązanie, zakończenie i wypowiedzenie umowy dzierżawy nieruchomości, gruntu, ziemi czy pola: zwrot i rozliczenia nakładu i czynszu

Umowa dzierżawy może określać terminy wypowiedzenia. Jeżeli umowa dzierżawy nie określa terminów wypowiedzenia, dzierżawę gruntu rolnego wypowiedzieć można na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a w przypadku innego przedmiotu dzierżawy – na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.  Stosunek prawny dzierżawy może zakończyć się w drodze wypowiedzenia z zachowaniem jego terminów albo ze skutkiem natychmiastowym. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym może nastąpić w przypadku:

1) oddania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego do bezpłatnego lub odpłatnego korzystania;

2) zwłoki z zapłatą czynszu;

3) poważnych wad przedmiotu dzierżawy;

4) używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy albo jej istotnego zaniedbywania

Wypowiedzenia z zachowaniem terminu wypowiedzenia dokonać może każda ze stron umowy dzierżawy.  Wypowiedzieć z zachowaniem terminów wypowiedzenia można zarówno umowę dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony, jak i umowę zawartą na czas oznaczony. Wypowiedzeniu z zachowaniem terminów wypowiedzenia podlegają wszystkie umowy zawarte na czas nieoznaczony, także te, które uległy przekształceniu w umowy na czas nieoznaczony.

Dla prawidłowego ustalenia upływu terminu wypowiedzenia konieczne jest wyznaczenie początku i końca roku dzierżawnego. W razie braku umownych postanowień w tym zakresie lub odmiennego zwyczaju, początek roku dzierżawnego pokrywa się z chwilą wydania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy. Zwyczajowo przyjmuje się, że rok dzierżawny gruntów rolnych rozpoczyna się 1 września, łąk czy pastwisk zaś – 1 maja.

Zwrot nieruchomości

Ze względu na gospodarcze przeznaczenie rzeczy, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca powinien ją zwrócić w takim stanie, w jakim powinna się ona znajdować po używaniu jej zgodnie z jej przeznaczeniem. Dokonanie ulepszeń rzeczy (nakładów koniecznych) w tych granicach jest obowiązkiem dzierżawcy i nie służą mu z tego tytułu żadne roszczenia, ponieważ wykonywał on jedynie swój obowiązek. Dopiero gdy dzierżawca dokonał ulepszeń ponad miarę prawidłowej gospodarki, powstanie dla wydzierżawiającego prawo wyboru między zatrzymaniem ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu a żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego. Dzierżawca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie przedmiotu dzierżawy będące efektem jego prawidłowego używania.  Grunt rolny powinien zostać zwrócony wraz z zasiewami (jeśli termin zwrotu i zasady prawidłowej gospodarki tak nakazują) choćby przy rozpoczęciu dzierżawy został wydany bez takich zasiewów.

Roszczenie wydzierżawiającego o naprawienie szkody spowodowanej pogorszeniem lub uszkodzeniem przedmiotu dzierżawy ulega przedawnieniu z upływem roku od dnia zwrotu przedmiotu dzierżawy. Natomiast roszczenia wydzierżawiającego o zwrot przedmiotu dzierżawy oraz odszkodowawcze związane z niezwróceniem przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę ulegają przedawnieniu na ogólnych zasadach (art. 118 KC).

Zwłoka, opóźnienie i brak zapłaty za czynsz

Dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, gdy nie uiszcza go w terminie na skutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. Uiszczanie niepełnego czynszu pozwala na wypowiedzenie w chwili, gdy suma zaległości wyrówna się z kwotą czynszu za dwa pełne okresy.  Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Uprzedzenia dokonać powinien wydzierżawiający. Może ono nastąpić w dowolnej formie.  Jeżeli czynsz jest płatny w okresach rocznych, zwłoka dzierżawcy powinna przekraczać 3 miesiące. Okres ten liczony jest od dnia, w którym przypadł termin płatności czynszu. Nie musi więc pokrywać się z miesiącami kalendarzowymi.

Obowiązek udzielenia dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu ma na celu wyłącznie ochronę interesów dzierżawcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od trzymiesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu. Interes dzierżawcy będzie więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem trzech miesięcy od uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia dzierżawy. Jeżeli po dokonanym uprzedzeniu i w wyznaczonym terminie dodatkowym dzierżawca nie uiści w całości zaległego czynszu, wydzierżawiający dokonać może wypowiedzenia dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym

Zwrot czynszu z dzierżawy

Jeżeli do zakończenia dzierżawy dochodzi przed upływem roku dzierżawnego, to dzierżawca nie ma obowiązku uiszczenia pełnego czynszu za ostatni okres dzierżawy, chyba że zdążył pobrać wszystkie pożytki, jakie przedmiot dzierżawy przynosi w danym roku dzierżawnym. Wysokość czynszu zależy od tego, ile pożytków z przedmiotu dzierżawy pobrał już dzierżawca (zasada proporcjonalnej redukcji czynszu). Należy zatem ustalić, jaką część pożytków dzierżawca pobrał lub mógł pobrać w stosunku do pożytków, jakie przynosi przedmiot dzierżawy w całym roku dzierżawnym. W takiej samej części dzierżawca powinien uiścić czynsz za ostatni rok dzierżawny.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Rozwiązanie, zakończenie i wypowiedzenie umowy dzierżawy nieruchomości, gruntu, ziemi czy pola: zwrot i rozliczenia nakładu i czynszu
5 (100%) 91 votes

Dodaj komentarz