Rozwiązanie i odstąpienie od umowy kupna sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu z powodu wad budowlanych

Rozwiązanie i odstąpienie od umowy kupna sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu z powodu wad budowlanych

Deweloper jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nieruchomość sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z jej przeznaczenia, jeżeli nieruchomość nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli nieruchomość została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Nadto deweloper jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nieruchomość sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw. Odpowiedzialność ustawowa dewelopera z tytułu rękojmi za wady sprzedanej nieruchomości ma charakter absolutny. Oznacza to, że deweloper nie może się z niej zwolnić i obciążony jest nią niezależnie od tego czy spowodował wadliwość nieruchomości i czy ponosi on z tego tytułu jakąkolwiek winę. Deweloper ponosi odpowiedzialność nawet jeżeli nie wiedział, iż nieruchomość jest wadliwa.

Odpowiedzialność za wady nieruchomości jest istocie rzeczy odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, czy też winy osoby, którą się posłużył, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy takich podmiotów o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać. Konsekwencją nałożenia tak surowej odpowiedzialności na sprzedawcę jest jednak obowiązek kupującego, dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż kupujący winien, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić sprzedawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

Wadą fizyczną są wszystkie te usterki lub nieprawidłowości, które zmniejszają wartość nieruchomości lub jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia nieruchomości. Dla oceny czy nieruchomość sprzedana ma wadę, decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne a nie normatywno-techniczne. Oznacza to, że wada fizyczna występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność nieruchomości została zmniejszona, bacząc na cel oznaczony w umowie, albo wynikający z umowy lub przeznaczenia nieruchomości. Biorąc pod uwagę ustawowe przesłanki wady fizycznej stwierdzić należy, że ocena, czy kupującym przysługuje roszczenie o obniżenie ceny z uwagi na ustalone przez biegłego usterki w nieruchomości, musi uwzględniać to, czy kupujący wiedząc, że usterki te występują, zakupiliby nieruchomość za cenę uzgodnioną w umowie.

Istotność wady nieruchomości

Możliwość skorzystania z odstąpienia od umowy przez kupującego jest uzależniona od tego, czy wady są istotne. Ocena, czy wada nieruchomości jest istotna czy nieistotna, musi być poprzedzona wnikliwą analizą zarówno tej nieruchomości, jak i innych nieruchomości, które znajdują się w obrocie. W odniesieniu do każdego z przedmiotów sprzedaży wynik badania może być zupełnie różny. Przy ocenie cechy istotności wady decydujące znaczenie mają odpowiednie oczekiwania nabywcy nieruchomości, związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny nieruchomości w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku w ogóle lub w określonym zakresie bądź bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. W przypadku wady nieistotnej możliwość skorzystania z odstąpienia od umowy została całkowicie wyłączona, a zatem w takim przypadku kupującemu przysługują wyłącznie trzy pozostałe uprawnienia rękojmiane.

Niezwłoczne usunięcie wady nieruchomości

W wypadku oświadczenia kupującego w przedmiocie odstąpienia od umowy, sprzedawcy przysługuje kontruprawnienie, którego wykonanie może uniemożliwić kupującemu realizację odstąpienia od umowy. To kontruprawnienie sprzedawcy, to niezwłoczne usunięcie wady, z tym że skuteczność działań sprzedawcy musi być oceniona z zastosowaniem niezwłocznego usunięcia wady, a nie niezwłocznego oświadczenia o gotowości naprawy. Dla kontruprawnienia sprzedawcy do ograniczenia możliwości kupującego w odstąpienia od umowy, dla oceny czy istotnie sprzedawca zgłosił gotowość niezwłocznego usunięcia wad i podjął działania zmierzające do realizacji tego zamiaru, istotne nie są zdarzenia zaistniałe przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy, lecz zdarzenia powstałe po dotarciu tegoż oświadczenia woli do sprzedawcy. Aby było skuteczne, musi nastąpić niezwłocznie (bez zbędnej zwłoki). Jeżeli miałyby miejsce późniejsze tego rodzaju działania to nie mogą one wyłączyć możliwości kupującego do odstąpienia od umowy. Gotowość sprzedawcy do usunięcia wady trzeba oceniać z uwzględnieniem realnych możliwości jej wykonania, a to oznacza splot różnych przyczyn, nie zawsze zależnych tylko od sprzedawcy.

Zwrot nieruchomości i pieniędzy

Konsekwencją odstąpienia od umowy z powodu wady nieruchomości sprzedanej jest zwrot nawzajem otrzymanych świadczeń według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Podkreślić należy, że wskutek złożenia skutecznego oświadczania woli o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości ciążą na stronach umowy obwiązki mające charakter obligacyjny, które polegają na obowiązku zwrotu wzajemnie otrzymanych świadczeń. Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości, a także inne podobne czynności prawne, takie jak odstąpienie od umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości, wywierają jedynie skutek obligacyjny, nie powodując automatycznie przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę i wymagają złożenia przez strony stosownego oświadczenia woli o powrotnym przeniesieniu własności.

Od chwili odstąpienia od umowy sprzedaży przez kupującego, sprzedawca może nie tylko żądać od kupującego wydania nieruchomości (lub ewentualnie przeniesienia własności), ale również domagać się wynagrodzenia z tytułu korzystania przez kupującego z nieruchomości za okres od chwili odstąpienia od umowy do faktycznego jej zwrócenia. Kupujący zwracając nieruchomość, nie jest obowiązany wynagrodzić sprzedawcy za normalne zużycie nieruchomości, które nastąpiło – przy prawidłowym jej używaniu – do chwili odstąpienia od umowy. Obowiązek taki istnieje natomiast w sytuacji, gdy zmniejszenie wartości (użyteczności) nieruchomości było następstwem okoliczności, który wystąpiły z winy kupującego, lub też następstwem korzystania z nieruchomości po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Naprawa czy odstawienie od umowy

Domaganie się przez kupującego nieruchomość, w okresie przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy, usunięcia wad nieruchomości nie unicestwia prawa do odstąpienia od umowy, tym bardziej gdy oświadczenie zostało złożone po upływie wcześniej wyznaczanego terminu do usunięcia wad, z jednoczesnym wskazaniem, że niedochowanie tego terminu spowoduje odstąpienie od umowy.

Wybór uprawnienia w postaci odstąpienia od umowy albo żądania obniżenia ceny - ma wyłącznie to znaczenie, że nie jest możliwe ich równoczesne skuteczne dochodzenie. Prawnokształtujący charakter roszczenia o odstąpienie od umowy dopiero w razie jego zasadności wywołuje skutek unicestwienia umowy, co oznacza, że dopiero z tą chwilą dochodzi do ostatecznego ukształtowania sytuacji prawnej stron tej umowy. Do tego czasu (świadczy o tym wprost literalny zwrot użyty przez ustawodawcę: „odstąpić od umowy", a nie „złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy") równoległe zgłoszenie innych roszczeń opartych na reżimie odpowiedzialności rękojmianej nie jest wyłączone.

Czas dochodzenia uprawnień w stosunku do dewelopera

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.   Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady

Przykład z praktyki sądowej

Zdaniem Sądu Apelacyjnego opinia biegłego Z. W. stanowi w pełni miarodajny dowód na okoliczność, iż nabyta przez powódkę nieruchomość posiadała wady, które nie były uznawane przez sprzedawcę jako wady w trakcie ich zgłaszania. Opinia ta jest przejrzysta, daje się zweryfikować w zakresie logicznego wnioskowania przez osobę nieobeznaną z wiadomościami specjalnymi. Biegły w sposób obszerny i jasny ustosunkował się do zarzutów jej stawianych przez pozwanych i interwenienta ubocznego. W ocenie Sądu Apelacyjnego biegły obronił w sposób przekonujący prezentowane wnioski.

Deweloper sprzedawał nieruchomość, której stan winien odpowiadać projektowi technicznemu i warunkom pozwolenia na budowę w pełnym zakresie. Projekt techniczny i warunki pozwolenia na budowę stanowiły o właściwościach sprzedawanej nieruchomości. Z opinii biegłego z zakresu budownictwa wynika, że właściwości te nie zostały zachowane, gdyż niewłaściwie wykonano termoizolację ścian (zewnętrznych a także ścian garażu) oraz tarasów, loggi i balkonu; hydroizolację tarasów, loggi i balkonu; nie zachowano projektowanych rzędnych tarasów i przyległego terenu; brak jest spadku terenu od strony ogrodu; nie zachowano szerokości garażu, która jest niezgodna zarówno z projektem, jak i niezgodna z minimalnymi wymaganiami; zmniejszono w stosunku do projektu nawierzchnię utwardzoną.

Sprzedana przez pozwaną spółkę zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z garażem nieruchomość posiadała wady fizyczne, gdyż nie spełniała cech wynikających z projektu technicznego i warunków pozwolenia na budowę, o których istnieniu sprzedawca zapewniał, a które to wady zmniejszają użyteczność nabytej przez powódkę nieruchomości i część z nich należało uznać za wady istotne. Przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy kupująca zwracała się do sprzedawcy o ich usunięcie w wyznaczonym terminie. Pozwana spółka część zgłoszonych wad uznawała, proponując ich usunięcie w ustalonych przez strony terminach. Ostatecznie nie doszło do ich usunięcia z braku dojścia stron do porozumienia.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Rozwiązanie i odstąpienie od umowy kupna sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu z powodu wad budowlanych
5 (100%) 102 votes

Dodaj komentarz